부동산 정보포털에서 거래포털로!

박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

박상언의 다른 칼럼

• 내년 부동산 시장 전망 및

• 지하철 개통 수혜지를 노려라

• 인기급상승중, 주택연금 스타일

• 추석이후 부동산시장 전망과

• 분양가상한제 폐지, 실보다 득

소액투자가능한 다세대•다가구주택, 올해도  인기끌 듯 
  
“직장과 가깝고 적당한 가격이면 다세대라도 상관 없습니다”
 
“임대수익율측면에서 오피스텔에 뒤지지 않네요. 대표님”
 
 
아파트와 달리  다세대•다가구주택 투자 문의는 꾸준하다. 다세대•다가구주택은 아파트 전•월셋값이 치솟으면서 실거주와 임대 수익을 동시에 누릴 수 있는 대체상품이기  때문이다. 실제 고객들과 상담을 하다보면 투자금이 많이 들어가는  아파트보다는 소액투자 가능한 다세대•다가구 주택을 상담후 바로 투자하시는 분들이 많다. 세입자들도 최근 몇년새  전셋값이  대폭 오른 아파트보다  상대적으로 임대료가 저렴한 다세대•다가구 주택을 찾고 있다. 
최근 강남권 일부 지역은 다세대•다가구 주택 선호현상으로 오피스텔보다 수익률이 더 높은 곳도 있다. 더구나 일부 지역의 경우 다세대 주택 전세금이 매매가격의 70%에 육박할 정도여서  투자시 목돈 부담도 적은 편이다.
실제 실수요자들이 선호하는 서초구 방배동과 여의도 인근 동작구 신대방동, 서초구 양재동 일대 신축투룸 다세대주택의 경우, 매가는 2억7천~3억원선이고 전세는 2억~2억 1천에 형성되어 있어 실제 투자금은 6천~9천만원에 불과하다. 보증부 월세로 전환했을 경우     보증금 3천만원에 월 1백만원을 세입자에게  받을수 있어 인기상한가다. 연수익율로 따졌을경우 5%전후로 인근 오피스텔,도시형주택 수익률에 뒤지지 않는다. 임대수익율외 개발기대감을 거의 기대할수 없는 오피스텔이나 도시형주택과 달리   다세대 다가구 같은 경우 추후 개발 기대감도 가질수 있기 때문에 미래 투자가치면에서도 우월하다고 할수 있다. 

 ◆건축면적 증가율,    다세대 ＞아파트

지난해 다세대주택의 건축면적 증가율이 처음으로 아파트 건축면적을 앞섰다. 실제 국토해양부가 지난  16일 2011년 건축한 전국 건축물 현황을 집계한 결과를 보면  아파트 건축 연면적은 9억5234만㎡로 전년 대비 2.6% 증가했다. 이어 다세대는 9160만㎡로 전년 대비 3.6% 증가했고 다가구도 1억2416만㎡로 지난해와 비교해 5.3% 증가했다.
 
2007년부터 건축물 현황 통계를 집계해왔는데 다가구주택 건축면적 증가율은 2010년 처음으로 아파트 연간 건축면적 증가율을 넘은 이후 지난해에도 아파트를 넘어섰다. 다세대주택 건축면적 증가율이 아파트를 앞선 것은 지난해가 처음이다.수도권 부동산경기 추락 영향으로 아파트 건축은 예년보다 시들해진 반면 임대수익을 노린 이들주택의  건축이 큰 폭으로 늘어났기 때문이다.
 
인허가 실적도 증가세다. 국토해양부 주택건설실적 통계를 보면 다세대 주택의 건설 수요는 1년만에 2배 이상 증가했다. 다세대 주택 인허가 물량은 2010년 1만5687가구에서 지난해 3만8890가구로 늘었다. 다가구 주택도 같은 기간 5195가구에서 5301가구로 인허가 실적이 증가했다. 반면 아파트 인허가는 2010년 5만1370가구에서 2011년 4만7107가구로 줄었다.
 
◆ 전세계약, 다세대주택＞ 아파트 

 지난해부터 지속되고 있는 아파트 전세금 상승세로 다세대•연립주택이나 단독주택으로 눈을 돌리는 세입자들이 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 하반기 서울시내 다세대•연립주택의 전세계약 건수는 2만4024건으로 2010년의 같은 기간(1만2415건)보다 두 배가량 많았다. 단독•다가구주택 전세계약도 2010년 하반기 1만9176건에서 2011년 하반기에는 3만529건으로 59% 늘었다. 다세대 등의 전세금이 아파트보다는 낮게 형성돼 있어 아파트에서 밀려난 전세 수요자들을 흡수하면서 이들 주택의 전세금도 가파르게 상승하고 있다.민간 부동산 정보업체에 따르면 지난해 서울 아파트 전세금은 13.4% 올랐고, 연립과 단독주택의 전세금도 각각 8.4%와 6.07% 상승했다.  다세대주택 전세금이 매매가격의 70%에 육박할 정도로 많이 올랐지만 그래도 아파트보다는 저렴하기 때문에 젊은 수요자들이 많이 찾는다.요즘 같은 전세난속에 여유자금이 없는 서민이나 신혼부부가 서울 시내 아파트 전세를 구하는 것은 사실상 어렵기 때문이다.

◆월세 상승률, 경매 낙찰가율 다세대•다가구 주택 ＞ 아파트

다세대•다가구 주택은 월세 상승률도 아파트를 앞질렀다. 2008년 1월 월세 지수 100을 기점으로 했을 때 지난해 12월 연립•다세대 주택의 월세 지수는 124.7을 기록했다. 다가구와 아파트의 월세 지수는 각각 122와 118.5로 나타나 아파트 월세 상승 폭이 다세대•다가구 주택에 못 미쳤다.
실제 아파트 3.3㎡당 월세는 3만8000원으로 다세대 3만1000원, 다가구 2만8000원보다 비쌌다. 전세금 역시 아파트는 3.3㎡당 840만원이었지만 다세대는 560만원, 다가구는 450만원으로 아파트의 절반 수준에 불과했다. 다가구ㆍ다세대주택의 인기는 경매시장에도 그대로 반영됐다.

단독주택과 다가구주택의 1월 낙찰가율은 각각 83.5%, 82.0%를 기록하면서 지난해 말에 비해 1.4%포인트, 4.0%포인트씩 상승했다.

  ◆ 전세 얻을시 주의점  

  다세대.다가구 전세 얻을경우에는 아파트보다는  몇배 더 주의를 기울여야 한다..

우선 신축 다세대.다가구의 경우 아파트처럼 완공(준공) 전에 전세 계약을 하는 경우가 있는데 ,특별한 경우가 아니면  피하는 게 좋다.  통상 아파트의 경우 입주 3~1개월 전부터 전세 계약이 이뤄지고 있지만  아파트의 경우 분양계약서 등을 갖추고 있어 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 지만 신축 다세대.다가구 주택의 경우 완공(준공) 전에 전세 계약을 하는 경우 자칫 사고라도 나게되면 계약금과 중도금을 날릴 수 있기때문에 주의해야 한다.  

단독•다세대주택은 소규모 건설업체나 개인이 짓는 경우가 많다. 부동산 경기영향으로 분양이 제대로 안되어서  완공 직전이나 직후 공사비를 연체하거나 내지 못해 유치권 신청이 들어오거나 경매로 넘어가는 일이 간혹 있다. 건축주가 공사비를 마련하지 못해 미완공 주택이나 땅을 팔아 넘기는 경우도 발생할수 있다. 이렇게 되면 전세 계약자는 입주를 못하게 되는 것은 물론 피 같은 돈을  날릴수도 있다. 특히 다가구 주택을 전세얻을시 현재 몇 세대가 세들어 살고 있는지 먼저 확인해야 한다. 등기부상에 담보권이 설정돼 있지 않더라도 소액 세입자(임차인)나 이미 확정일자를 받은 세입자(임차인)가 있으면 다가구 주택이 경매에 부쳐졌을 경우 전세보증금을 100%돌려받지 못하고 손해를 보는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 이런 경우는 집값 하락까지 염두해둬 우선순위의 세입자(임차인)들의 보증금을 변제하고도 전세보증금을 확보할 수 있는지 따져보고 계약해야 한다.
허가받은 부동산업소를  통해 계약을 진행하게 되면  대부분 중개사고 보증보험에 가입하기 때문에 계약금이 소액이라면 어느 정도 걱정을 덜 수 있다. 그렇더라도 사고 유형에 따라서는 보증보험 혜택을 받지 못할 수도 있으므로 일반 주택은 완공 뒤에 전세 계약을 하는 게 좋다.

다가구주택 위치도  정확히 기재해야

주택 형태도 주의해야 한다. 다가구주택의 경우 다세대주택과 외관상 큰 차이가 없다. 다가구주택은 단독주택이므로 집(방)마다 개별 등기가 되지 않는다. 이 경우 간혹 전세계약서상 호수와 공부상 호수가 틀린 경우가 많으므로 주의해야 한다. 예컨대 지하 1층 지상 3층짜리 다가구주택의 지상 2층이라도 지하층을 포함해 301호 302호 등으로 표기하는 경우가 많다. 그런데 이 집을 계약할 때 계약서에 301호라고 해서는 안 된다.

개별 등기가 나지 않는 집이므로 건축물대장과 건물등기부등본을 떼어 정확한 층수와 위치(3층 좌측 첫 번째 집 등)를 기재해야 한다. 그런 뒤 확정일자를 받아야 대항력을 갖는다.
 
◆ 다세대•다가구 투자시  고려해야 할 점
 
역세권•대학가등의 신축 주택위주로 접근해야

서울시가 도시 및 주거환경 정비조례를 제ㆍ개정해 `지분 쪼개기`를 금지한 이후 다세대ㆍ다가구 매매시장이 정체됐지만 임대 경쟁력은 오히려 강화됐다고도 볼수 있다.  또한 인구 고령화와 1인가구 증가, 건축기술의 발달 , 소득 정체, 상대적으로 비싼  아파트의 대체재로서 장점으로 인해  다가구ㆍ다세대에 대한 임차인의 선호도가 올라갔기 때문이다.
 정부가 다세대•다가구 주택 공급 확대를 권장하고 있는 것도 투자 수요가 증가한 이유다. 정부는 1~2인 가구가 늘어나자 아파트보다 빠른 시간내 공급이 가능한 다세대•다가구 주택을 공급 확대책으로 활용하고 있다.  서울시의  경우도 박원순 시장이 낡은 다세대•다가구 주택을 리모델링해 임대주택으로 활용하기로 하는 등 주요 공급원으로 꼽고 있어 앞으로 수요는 더 늘 전망이다. 실거주와 임대료 획득, 추후 개발기대감까지 노려서  소액투자할수 있는   다가구ㆍ다세대주택에  실수요자뿐만 아니라 투자자들의 관심은 올해도 여전할 것이다.
  다세대•다가구 주택에 투자하기 위해서는 우선 역세권과 대학가 등 수요가 많은 곳으로 접근할 필요가 있다. 또 향후 도시형 생활주택이나 원룸 및 단독주택 재건축사업 등으로 재정비될 가능성을 염두해 대지지분이 넓은 주택에 투자하는 것도 바람직하다.

다세대•다가구 주택은 시공사가 소규모업체인지라  몇 년이 지나면 하자가 발생할수 있을수 있다는 점을  미리 고려해야 한다. 따라서 낡고 오래된 주택보다는 신축 주택을 골라야 더 큰 수익성을 기대할 수 있다. 보통 다세대•다가구 주택의 경우 5년가량 지나면 감가상각 요인이 커져 누수현상 등이 발생할 가능성이 크다. 오래된 주택을 비록 저렴하게 구입했더라도   감가상각요인뿐만 아니라 내외부 수선비용까지 감안하면  오히려 재산상 손실이 더 커질수 있다. 물론  세입자도 이러한 낡은 주택은  선호를 안해서  임대수익률을 떨어뜨릴수 있다는 점을 명심해야 한다. 
 

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)  02-525-0597