2012년 가장 유망한 부동산 투자종목은 무엇일까? MB정부 마지막해인 임진년 최대 수혜주는 도시형생활주택, 상가, 빌딩, 토지 등으로 압축할 수 있다. 이 중 도시형생활주택은 현정부가 적극적으로 추진하고 있는 정책 중 하나다.
주택경기 불황과 국내외 경기 불안 등은 잘나가던 아파트 시장은 내려 앉은 반면, 임대수익과 자본이득 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 수익형 부동산으로의 투자유입은 증가시켰다. 여기에 정부정책도 한몫을 했다. 전월세 안정화를 목표로 1.13, 2.11, 8.18, 12.7대책들은 임대사업자들의 규제를 완화시켰고, 도시형생활주택을 짓는 것도 수월해 졌다.
규제완화 내용을 살펴보면, 임대사업자에 대한 등록요건 완화와 세제혜택 확대가 주요 골자다. 우선 수도권 지역에서도 공시가격 6억원 이하이며 149㎡ 이하 주택 1가구 이상을 5년간 임대하면, 양도소득세 중과대상 배제, 종합부동산세 비과세, 취득세, 재산세 감면 등의 세제혜택을 받을 수 있다. 또 사업자가 거주하는 주택 1가구에 대해서는 3년 이상 보유(서울, 1기 신도시 등 2년 거주∙3년 보유)했을 경우 양도세 비과세를 적용 받는다.
임대사업자가 임대주택으로 등록할 수 없어 세제 혜택을 받지 못했던 주거용 오피스텔도 아파트•도시형생활주택과 같은 종부세 합산배제, 양도세 중과배제, 법인세 추가과세 배제 등의 혜택이 적용된다. 주거용 오피스텔을 지을 경우 지원되던 자금도 현재 ㎡당 40만원에서 80만원으로 늘어나고 가구당 12~50㎡ 모까지 지원대상이 확대된다.
취득세는 도시형생활주택 임대주택 사업자로 등록하면 전용면적 60㎡ 이하 주택은 취득세가 면제된다. 하지만 전용 60㎡초과~85㎡이하 주택은 면제 대상이 아니다. 그러나 장기임대를 목적으로 20가구 이상 취득했을 시에는 25%를 감면받을 수 있다.
보유 단계에서 발생하는 재산세의 경우 ▲전용 40㎡이하 도시형생활주택을 2가구 이상 임대 목적으로 사용하는 경우에는 면제 ▲전용 40㎡초과~60㎡이하 주택은 50% 감면 ▲전용 60㎡초과~85㎡이하 주택은 25%만 감면받는다.
이런 혜택들로 인해 앞으로 도시형생활주택에 대한 투자는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 국토해양부에 따르면 수도권 도시형생활주택 인허가 건수는 지난해 40,986가구로 2010년 1만 여 가구보다 4배 이상 많아졌다. 그만큼 도시형생활주택에 대한 수요가 급증하고 있음을 반증하고 있는 것이다. 실제 지난해 서울에서 분양하는 도시형생활주택의 평균경쟁률은 32:1로 매우 높은 수준을 보이고 있다. 경쟁률이 높아지자 분양가도 10~15% 가량 오르면서 최고의 인기를 구가하고 있다.
하지만 도시형생활주택에 대한 공급이 점차 늘어나면서 투자매력이 감소하고 있다는 것도 유념해야 한다. 분양가가 높아지고 공급이 늘어나게 되면 수익률이 떨어지게 된다. 수익형부동산의 본질은 안정적인 임대수익을 목적으로 하고 있기 때문에 수익률이 떨어지게 되면 그만큼 투자매력이 감소하게 되는 것이다.
따라서 올해 도시형생활주택의 경우 입지나 주변 공실률에 대한 조사를 꼼꼼히 체크해야 한다. 올해 공급되는 도시형생활주택이 지난해에 4배 이상에 늘어나는 만큼 똑똑한 주택을 찾는 것이 중요하다. 특히 매입 전 주변에 적정한 임대료를 조사해야 한다. 분양주택의 경우 임대수익을 맞추기 위해 주변보다 높은 임대료를 책정해 놓고 수익률을 뻥튀기하는 곳이 많다. 이런 곳의 경우 분양 당시에는 높은 수익률을 기대할 수 있을지라도 시간이 지나면서 주변 임대료와 맞춰지게 되면 수익률이 떨어질 가능성이 높다. 또 임대료가 높거나 입지적으로 떨어지는 지역은 공실이 발생할 수 있기 때문에 발품을 팔아 공실률 조사도 잊지 말아야 한다.
최근에는 고시원 등을 도시형생활주택이라고 속이는 곳도 주의를 해야 한다. 특히 이런 곳들은 구분등기를 개별등기인 것처럼 속여 분양하는 곳이 많다. 이런 곳들의 경우 매각이나 대출 시 문제가 발생할 수 있으므로 근린생활시설에 짓는 구분등기 주택들은 되도록 피하는 것이 좋다.
부동산뱅크 장재현 팀장 JJH@neonet.co.kr
등록일 2012/02/15
4.1 부동산대책 효과는?
부동산 무너져도 쏟아날 구멍은 있다
