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박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

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개인도 호텔리모델링 투자 가능

한류 열풍과 k-pop 열풍덕에 외국인 관광객 1천만명 시대를 맞고있는데 숙박시설은 턱없이 부족한 실정이다. 장사가 안되는 쇼핑몰, 공실률이 높은 오피스빌딩 등이 중저가 비즈니스호텔로 개조되고 있고 건설업체뿐마 아니라 관광업계도 속속 진출하고 있다. 한국관광공사조사에 따르면 지난해 한국을 방문한 외래객은 979만명으로 전년도에 비해 11.3% 증가했다. 한국방문객은 전세계가 금융위기 충격으로 신음하던 2009년에도 두자릿수 증가율을 기록하는 등 매년 급증하는 추세다. 이 가운데 70% 가량이 관광목적으로 한국에 입국했다. 한류열풍과 중국인 관광객에 대한 비자제도 개선, 환율상승 등이 복합적으로 작용한 결과다. 덩달아 호텔업도 뜨고있다. 호텔 객실의 적정 가동률은 70% 정도다. 방 10개 중 적어도 3개는 비워둬야 청소를 하거나 다른 이용객을 받는데 지장이 없다는 얘기다. 하지만 서울지역 특1급호텔의 객실가동율은 80%에 이른다. 적정수준을 초과해 객실이 가동되고 있다는 의미다. 하나투어나 모두투어 등 여행사들이 호텔업 진출을 선언하는 것도 서울에서 호텔방 잡기가 어렵기 때문에 나온 고육지책으로 볼 수 있다.

지난해 중국황금연휴기간에 서울시내 호텔예약률은 95%이상이 될정도였고 서울에 방이 없어 2시간 거리의 경기도 외곽으로 나가야 했다. 연휴기간뿐만 뿐만 아니라 평상시에도 서울을 방문하고 있는 일부외국인 관광객들은 서울시내에서 숙소를 잡지 못한채 인근 경기도 지역까지 나가야 하는 불편을 겪기도 한다.

이에 발맞추어 일부 대기업들과 특급호텔등도 비즈니스호텔 사업 추진을 본격화하고 있다.서울시내 호텔 객실 수 부족분을 비즈니스호텔 공급으로 메울 수 있기 때문이다. 더욱이 비즈니스호텔은 특급호텔에 비해 건립비용이 적게 들고, 객실 회전율이 높은데다 호텔 유지를 위한 비용도 절감할 수 있어 사업성이 높은 것으로 평가되기 때문이다.실제로 서울 명동 일대 쇼핑몰과 오피스빌딩 등을 1일 숙박비 10만원 안팎의 중저가 비즈니스호텔로 전환하고 있다.

개인들도 낡은 건물 리모델링의 방법으로 비즈니스 호텔에 간접 투자할수 있고 필자도 물론 투자 경험이 풍부하다.

1.비즈니스 호텔 투자시 체크할 점

비즈니스호텔 인수단계에서, 숙박시설에 대한 금융권의 대출 기피 및 원금상환압박으로 투자자자로서 대출원금중 일부를 갚아야 될 사항에 처할수도 있다. 때에 따라 수억원대의 리모델링 비용까지 고려해 투자금액은 넉넉히 잡아야 한다. 인적이 드문 수도권 변두리나 지방도시에 위치한 비즈니스호텔구입시에는 정작 급할 때 팔리지 않는 환금성이 결여될 수 있으므로 선별적으로 투자해야 한다. 비즈니스 호텔 구입후 리모델링을 고려할 경우에는 건물의 노후관계( 등기부등본을 보고 건축년도 확인), 수도배관및 보일러의 노후관계도 꼼꼼히 따져야 한다.

2.비즈니스호텔 매출액 추정법

여느 부동산 거래나 마찬가지지만 매도나 임대하려는 사람 입장에서는 매출액을 높게 잡을려는 경향이 있는 반면에 매수인이나 임차인은 단점을 잡고 매출을 낮게 보려는 특성이 있다. 일반적으로 비즈니스호텔같은 숙박업소 매출액은 주변동종업소에서도 잘 알려주지 않기 때문에 매출액을 추정하는 게 쉽지 않다.

비즈니스 호텔의 경우 일주일 정도 시간을 내어 해당 호텔에 숙식하면서 들어오는 손님수를 체크해보고 한달간의 수건과 칫솔등의 소비량을 체크해보면 대략 매출액을 가늠할 수 있다.

통상 수도권에서 모텔 일박에 보통 4~7만원 가량 받고 있기 때문에 빈방을 감안, 보통 룸한개에 한달 매출액이 일백만원으로 잡으면 된다. 물론 크리스마스와 연말 같은 특수한 날은 수요공급 법칙에 따라 일부 업소의 경우 숙박료가 배로 올라가기 마련이다.

정상적인 영업을 한다고 가정하면 방이 35개(1박에 4만원)가 있으면 최소 평균 매출액이 월3000~3500만원정도라고 추정할수 있다. 하지만 이마저 조사하기가 쉽지 않다면 카드사에서 입금되는 금액을 보면 대략 알 수 있다

통상 주야 교대로 직원을 3명을 고용했을 경우 인건비(1인당 150만) 450~500만원정도, 기타 관리비와 객실용품비와 청소비등을 감안하면 300~400만원정도 지출이 된다. 물론 임차인의 노동력이 들어갔을 경우와 직원들을 탄력적으로 고용했을 경우, 인건비는 대폭 줄어들게 된다. 그렇다고 보면 한달 매출액대비 지출액은 700~900만원으로 잡히게 된다. 비즈니스 호텔 매매가가 30억원정도라면 한달 매출액은 어림잡아 3천만원은 나와야 투자자입장에서 수지를 맞출 수 있다는 얘기다.

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