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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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최근 상담을 해보면 올해 분양받을 만한 곳이 어디인가요? 라는 질문을 많이 받고 있다.

부동산시장이 어렵다고 해도 그래도 내집마련, 갈아타기 수요는 존재하기 때문에 좋은 분양물량에 대한 관심은 여전히 높다는 것을 알 수 있었다.

그래서 2012년 올해 공공택지 분양물량에 대하여 한번 살펴보도록 하겠다.

보금자리부터 알아보면 가장 주목해야 할 곳은 당연히 서울 강남보금자리 본청약 물량이다.

강남보금자리 본청약은 저렴한 분양가로 인한 확실한 투자수익이 보장되기 때문에

청약저축 납입금액이 높은 분들은 나중에 후회하지 말고 반드시 청약하는 것이 좋다.

물론 보금자리라고 다 같은 보금자리가 아니다.

강남을 제외한 나머지 보금자리 중 하남 미사지구는 그나마 본청약 가치가 있지만 나머지 고양 원흥지구, 부천 옥길지구 본청약은 투자보다는 실수요자 위주로 생각하시는 것이 좋을 것 같다.

물론 원흥지구의 경우 분양가가 평당 700만원 중반대 정도로 예상되기에 실수요자들은 관심을 가져볼만 하지만 투자목적이 우선인 사전예약 당첨자들은 본청약 포기를 하거나 차라리 하남이나 강남 보금자리 본청약에 도전해 보는 것이 좋다.

위례신도시도 놓쳐서는 안될 곳인데 앞으로 10년 이내 혹은 10년이 지나도 위례신도시를 넘어설 신도시는 나오지 못할 것이다.

분양가가 아직 변수이긴 하지만 대략 평당1800만원 정도 예상이 되며 이 수준을 크게 벗어나지 않는다면 청약통장 자격 확인 후 청약도전 해보는 것이 좋다.

위례신도시 다음으로 관심을 가져야 할 곳은 동탄2신도시이다.

동탄2신도시는 강남, 판교, 분당, 광교, 동탄신도시로 이어지는 경부라인의 마지막 마침표 신도시이다.

10만 가구 규모에 삼성전자, LG전자 배후 산업단지 수요가 풍부하며, KTX, GTX가 계획되어 있어서 그 동안 단점으로 지적되어온 교통문제도 상당부분 해결이 될 것으로 판단된다.

롯데, 대우, 호반, GS, EG건설 등 7개 업체 8100여 가구가 첫 분양을 할 예정이다.

분양가는 평당 1100-1200정도 예상이 되는데 이보다 낮게 나온다면 당연히 청약을 해야 할 것이고, 이보다 더 높게 나온다면 섣부른 투자보다는 입지와 자금계획, 향후 거주유무 등 조금 더 꼼꼼한 검토가 필요할 것이다.

또한 지금까지 다른 신도시 분양했던 경험에 비춰보면 계획대로 분양되기 보다는 이보다 6개월에서 1년 정도는 더 늦어질 가능성도 배제할 수는 없다.

입주를 하고 있는 김포한강신도시에서도 4개 단지 4천여 가구가 분양될 예정인데 침체된 부동산시장 상황과 입주물량까지 맞물리면서 입주예정자들이 많이 힘겨워하는 상황에서 또 분양물량까지 겹쳐지면 더 힘들어질 수 있고 분양성공도 장담할 수 없기 때문에 분양일정을 늦추는 것이 좋을 것 같고 역시 투자보다는 실거주 목적으로 접근하는 것이 좋을 것 같다.

인천에서는 경제특구인 송도, 영종, 청라지구에서 추가분양물량이 대기 중인데 솔직히 이제 분양을 그만했으면 좋겠고, 하더라도 속도조절을 하면서 처음계획처럼은 아니더라도 어느정도의 외자유치와 산업단지유치, 인프라를 먼저 확보하고, 입주물량이 어느 정도 마무리가 된 이후 추가분양을 했으면 좋겠다.

분양만 완료하면 다 끝나는 것이 아니라 경제특구에 대한 비전을 보고 분양을 받은 입주예정자들 입장을 고려해서 같이 상생하는 노력의 자세가 필요하며, 분양하더라도 현재 상황에서는 미분양 가능성이 높아서 건설사 입장에서도 속도조절을 검토해볼 필요가 있다.

또한 분양가가 아주 저렴하지 않는 한 분양 받는 것 보다는 오히려 마이너스로 나오는 분양권에 관심 가지는 것이 더 유리할 수 있다.

고양 삼송지구나 별내지구 분양가가 더 저렴하게 나오지 않는한 투자가치가 높다고 할 수는 없고 실거주 우선으로 접근하는 것이 좋을 것 같다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소