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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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지난 2일 열린 서울시 도시계획위원회 소위원회 심의 결과, 가락시영아파트의 용도지역을 2종 일반주거지역에서 3종으로 종상향해 주는 방향으로 의견이 모아졌고, 그 결과 가락시영 재건축 사업이 탄력을 받을 거라는 기대가 커지면서 급매물은 들어가고 호가는 1-2천 만원씩 상승하고 있으며, 투자자들이 관심을 가지고 기웃거리고 있다.

가락시영 종상향 문제는 가락시영 재건축사업에서 가장 중요한 부분이었는데 만약 종상향이 되지 않으면 더 이상 사업성이 확보되지 않기 때문에 재건축 사업 추진자체가 어려운 상황이었는데 한줄기 희망의 빛이 생겼다고 볼 수 있다.

2종에서 3종으로 종상향을 하게 되면 재건축 법정 상한용적률이 250%에서 300%로 상향이 된다. 종전 2종으로 재건축을 했을 경우 현재 6천여 가구에서 8천여 가구로 늘어나지만 임대주택을 제외하면 일반분양이 거의 생기지 않아 수익성이 나빠지면서 수억원의 추가분담금이 불가피했는데 3종으로 상향이 되면 8900여가구로 재건축이 되면서 일반분양물량이 생겨 수익성 개선이 되어 조합원의 부담이 조금 줄어들 것으로 기대가 된다.

종상향 소식이 들리면서 드디어 말도 많고 탈도 많았던 가락시영 재건축 사업이 본격적인 괘도에 들어갈 것으로 기대가 커지면서 투자가치가 있느냐, 지금 사야 되느냐 등 많은 관심을 보이고, 문의도 눈에 띄고 있는데 과연 지금 투자를 하는 것이 맞는 것일까? 과도한 기대를 가지고 섣불리 묻지마 투자를 하는 것은 신중할 필요가 있다.

종상향이 소위원회 통과 자체만으로도 큰 의미를 부여할 수 있고 분명 가능성은 높아졌지만, 그렇다고 종 상향이 완전 결정이 된 것은 아니다. 아직 종상향 결정에 따른 용적률, 소형주택비율, 주택임대비율 등을 놓고 본회의 결정이 남아있는데 조합측에서는 소위원회 심의결과가 그대로 반영될 것으로 기대를 한다고 하지만 무조건 반영되어 통과된다는 보장은 없고 통과하더라도 그대로 통과하기 보다는 소형주택비율, 임대비율 등에 대하여 조건부 통과가 될 가능성이 높다.

박원순시장의 공약과 정책방향을 보면 소형가구와 임대비율을 높이는 것이 우선이기 때문에 조합원들의 이익을 늘리는 것에 쉽게 동의를 해주지 않을 것이고, 소형주택비율, 임대비율을 높이면서 조합측과 많은 갈등이 생길 수 밖에 없을 것이기 때문이다. 또한 종상향이 되어 3종일반주거지역 되더라도 재건축이 무조건 빨리 순탄하게 진행되지는 않는다. 잠실5주공도 3종일반주거지역이고 금방 재건축이 될 것처럼 이야기는 하지만 벌써 몇 년째 답보상태에 머물러 있고 다른 재건축 단지도 마찬가지 상황이다.

아직까지 재건축 사업에 대한 규제가 많이 남아있고, 재건축 사업자체가 단순 새 아파트로 만드는 것이 아니라 조합원들이 얼마나 이익을 가져가느냐가 중요한 조합원의 이익을 위한 사업이고, 가락시영과 같은 메머드급 대단지 재건축사업의 경우 천문학적인 사업비가 들어가기 때문에 수많은 이해관계가 걸릴 수 밖에 없고, 결국 조합원들간의 분쟁과 법정다툼으로 이어질 가능성이 높다. 실제로 가락시영의 경우 조합간 법정다툼이 많았고, 얼마 전 개포주공1단지 조합장 직무정지명령을 보더라도 앞으로도 많은 어려움과 장애물을 넘어서야 할 것이다.

지금은 금방이라도 빨리 될 것 같은 기대심리가 높아지면서 호가상승이 이어지고 있는데, 어차피 국내외 경제상황과 침체된 부동산시장이 단기간에 회복되기 어려운 상황에서 조합, 현장부동산에서 말하는 정보만 의존하여 조급한 마음에 기대심리가 반영된 호가를 묻지마 식 추격매수를 하기보다는 본회의 통과결과를 지켜보면서 차분하게 수익성 분석 후 선별투자를 해도 늦지 않을 것이다.

다만, 최근 하락폭이 큰 개포주공, 잠실주공5단지, 가락시영, 둔촌주공, 고덕주공 등 서울 핵심지역 대 단지 재건축 단지의 경우에는 시간이 걸리더라도 결국에는 가치를 할 수 있기 때문에 중장기적인 관점에서 자금여력이 되는 투자자라면 침체된 분위기에서 나오는 초급매물은 노려볼 만 하다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1