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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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국토부에서 부인하기는 했지만 정부에서 심각한 전세난 해소 대책의 하나로 임대차 보호법상 주택 전.월세 계약기간을 현행 2년에서 3년으로 늘리는 방안을 추진하는 것으로 알려졌다.

물론 계약기간 확대로 인한 집주인의 재산권 침해 논란을 우려해 3년 계약 기간 중 매년 주변 전세금 상승 분이나 물가 상승률을 반영해 일정 범위에서 임대료를 조정하도록 하는 방안도 같이 검토하고 있다고 하는데 과연 이런 전.월세 계약기간 연장이 되면 어떤 일이 벌어질까?

전.월세 기간이 2년에서 3년으로 연장이 되면 집주인들은 보증금을 3년 동안 올리지 못할 것이라는 불안감에 미리 인상분을 반영하여 보증금을 한꺼번에 올리게 될 것이다. 실제로 1989년 임대차 보호기간이 1년에서 2년으로 늘어나면서 집주인들이 2년 치 보증금을 한꺼번에 올려서 전세금이 1년 만에 20% 이상 급등하는 부작용이 발생하기도 하였다. 최근 겨우 전세상승이 안정세를 보이고 있는데 또 다른 긁어 부스럼을 만들지 않을까 걱정이 되는 부분이다.

최근 2년 간 전세가격이 급등하면서 매매가 대비 50%-70%수준까지 형성이 되어서 추가상승이 되려면 매매가격이 상승해주어야 하고, 소득수준의 한계가 있어 전세가격을 무조건 따라가주지는 못하기 때문에 소득수준이 더 높아져야 하기에 현재 상황에서는 전세가격 상승폭은 둔화될 수 밖에 없는데 이런 외적인 충격파를 주면 인위적인 급등의 부작용이 발생할 가능성도 배제할 수는 없다.

또한 앞서 언급했듯이 주변 전세금 상승 분이나 물가 상승률을 반영한 임대료 조정도 또 다른 갈등의 소지가 될 수 있다. 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 관계는 불평등한 관계이기 때문에 세입자는 집주인 눈치를 볼 수 밖에 없고, 정부에서 계약기간 중 인상분을 공식적으로 인정을 해주게 되면 결국 이미 올라있는 전세가격에 물가상승률까지 매년 올려줘야 하는 불이익을 당할 수가 있는 것이다.

부동산의 가격은 계단식 상승을 하기 때문에 한번 큰 폭으로 상승하면 수년 동안 그대로 정체되는 현상을 보이는데 이렇게 매년 조금씩 인상을 하게 되면 결국 수년 후 한번 오를 상승 분을 매년 나눠서 올려주는 조삼모사가 될 수 밖에 없다.

만약 임대료 인상분을 반영하지 못하게 되는 상황이 되면 집주인들은 앉아서 손해 볼 수는 없기에 결국 도배, 장판 등 수리비와 중개수수료까지 세입자에게 전가할 가능성도 배제할 수 없다. 왜냐면 주택공급이 늘어나 않고 전.월세 수요는 늘어나서 전세집 구하기가 계속 어려워지는 상황이 지속되는 동안 집주인은 세입자에게 갑일 수 밖에 없기 때문이다.

전.월세 문제를 집주인과 세입자 양자간 대결구도로 몰아서 쉽고 빠르게 답을 찾을 것이 아니라 정부는 근본적인 대책과 대안을 마련해야 할 것이다. 전세가격이 상승하는 이유는 부동산시장 침체로 신규주택공급이 줄어들면서 입주물량이 큰 폭으로 줄어들었고, 경제불안과 주택구입시 수익발생에 대한 확신이 줄어들면서 매매수요가 대거 전,월세 수요로 돌아섰기 때문이다.

이런 원인에 대한 근본적이 접근 없이 단순히 전.월세 기간만 연장한다고 전세문제가 해결될 수 없고, 오히려 항상 을의 위치에서 힘들게 사는 세입자들만 더 어려워질 것이기에, 공급을 늘리고 수요를 줄이는 가장 기본적인 수요와 공급에서 해답을 찾아야 할 것이다.

지금이라도 정권의 일회적인 주택공급 대책을 넘어 정부와 여당, 야당이 모두 힘을 합쳐 10년, 20년을 내다보는 중장기적인 주택공급 계획을 세우고 실행을 해야 할 것이다. 또한 주택구입 여유가 되지만 전세로 돌아선 수요자들이나 여유가 되어 다 주택 구입이 가능한 수요자들이 쉽게 매매로 돌아올 수 있도록 취득, 보유, 양도에 대한 부담을 대폭 완화시켜 주는 정책이 필요하다.

감사합니다. 

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1