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박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

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미국.유럽금융위기 불안감 여전, 바닥론 시기상조 인듯
10월 26일 재보선 결과, 서울주택시장  분기점 될 듯  
내년 1분기경 회복될 듯
 
국제 신용평가회사들이 유럽 은행에 이어 미국 3대 은행의 신용등급을 줄줄이 강등함에 따라 부동산 시장이 또다시  위기감이 고조되고 있다.
반면에, 그들만의 논리를 내세우면서  부동산 시장 바닥을 주장을  분들도 학계나 연구기관 현업에 계신분들 위주로 하나둘씩 늘어나고  있다. 부동산 바닥론 논지의 근거는 지속적인 전세가격 상승으로 매매전환수요증가와 최근들어 늘어난 아파트  거래량 증가를 내세우고 있다.  실제  국토해양부의 거래량 통계를 보면 따르면 8월 전국 아파트 거래량은 4만4049건으로 작년 같은 달의 3만1007건보다 무려 42.1%가 늘었다. 이는 지난 2008년부터 2010년까지의 3년 평균 값 대비로도 14.1%가 증가한 수치다. 특히 수도권은 전년 동월 대비 92.9%나 늘어난 1만5604건을 기록했으며, 서울은 103.4% 증가했다. 이중 서울 강남3구(강남·서초·송파구)는 전년 동월 대비 79.3%(3년 평균 대비 0.5%), 전월 대비 22.0% 증가하며 지난 6월 이후 3개월 연속 증가세를 보였다. 지방 거래량은 지난달 2만8445건으로 전월 대비 1.4% 줄었으나, 작년 동월 대비로는 24.1% 늘었다.

 
 지난달 전국 아파트 거래량이 작년 같은 기간보다 무려 42%나 늘어났다고는 하지만 온나라가 부동산 버블론공포에  몰입해 있던 지난해 동월과 비교하는 것은 ‘일반화의 오류’(부분을 전체로 착각하여 범하는 생각의 오류)라고 볼수 밖에 없다.
 미국 유럽발 금융위기에 따른 충격이 수도권 지역 주택거래량에 아직 반영되지 않고 있다.계약시점과 주택거래신고기간의 2개월정도 시차로 인해 미국 유럽발 금융충격이 온전히 통계에 온전히 반영되고 있지 않기 때문이다.주가하락충격이 얼마나 지속될것이냐에 따라서 주택시장이 받는 영향 정도는 달라질것이다. 주가하락이 연말까지 지속되어 금융부분으로  충격이 전이된다면 주택시장은 다시한번 침체를 껶게 될것이다.  또한 10월 26일 서울시장보선결과로 새로운 서울시장이 주택시장에 그다지 호의적이지 않다면  올해 연말까지도  주택시장이  하락할 수도 있다.

경매낙찰가율 반등기미 신호 약해  

 
매매시장의 선행지표라 할수 있는  경매시장에서도  아직까지 찬바람이 불고 있는데  경기 침체와 대출 규제와 집값 상승기대감 약화가 주원인이다.민간 경매정보업체의 아파트 낙찰가율을 보면 1월 82.1%였으나 8월 79.4%까지 내려갔다. 연립이나 다세대주택의 낙찰가율도 8월 들어 74.6%까지 급락했다. . 수도권 아파트 낙찰가율은 2002년 이후 대체적으로 80% 이상을 유지했지만 80% 이하에서 맴도는 건 이례적이다. 주택시장이 바닥에서 탈출한 경험상 유추해 볼 때  적어도  3개월 이상 낙찰가율이 수직 상승해야  바닥이라고 단언할수 있지만 현재 지지부진한 낙찰가율만 봐서 바닥을 논하기는 이른감이 없지 않다.

전세시장 불안감은 여전

미국,유럽발 금융불안이 지속되는 현상황에서는 지난 2008년 금융위기의 트라우마(trauma) 로 인해 부동산시장 참여자, 특히 잠재매수자들까지 주택시장에서 한발 더 물러서게  할 수밖에 없다. 반면에 전세시장으로 대표되는 임대시장은   금융불안으로 인한  구매심리위축까지 더해져 4분기 주택시장을  더 달아오를 가능성이 많다.  무주택자들로 대변되는  서민들은 전월세시장 급등으로 인해 더욱더  어려움에 빠질 수 있다.
 현재 서울의 전세가율은 2006년 이후 역대 최고 수준으로 올라서고 있고  일부 수도권 지역에서는 전세→매매 전환의 터닝포인트로 보는 60%를 훌쩍 넘긴 곳도 속출하고 있다. 하지만 과거와 같이 전세가비율이 높다고 해도 바로 매매로 전환되기는 힘든 실정이다. 주택보급율이 100%를 이미 상회했고 총부채상환비율,주택담보인정비율.은행의 대출기피등의 금융규제가 작동하고 있기 때문이다.다만 금융위기가 잠잠해지고 소바심리가 개선되고 소득이  회복된다면  전세가가 매매가에 육박하는  일부지역에서 반등장세를 연출할수도  있다.
금융시장과 부동산시장이 동조화되어 움직이기 때문에 부동산시장만 유독 살아날수는 없다. 통상 전문가들이 주택시장 바닥을 예견하는 징조로 보는 것은 거래량과 경매 낙찰가율,실제 현장의 움직임들이다. 컨설팅 회사를 운영하는 필자의 경우에 회사로 방문하는   고객들의 숫자와  홈페이지 클릭 회수, 직접 만나고 있는 현장 관계자들의 말을 종합해 바닥을 예측하는 지표로 사용한다.  아직까지 고객들의 방문과 홈페이지클릭수가 뚜렷하게 증가하지 않고 있고 현장을 둘러보면 일선중개업소도  매한가지다. 미국,유럽시장의 금융시장이 안정되고 전세값 상승세가 지속된다면  연말경 바닥을 찍을 가능성이 높다. 부동산현장에 발을 담그고 있는 필자입장에서는 일부에서 주장하는 논지처럼 부동산바닥이면 더나 할 것 없이 좋겠지만 실제 현장의 공기는 냉냉하기 그지 없다. 하지만 국내외적인  경기현황상  부동산바닥을  아직 논하기는 이른감이 없지는 않다.

내집마련, 역세권 소형위주 실수요위주로 접근하라
저렴하고 직주근접인  보금자리 주택도 노릴만

매매수요로 전환될수도 있는 전세비율이 높은 역세권 소형아파트로 조심스레 접근해볼만 하다. 가격하락기에도 실수요자들이  많이 포진되어 있어 하방경직성이 강하게 나타나, 바로 회복할수 있기 때문이다. 실제 이런 지역은  임대수익율도 다른 지역보다 월등이 높게 나타나고 있다. 대표적인 곳이 전세비율이 높게 형성되고 있는 서울지역 역세권 및 획기적인 교통환경개선으로 접근성이 좋아지는 1기 신도시 소형아파트등이다.
4분기 분양시장을 통해 내 집 마련을 생각하는 분들은 철저하게 주변부보다 저렴하게 분양하는  곳으로 관심을 가져야 한다.  분양이 코앞인   위례신도시 보금자리주택은 입지는 물론 규모 면에서나 가격 면에서도 메리트가 있다. 또한 서울 도심을 중심으로 분양하는 재개발, 재건축 단지를 노려볼만하다. 무엇보다 도심에 위치한 입지 여건으로 실수요자들의 수요가 뒷받침되고  공급 물량도 대단지 위주라 불황에도 강하기 때문이다.

출구전략(exit strategy )으로 부동산시장에 접근할 때
제2 금융위기 가능성 대비해야

미국,유럽발 금융 불안이 제2금융위기로 나타날 징조가 여기저기서 포착되고 있다. 이러한 금융불안 현상이 단기간에 끝날 것 같지 않다는 게 필자를 포함한 대다수 전문가들의 견해다. 이번 위기의 진원지인 미국과 유럽은  제로포인트에 가까운 현행 금리수준과 거덜난 재정으로  인해 경기를 살릴 방안도 마땅치 않은 실정이다.  부동산시장 참여자입장에서는 최악의 경우, 대공황기에 버금가는  경기 침체상황으로 내몰릴 수 있다는  가정하에 자산포트폴리오를 재정비  해야 한다. 결론적으로  4분기 부동산시장에 참여하는  실수요자나 투자자들은 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤에 투자측면보다 실수요자 측면에서 접근해야 한다. 즉 개개인들의 부동산보유나 신규투자전략도 이제는 출구전략(exit strategy )을 생각해야 할 때다. 언제든지  경기변화에 따라 쉽게 현금화할 수 있는 지역과 상품위주로 포트폴리오를 가져가야 한다. 투자금액이 비교적 가볍고 임대가  원활할 것 같은 지역과 부동산위주로 투자전략을 짜야 한다는 것이다.
 
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