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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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7월 13일 교착상태에 빠져있던 용산역세권개발사업에 한줄기 빛이 내려왔다. 용산개발사업의 최대 주주인 코레일이 사업정상화를 위하여 발 벗고 나선 것이다.

코레일은 4조1천632억원 상당의 랜드마크 빌딩을 선매입함으로써 출자사인 드림허브㈜가 분양수입이 생길 때까지 필요한 자금을 확보하게 되었고 토지대금 분할납부로인한 17개월의 분납이자 4800억원도 절감할 수 있게 되었다.

이번 조치의 핵심은 사업초기부터 빌려서 막아야 했던 토지대금 납부구조를 사업 후반에 벌어서 갚을 수 있도록 함으로써 초기 막대한 자금부담이 줄어들었다.

특히 시공사가 지급보증을 할 필요가 없어졌고 토지대금보다 공사비를 먼저 받을 수 있게됨으로써 공사비를 받지 못할 걱정이 없어지면서 건설사가 시공에만 전념할 수 있는 토대가 마련이 되었다.

분명 예전보다는 획기적으로 사업추진의 속도를 낼 수 있는 전제조건이 마련된 셈이다. 하지만 그렇다고 빠른 사업추진이 된다는 보장은 어디에도 없다.

용산역세권개발사업이 주춤하게된 가장 근본적인 문제는 부동산경기 침체로 수익확보가 불투명해졌기 때문인데 현재 부동산경기가 언제 회복이 될지 아직까지 장담할 수 없고, 회복하더라도 과연 용산개발을 뒷받침할 정도의 규모로 상승을 할 수 있을지는 여전히 의문스러운 상황이기 때문에 빠른 사업추진은 쉽지 않을 것이다.

또한 2007-2008년 용산바람이 불 때 용산 부동산가격이 이미 상당부분 상승을 한 상태이고

적정수익을 확보하려면 분양가가 낮게 책정되기도 어렵기 때문에 아무리 용산이라고 하지만 분양가가 높게 책정될 경우 분양 받아서 수익이 확보가 어려울 수도 있다.

결국에는 용산역세권개발로 나오는 높은 분양가의 분양물건을 소화해 줄 정도로 부동산시장이 회복이 되어야만 성공적이고 빠른 사업추진이 가능할 것이다.

실제로 대형건설사들도 아직까지 본격적인 움직임을 보이지는 않고 있는데 그 이유는 역시 부동산경기가 여전히 침체상태에서 전체 수익이 저조하면 PF지급보증 부담이 없고 공사대금 먼저 받는다고 여러 가지 변수가 많은 대형사업에 쉽게 들어갈 문제는 아니라는 것이다.

대형건설사의 참여를 촉진시키려면 현재 제시된 당근보다 조금 더 많은 당근을 제시해 줘야 할 것이고, 무엇보다 부동산경기가 살아나지 않는 한 빠른 사업추진은 어려울 것으로 사료된다.

다만, 이번 코레일의 적극적인 참여는 용산역세권개발사업의 최대주주인 코레일의 적극적인 사업추진의지를 보여준 것에 큰 의미가 있고 앞으로도 적극적으로 개입하겠다는 의미로 해석할 수 있기에 긍정적으로 해석할 수 있다.

또한 이렇게 적극적인 의지를 보여줌으로써 용산투자 대기자들에게 희망과 긍정의 메시지를 띄워준 것이고 용산 부동산시장에도 미흡하지만 약간의 활력을 줄 수 있다는 것에 의미를 두고 싶다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1