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김부성 부동산富테크연구소 kkwpyu@hanmail.net

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광교신도시가 인기지역이다보니 최근 분양권 투자문의가 상당히 많이 들어오는 편이다. 특히 열에 7~8명은 광교중심부 노른자위인 자연앤 힐스테이트나 자연앤자이등 낮은 분양가에 입지여건이 우수한 중심부 일대 분양권에 대한 문의가 주를 이룬다.

최근 한달동안에도 비수기임에도 불구하고 필자가 운영하는 네이버카페 [부가모]에서 쪽지나 메일등으로 꾸준하게 광교신도시 중심부 분양권 매도-매수에 대한 문의가 끊이질 않고 들어왔다.

“소장님, P가 1.7억인 33평 힐스테이트 분양권이 합법적으로 매도되는 물건이라고 하는데
매수해도 괜챦을까요?

“실거래가로 신고합니까?”

“아뇨, 부동산에서 프리미엄 3-4천에 써야 거래를 할수 있다고 하네요”

“광교가 전매거래시 100% 실사지역인줄은 알고 계시나요?”

“아뇨, 잘 모릅니다. 부동산에서 다운계약아니면 매도자 양도세가 너무 많아
거래를 못하고 다운계약이 크게 문제되지 않을거라고 안심시키는 상황에서 한번
믿고 해볼려고 했던차였습니다”

“거래는 자유이며 제가 뭐라고 할 입장은 아닙니다만, 광교신도시에서 다운계약은 국세청실사로 금방 밝혀지는 불법거래이고, 합법적인 물건이라고 해도 계약시점 현재에 전매동의서가 발급되지 않은 물건은 엄밀히 말하면 불법계약입니다.

이런 리스크등이 많고 현재 실제로 몇몇 부동산들과 거래당사자들의 경우 다운계약등이 문제가 되어 곤혹스런 상황에 직면해있는 것으로 인지되고 있으므로 합법적인 물건에 한해 정상적인 실거래가 시세로 거래한다면 몰라도 불법적인 거래는 반드시 중대한 문제에 직면하게될 가능성이 있으니 여러 가지 신중하게 꼼꼼히 검토해보시고 진행하시는게 좋을듯하고
광교는 중심부만 나홀로 올라가는것이 아니고 광교전체가 동반하여 상승하므로 현재 프리미엄이 높은 상태의 물건을 매수하는것만이 최선이 될수는 없고 투자금대비 수익률이나 분양권 전매제한지역에서 전매가능한 물건의 프리미엄수준과 거래리스크등 종합적으로 판단하여 결정하시는게 좋을것입니다” 라는 답변을 해줄수밖에 없다.

또한 전매제한이 중소형은 5년, 중대형은 3년이다보니 전매제한 기간중에도 광교 중심부지역으로 입성하기위해 시도하는 투자자들의 입질이 끊이질 않고 있는 상황이지만 합법적으로 명의변경이 가능한 물량은 적어 복등기 형태로 불법 거래되는 경우도 심심챦게 발생하고 있다.

복등기는 매도자가 변심할경우 향후 명의변경을 못해올수도 있고 복등기를 하면서 발생하는 각종 부대비용과 양도세등을 매수자에게 전가되는경우도 많고 명의변경이 안되어 명의변경시점까지 두발을 뻗고 편하게 잠을 잘수도 없는 불안정한 상태가 지속되고 집값이 올라도 문제, 오르지 않으면 투자실패가 되는 잘해야 본전인 투자에 불과하여 절대로 해서는 안된다.

더욱이 과거에는 다운계약이 안걸리고 잘 넘어가는경우가 많았지만 지금은 국세청 감시망에 촘촘한데다 다운금액이 상상을 초월할정도의 금액이라면 문제가 될 가능성이 매우 높으므로 프리미엄이 높게 붙어있는 광교 중심부 분양권물량 거래시에는 세심한 주의가 필요할것이다.

네이버카페:[부가모] (http://cafe.naver.com/bootechhospital)

부동산富테크연구소장 (www.bootech.co.kr)