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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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요즘 과천에 집 가진 분들이 열 많이 받았다.

정부청사 이전 때문에 당근을 받아도 시원찮을 판에, 지식정보타운에 시세보다 저렴한 서민주거단지인 보금자리가 들어선다고 발표했기 때문이다.

이미 발표한 4차까지 보금자리도 마무리가 어려울 것 같은데 5차 보금자리를 이렇게 급하게 발표할 필요가 있었나 싶기도 하지만 아무튼 발표는 되었고 과천부동산시장은 어떤 식으로든 영향을 받을 수 밖에 없다.

과천보금자리가 과천부동산시장에 어떤 영향을 미칠 것인가는 두 가지 관점에서 접근해야 하는데

하나는 정말 과천보금자리가 성공적으로 공급이 될 것인가 이고,

또 하나는 공급이 된다면 얼마나 많은 양이 어느 정도 가격에 공급이 될 것인가 이다.

현 정부의 남은 임기는 1년 6개월이지만 내년대선을 감안하면 실질임기는 더 짧아 지고, LH공사 부실문제 역시 특단의 대책이 없는 한 해결되기 어려우며, 3차 보금자리 광명시흥 6만9천 가구는 사전예약 일정조차 잡지 못하고 있으며, 최근 국토부에서도 사전예약제 폐지 이야기까지 나오는 마당에 차기 정권에서 얼마나 적극적으로 추진해 줄지 의문이다.

그래도 5차 보금자리가 추진된다면 공급물량과 공급가격이 중요한데 과천지식정보타운 135만3000㎡면적에 총 9600가구 중 6500가구가 보금자리로 공급될 계획이다.

물론 6500가구가 적은 물량은 아니지만 그렇다고 그렇게 좋은 입지에 6500가구가 치명적인 공급과잉을 불러 오지는 않을 것이다.

분양가는 보금자리 분양가 기준을 과천시로 하느냐, 안양시 동안구로 하느냐에 따라 큰 차이가 있는데 과천시 평균시세인 3.3㎡당 2500만원을 기준으로 하면 추정분양가는 3.3㎡당 2000-2100만원 정도이고, 안양시 동안구 평균시세 3.3㎡당1600만원으로 하면 추정 분양가는 3.3㎡당 1200-1300만원 정도이며, 과천과 안양동안구를 합산해서 하면 평당 1500-1600만원 정도로 될 것으로 예상된다.

과천보금자리 입지가 과천정부청사를 중심으로 형성된 과천주공단지보다는 떨어지고 서민주거단지 이미지를 감안하면 3.3㎡당 2000만원이 넘으면 사실상 투자가치 없고, 3.3㎡당 1300만원 이하로 책정되면 투자가치 있으며, 평당 1500-1600대로 나오면 실거주 목적으로 접근하는 것이 좋을 것이다.

정리를 하면 과천 부동산시장 입장에는 크게 우려할 필요는 없다.

강남권 보금자리(서초우면, 세곡1,2, 내곡)가 강남부동산시장에 큰 영향을 미치지 않듯이,

5차 보금자리가 정상적으로 공급이 된다고 해도 입지가 우수해서 6500가구 물량은 부담이 되지 않기 때문이다.

다만, 분양가가 경기도 안양시 기준으로 3.3㎡당 1200-1300만원이 되면 저가물량 대기수요가 늘어나서 과천부동산 거래량은 더욱 감소할 가능성은 있고 그렇게 되면 과천부동산 입장에서는 악재가 될 수도 있다.

과천부동산시장 침체는 서울, 수도권의 전반적인 침체가 주된 원인이지만, 그 외에도 정부청사이전에 따라 불확실성이 증가하면서 심리적 불안감이 커진 것도 원인인데 보금자리로 인하여 불안심리는 더 커졌다고 볼 수 있기 때문에 당분간 과천부동산시장은 약세가 형성될 수 밖에 없다.

다만, 부동산은 입지가 중요한데 과천입지야 말이 필요 없을 정도로 강남권 최고의 입지를 가지고 있고, 정부청사 이전이 되면 그 노른자 땅을 그냥 내버려두지 않을 것이기 때문에 어떻게 개발되느냐에 따라 오히려 기회요소가 될 수 있고, 보금자리는 정상추진이 될지도 의문이고, 된다고 해도 치명적인 영향을 줄 만큼의 물량규모와 분양가는 아닐 것으로 판단되는바 일시적으로 심리적인 영향은 주겠지만 중장기적으로 과천부동산시장을 짓누르는 악재가 되지는 않을 것으로 판단된다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1