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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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3월 24일 1년을 끌어오는 개포지구 개발 청사진이 확정되었다.그 동안 지지부진 하던 사업추진에 가속도가 붙을 것으로 기대되면서 호가가 상승하였고 상승한 가격에 거래가 1-2개씩 되면서 탄력을 받는 분위기가 형성이 되고 있다.

개포지구단위계획 재정비안에 따르면 개포지구로 묶여있는 개포.도곡.일원동 일대 32개 아파트 단지 2만 8704가구가 재건축을 거쳐 5만 1135가구로 1만 2431가구 늘어나게 되며, 거주인구도 현재 9만2378명에서 11만 3000명으로 증가하게 된다.

건물층수는 35층으로 했고, 소형주택과 임대주택 공급량을 늘려 60㎡ 이하 소형주택은 종전 계획상 8229가구에서 8814가구로, 이 중 임대주택은 4080가구에서 4665가구로 각각 늘어나며, 가구 내 일정공간을 독립공간으로 만들어 임대할 수 있도록 한 부분임대주택도 6857가구 공급된다.

32개 단지 중 9개 단지가 재건축 조합이나 추진위원회가 설립되었으며. 이중 개포주공1단지는 2003년 재건축조합이 만들어졌고, 나머지 8개 단지(개포시영, 개포주공2,3,4단지, 일원대우, 일원현대, 개포럭키, 도곡개포한신)는 추진위원회가 만들어졌다.

개포지구 내 유일하게 1990년대인 1991년 완공된 우성9차는 재건축 대신 리모델링 추진이 되고 있다.

재건축 사업절차는 일반적으로 정비계획수립, 추진위원회 및 조합 설립인가, 건축계획 심의, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주.철거, 착공 및 일반분양 순으로 진행이 되는데 이중 개포주공1단지가 조합설립이 되었으니 두번째 단계에 와있고 아무런 문제없이 조합원 의견이 모아져서 최대한 빨리 사업추진을 하면 착공까지 2013년 정도면 가능할 수 있지만 수익성에 대한 이견으로 조합원 내홍 등 돌발변수가 생기면 더 늦어질 가능성도 있고, 개포2,3,4단지와 시영 등 나머지 7개 단지는 빨라야 착공까지 5-6년 정도 소요될 전망이며 더 늦어질 가능성도 있다.

개포주공 5,6,7단지, 선경, 우성1.2차, 미도맨션 등10층 이상 중층 단지들은 조합원 동의를 받기 어려워 저층단지보다 더 늦어질 수 밖에 없다.

이번 지구단위계획 통과에서 소형과 임대주택이 늘어나면서 수익성이 조금 나빠지기는 했고

재건축이 완공되어 대규모 새 아파트 단지로 거듭나면서 강남의 랜드마크가 될 가능성도 있고 랜드마크가 되지 않더라도 적정수익은 확보가능하기 때문에 개포주공은 항상 투자자들의 관심이 높다.

개포주공 1단지 36㎡(11평) 시세가 대략7억으로 봤을때 30평형대 배정을 받으려면 3억원정도를 추가부담해서 총 투자금이 10억원정도, 42㎡(13평)이 경우 8억원엣에서 1억원 정도 추가부담하면 9억원 선이기에 도곡렉슬 109㎡(33평)이 12억을 넘어서기 때문에 2억원 정도의 차익이 가능하다.

실제로 개포주공 1단지 42㎡(13평)는 2월초 8억4천만원까지 상승했다가 지구단위계획 보류로 7억8천만원까지 하락을 하였는데, 이번 발표로 다시 8억2천만원까지 계약이 되었다

매물회수와 호가상승이 되고, 일부이긴 하지만 추격매수로 급매물 시세도 오르면서 호가상승이 지속될 가능성이 있는데 반대로 다시 일시적 조정이 될 가능성도 있다.

물론 장기적인 큰 틀에서 개포의 입지와 단지규모를 감안하면 상승세를 유지하겠지만 3월부터 침체된 부동산시장 분위기 때문에 지속적인 매수자가 유입되지 않는다면 호가를 올린 매도자 중 사정이 급한 사람은 약간의 조정을 해줄 수 밖에 없다.

침체된 부동산시장과 얼어붙은 매수심리를 감안하면 부동산 호황기 때처럼 가격이 급등해서 인근 타 단지, 타 지역으로 큰 영향을 미치기는 어려울 것 같고 오르는 호가를 따라 일부는 추격매수를 하지만 바람이 불 정도는 아니기 때문에 오히려 부동산시장 침체가 2-3개월 이상 지속이 된다면 빨리 매도를 해야 하는 집주인은 급매물을 다시 내놓을 가능성도 배제할 수 없다.

부동산시장 분위기에 따라서 차이는 있겠지만 여유가 되는 투자자라면 중장기적으로 10억 투자해서 2-3억 차익 가능하기에 지금도 해볼만한 상황이며, 예상보다 빠른 지구단위계획 통과로 매수타이밍을 놓치고 자금사저앙 추격매수가 부담되는 개포주공 투자 대기자들은 취득세 감면, 분양가상한제 폐지 등 거래활성화 대책이 나오기 했지만 한번 얼어붙은 시장을 녹이기에는 부족하고 DTI부활로 얼어붙기 시작하는 부동산시장 분위기 때문에 다음 추가 활성화 대책이 나올 때까지 일시적인 침체로 조정이 되는 급매물이 나온다면 노려보는 것이 좋다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1