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박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

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금리인상,국제정세불안으로 거래  더 위축될 듯

정부가 22일 발표한 '주택거래 활성화 방안'의 주요내용은  총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 예정대로  3월말 종료시키고 보완책으로  거래 위축을 최소화하는 데 주안점을 두고 있다. 800조원을 초과하는  가계부채 증가를 막고 동시에  취득세를 낮춰(연말까지 지금보다 50% 감면) 거래 비용을 줄이고，분양가 상한제를 폐지해 민간 부문의 주택 공급을 늘리겠다는 것이다.

DTI 환원으로 투기지역(서울 강남  서초 송파구) 이외의 서울 지역에서 '총소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율'은 50%,인천 • 경기는 60%를 적용받게 된다. 투기지역인 강남 3구에선 현행처럼 DTI 비율 40%가 그대로 적용된다. 실수요 주택거래를 활성화하기 위해 '비거치식'에 대해서는 대출이 더 확대된다. 즉 기존 DTI 규제에선 분할상환은 5%포인트,고정금리 • 분할상환은 10%포인트 DTI 비율을 확대해주는 가산항목이 있다.

◆분양가상한제 폐지, 서울지역(강남권외) 재개발,재건축시장 활성화 기대
그동안 전세가격 급등요인으로 지적되었던  민간주택 공급활성화차원에서  분양가상한제 폐지(투기지역제외) 조치는 늦었지만 아쉬운데로 적절한 대책으로 평가할수 있다. 분양가 상한제로 인한  조합원 분담금 급증으로 인한 사업성 저하로  전세난이 심했던 도심권에 집중된 재건축•재개발지역에서 신규공급이 나오지 않았던 건 사실이다.
조합원들의 오랜 숙원이었던 분양가한제폐지로 서울지역의 재개발•재건축(강남권외)등 정비사업이 가속화될 가능성이 크다

하지만 한 미분양과 주택공급과다로 몸살을 앓고 있는  대다수 수도권(서울지역제외)신규분양시장에서는  분양가상한제 폐지가 큰 힘을 발휘하지 못할 가능성이 크다. 아직까지 찬바람이 불고있는  민간분양시장에서, 무턱대고 분양가를 올렸다가는 ‘대량미분양’ 사태가 벌어질 가능성이 있기 때문이다. 따라서 민간업체들도 무작정 분양가상한제폐지를 반길수만은  없다.

분양가상한제폐지는 지금과 같은  부동산불경기보다는 오히려 호경기 때 전매가능장점까지 활용해 업체들과 수요자들 둘다 만족시킬 수 있는  정책이다.     

전체적으로 보면 분양가 상한제 폐지로 단기적으로 분양시장과 매매시장 활성화 효과를 기대하기는 무리다. 오히려 DTI 규제부활로 인해 당분간 두시장 모두 눈치보기 장세가 될수밖에 없다. 하지만  장기적으로 경기부양효과로 인한 부동산경기가 눈에 뛰게  나아진다면 서서히 공급물량도 늘어날 것이다.

◆취득세 절반 감면,거래 활성화에는 그다지 도움 안될 듯

매매보다는 전세난으로 더 옮겨갈 가능성 농후       

DTI 규제 정상화에 맞춰 취득세부담이 절반으로 낮춰 주택거래를 활성화 시킨다는 계획이다.

시장에서는 이미 DTI 규제 환원예고에 맞춰 강남권을 중심으로 거래량이 대폭 줄어들면서 매매호가도 떨어지고 있다. 지난 연말에 비해 올해 1, 2월 주택거래량이 크게 줄어든 것은 고가주택거래세감면종료와 더불어 금리인상, 국외정세,  DTI 규제환원예고에 따른 여러 복합적인 요인 때문이다. 실제로 자사회원을 중심으로  지난 연말 활발히 움직였던 회원들의 투자문의가 올해 불거진 여러가지 악재요인으로 인해 한두달새 대폭 감소했다.

DTI 규제환원예고, 물가인상억제위한 당국의 금리인상모드,일본과 리비아등 국외정세불안감으로 인한 복합적인 문제로 인해  주택수요가 대폭 감소하고 있다. 따라서  단순한 취득세 절반 감면만으로 주택수요를 끌어내지는 못한다.

오히려 이름뿐인  3.22'주택거래활성화 방안’으로 실수요자들의 매매수요조차도 살리지 못하게 할 가능성이 있다.

실수요자들의 주택수요를 유발하게 하는 요인은 일정수준의 투자수요도 용인해줘야 하는 정책적 배려가 필요하다. 단순히 실수요자들만의 배려차원에서  DTI 규제를  안 하겠다는 의미로는 대다수 실수요자들은  움직이지 않는다.
투자수요가 전혀 없는 상태에서 단지 주택가격이 물가상승율 정도로 오르는 것도 용인하지 않는다면 은행에서 실수요자들에게 충분한   대출을 해주더라도   매매보다는  전세수요만 증가시킬뿐이다.  

금리인상모드와 국제정세 불안감으로 인한 총체적인 수요감소로 주택시장은 위기를 맞고 있다.  DTI연장이 지속된다고 가정해도  지난해 연말처럼   일부 지역의 주택거래가 증가하면서  가격이 급등하는  현상은 일어나지 않을 것이다.
금리인상모드속에 DTI 연장불가 결정은. 100주이상 오르고 있는 전세가격이라는 자전거 가속패달에  당국이 한 발을 더 올려, 서민들을 내리막으로 치닫게 할  가능성도 배제할수 없다.  

따라서 이제는 서민들이 눈앞에 닥친  전세난 해결을 위한 실질적인 대책을 당국은  내놓아야 할것이다.

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