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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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미분양은 잘하면 약이지만 잘못하면 독이 되는데 일단 가치여부에 대한 옥석을 가려야 하고 그 다음 장기 실거주 목적이냐 단기투자 목적이냐를 구분해야 한다.

가치가 있는 미분양이더라도 접근방법에 따라서 성공유무가 달라질 수 있기 때문이다. 미분양 투자에서 옥석을 가리는 가장 중요한 포인트는 왜 미분양이 발생했냐 미분양 원인분석이다.

미분양은 1차적으로 고객들의 외면을 받았기때문에 그만한 이유가 있는 것이며 외면받은 이유가 극복가능하냐가 가장 중요한 포인트이다. 고분양가, 입지, 적은 세대수, 주변 혐오시설 등 극복하기 어려운 문제로 미분양이 발생했다면 쳐다보지도 않아야 한다. 반대로 분양가, 입지, 미래발전가능성은 좋은데 부동산시장 분위기, 주변 일시적 공급물량 등 극복가능한 원인으로 미분양이 된 단지라면 관심을 가져볼만하다.

주의해야 할 점은 갑자기 전문가나 부동산에서 추천을 하거나 분양직원이 좋다고 말하는 것은 분양계약을 성사시키기 위한 목적성을 가지고 있다는 점은 미리 감안해야 할 것이다.

가치가 있는 미분양이라고 판단이 되면 이제는 목적을 구분해야 한다. 장기실거주 목적이라면 잔금까지 고려해서 자금계획을 세우고 단기적인 시장상항에 너무 일희일비 하지 않고 여유있게 기다리면 된다.

단기투자 목적이라면 프리미엄과 분양권전매가 중요한데 아무리 미래가치가 있어도 잔금전에 프리미엄 형성이 안되거나 분양권 전매를 안되면 실패하게 된다. 프리미엄형성과 분양권전매는 거래량이 결정을 하는데 이 거래량을 결정하는 3가지 요소는 부동산시장 분위기, 주변공급물량, 계약자의 목적성 분포이다.

1) 부동산시장 분위기


부동산시장 분위기는 주택수급상황, 정책, 경제상황, 가격변동폭, 심리 등이 결정을 하는데 지역마다 차이가 있지만 작년 추석이후 많이 좋아진 상황인데 변수가 많아서 속단하기는 어렵지만 공급물량이 많은 서북부지역을 제외하고는 2-3년간 크게 걱정할 상황이 되지는 않을 것이다.

2) 주변공급물량


수요층이 한정된 상황에서 주변 공급물량이 늘어나면 결국 수요층이 분산되면서 거래량은 줄어들 수 밖에 없고 거래량이 줄어들면 프리미엄 상승이 안되고 전매도 어려워지면서 전매해야할 분양권이 쌓이고 급매물이 늘어나면서 일시적 가치하락이 되는 악순환의 고리가 연결된다.
주변 공급물량이 많을 경우에는 단기투자보다는 장기실거주목적이 적합한 이유이기도 하다.

3) 계약자의 목적성 분포


투자수요가 항상 풍부한 곳은 투자수요 비중이 높더라도 또다른 투자수요가 유입되면서 거래량이 유지가 되지만 투자수요가 아닌 실거주수요가 유입되어야 할곳에 인위적으로 투자수요가 유입이 되어 투자수요 비중이 커질 경우 분양권전매를 원하는 대기자가 늘어나게 되고 잔금시점이 가까워질수록 빨리 분양권을 매도해야하는 조급함에 마이너스 프리미엄로 돌아서게 될 가능성이 있다.

물은 항상 위에서 아래로 자연스럽게 흘러가줘야 하는데 인위적으로 물 흐름을 바꾸면 부작용은 생길 수 밖에 없다. 장기 실거주에 적합한 곳에 단기투자수요를 인위적으로 끌어들이면 잔금일이 가까워질수록 전매수요가 일시적으로 몰리면서 일시적 가치하락을 야기시키기때문에 그 피해는 고스란히 계약자들에게 돌아가게 된다.

최근 부동산시장 특히 아파트는 예전과는 달리 실수요자 위주로 재편이 되면서 예전처럼 분양권투자로 손쉽게 돈 벌기가 어려워졌다. 이제는 분양권투자의 패러다임을 단기투자보다는 장기실거주위주로 전환을 해야할 때가 아닐까 싶다.

하지만 분양가의 10%정도인 계약금만 내고 프리미엄 받고 전매하는 분양권투자의 달콤한 유혹때문에 요즘도 미분양을 찾는 분들이 많이 있는데 꼭 분양권전매가 전제로 된 미분양 단기투자를 하고싶다면 가치있는 단지를 찾고 부동산시장분위기, 주변공급물량, 계약자의 목적성 분포를 충분히 고려해서 판단을 해야하며 분양권전매가 안되는 경우가 발생할 수 있으니 상황에 따라서 잔금까지 할 수도 있는 자금계획은 계약전에 미리 세워두는 것이 좋다.

계약금 10%만 내고 추가자금계획 없이 무조건 분양권전매를 할 목적으로 2채이상 계약하는 것은 절대 금물임을 다시한번 밝히며 모든 투자가 그렇듯이 투자의 책임은 전문가도 아니고 주변지인도 아니고 본인자신이라는 점을 명심하자.

감사합니다.

김인만 부동산연구소 카페,  http://cafe.naver.com/atou1