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박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

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금리 계속 오를 것 같은데. 지금 부동산 투자해도 괜찮을까요? 지난 연말에, 아파트 가격이 너무 많이 오른 것 아닌가요?

지난해말까지 해도 적극적인 투자행태를 보인 부동산 투자자들이 금리인상 이후, 한발 빼고 있는 모습을 보이고 있다. 지난해말까지 해도 적극적인 투자행태를 보인 부동산 투자자들이 금리인상 이후 주춤하고 있는 양상을  보이고 있다. 무엇보다 추가적인  금리인상 가능성에다 시중의 부동자금이  점차 부동산에서  금융시장으로 흘러들어가고 있는 양상을 보이기  때문이다.

최근 한국은행은  기준금리를 기존 2.5%에서 0.25%p 높은 2.75%로 상향조정했다. 한은이 1월에 금리를 인상한 것은 지난 1999년 이후 12년 만으로, 정부가 물가안정 종합대책을 통해 전방위 물가 관리에 나선 가운데, 급등하고 있는 물가를 안정시키겠다는 강한 의지로 풀이된다. 미국의 2차 양적 완화로 한국을 포함한 신흥국들의  주식을 비롯한 자산 거품 우려까지 고개를 들고 있는 상황에서 부동산 시장 활성화보다 물가안정에 초점을 맞췄다고  볼수 있다. 한은의 기준금리 인상에 발맞춰 일부 은행들도 대출금리와 예금금리를 올릴려고 하는 분위기다.

이례적으로 1월 기준금리를 인상하면서 상반기 중 한두차례 이상 추가 금리인상에 나설 것이라는 전망 때문에  부동산시장 참여자들이   심리적으로 한발 물러서는  현상을 보이고 있다.
지난해 말 급등장세를 보였던   강남권 재건축 단지도 올해 들어 매수세가 주춤한 가운데 이번 금리 인상 발표로 관망세가 짙어졌다.

주택건설업계, 고전 계속 될듯  

부동산업계에서는 이번 금리 인상분위기를 별로 반기지 않고 있는 분위기다.수도권 아파트값이 긴 내림세를 끝내고 강남권을 중심으로 간만에 거래량 증가속에 상승을 하고 있었기  때문이다.
주택. 상업시설 비중이 높은 건설사들  같은 경우    이번 기준금리 인상 조치까지 단행됨에 따라 PF사업의 신규 자금조달 여건은 더욱 악화될 것으로 전망된다. 작년 하반기부터는 IFRS(국제회계처리기준) 도입이라는 복병까지 등장, 건설사의 지급보증이 사실상 중단되면서 자금줄의 동맥경화 현상이 지속되고 있다.　부동산PF사업의 조달금리는  양도성예금증서(CD) 금리에 사업자의 신용도 등에 따른 가산금리를 더해 결정된다. 기준금리가 오르면 곧바로 CD금리가 상승하기 때문에 PF사업의 조달금리도 그만큼 오를 수밖에 없다. ,  올 3월말까지 한시적으로 운영되는 총부채상환비율(DTI)의 폐지를  연장되지 않으면 금리 인상까지 더해져 부동산업계는 다시 위축될수 밖에 없다.

여전히 낮은 주택 담보 대출 금리,주택시장회복 분위기 이어질 듯    

기준금리 인상과 한파의 영향을  주택 구매심리는 당분간 관망세를 보일 가능성이 크다.  하지만 금리인상에 따른 집값 하락기대감속의   전세시장의 대기수요가 오히려 증가해 전세가격 오름세는 학군수요를 맞이  선호지역을 중심으로 오름세를  지속할 전망이다.
기준금리가 다시  인상됐지만 시중금리는 여전히 낮은 수준이기 때문이다. 실제  고객입장에선 가산 금리가 크게 낮아진 잔액기준 코픽스대출을 이용할 경우 은행에 따라 약간의 차이가 있지만  현재까지 대략 4% 중반~후반까지 이용이 가능하다.

하지만 수익형 부동산 시장의 경우, 이번 금리인상에 다소 민감하게 반응할 것으로 보인다. 수익형 부동산 투자자들의 경우도 금리인상이 가속화 되면  그만큼 투자수익율이 낮아지기 때문이다. 통상 수익형부동산 투자자들은 일정수준의 대출을 끼고 분양을 받는데, 대출금리가 오르면  임대수익이 그만큼 낮아질 수 밖에 없다. 즉 대출금리가 낮아지면 낮아질수록 레버리지효과를 통해 수익률을 높일 수 있지만 금리가 인상되면 디레버리지효과가 나타나 수익형부동산 투자자들에게는 불리할 수밖에 없는  것이다.
가령, 상가나 오피스텔,도시형생활주택등에 투자하는 사람들은 일정부분 은행대출을 이용해 이들 상품에 투자한다. 따라서 대출금리가 오르게 되는  매달 받는 임대료수입도 당연히 줄어들어 수익율이 떨어질 수 밖에 없다.  따라서 그동안 주택시장 침체의 반사이익을 누렸던 상가, 오피스텔,도시형생활주택등 등의 수익형 부동산 시장의 투자심리가 일부  위축될 수 있다.
결론적으로  중.장기적으로 볼때는 급격한 금리인상이 수반되지 않는한 수익형부동산에 대한 투자대세물줄기까지는  꺾긴 힘들 것이기 때문에 자기자본 비중을  높이는 투자전략이 요구되어진다.

단지적인 악재,중장기적으로는 호재 

금리상승기,  금리와 부동산시장의 상관관계를 좀더 실증적으로 분석해서 대응할   필요가 있다. 지난2005년부터 2007년까지 한국은행  기준금리가 2%에서 4%까지 상승할 때  부동산 가격은 금리상승율을 상회하는 상승율을 보였다.   지난  2008년 글로벌 금융위기때에는 위기극복차원에서 한국은행 기준금리가 2%까지 떨어질 때 부동산가격은 잠시 상승폭을 타는가 싶더니 재차 하락세로 접어들었다.   지금까지 금리가 상승할때는 경기상승에 대한 기대감으로 오히려 부동산가격도 이내 상승세를 보였지만 100%를 상회하는 주택보급율과 베이비부머들의 아파트등  비수익성 자산처분등의 영향으로  지금은 지역별 종목별로 좀 달리 생각해봐야 한다.

결론적으로 경제성장율이 한해 물가상승율 수준정도만 뒷받침 되어준다면  금리인상은  경제성장율과 상쇄되어 부동산 시장에 미치는 영향이 적다. 증권시장을 살펴보더라고 금리가 오르고 난 이후, 사상 최고가를 계속 갱신하고 있다.   

경기가 좋아지면서  금리도 점진적으로 상승한다는 것은   자산구매력 증가요인으로  작용할수도 있기 때문에 부동산시장에도 호재로 작용할 수밖에 없다.

자료원: 유엔알 컨설팅(http://www.youandr.co.kr) 02-525-0597