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박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

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주제1] 8.29 부동산 대책, 바람직했나. 아쉬운 점이 있다면.

-실수요자 구분말고 지역구분없이 폭넓게 시행해야 효과
 
실수요자들에 한해 시행되는  DTI의 선별적 완화로는  주택거래가 활성화되기는   힘들다.   이번 대책으로 기존보다  대출액이  늘어났다고 할지라도  주택가격상승에 대한 기대감이 없다면  정부에서 지칭하는  실수요자들이라 하더라도   주택구매욕구가 일어나지 않기 때문이다.  지금까지 ,  DTI 한도는  서울 강남 3구가 40%, 서울이 50%, 인천·경기도는 60%로 제한된 상태다. 6월 말 기준 서울지역 주택담보대출의 DTI 평균이 23%로 규제 한도에 못 미치고 평균 DTI 소진 비율은 20% 정도에 그칠 정도다. DTI가 실수요자에 한해 시행되고 있는  지금도  소진 비율은 20%인데  DTI 한도가 늘어난다고 해도 집값 상승에 대한 기대감 없이는 DTI 한도폐지 효과는 반감될수 밖에 없다. 

-실수요와 투자수요 구분 모호 

복합적으로 존재하는 실수요와 투자수요를  이분법적으로 바라보는 것 자체도 비현실적으로 비쳐질 수 있다.저금리시대, 서민들은  은행에 적금이나 예금을  할라치면  0.1%라도  이자를 더 얹혀주는 금융기관으로 찿는 수고를 마다치 않는다.  이런 원초적 경제 행위까지 투기로 낙인찍는  것은 이분론적으로 주택시장을 보는  이데올리적 시각이다.  즉 물가상승율이나 대출이자수준만큼의 주택가격 상승을 바라는 분도 투자자보다는  넓은 의미에서 실수요자로 구분해야 한다. 지속적으로  주택시장이 하락하는 한  주택거래 활성화를 기대하는 것은 난센스이기 때문이다.시간이 갈수록  원금이 줄어드는  특정은행에 목돈을 맡기라고  정부가 나서서 부추기는  캠페인을 하는것과 똑 같은 이치다. 결국 고객들의 예금예치거부로  해당은행 의 영업차질로 해당  은행은 문을 닫을 수밖에 없다.
정부에서 엄격하게 나누고 있는 실수요자라 할지라도 대출을 이용하지 않고  순수한 본인자금으로  주택자금을 치루는 분은 드물다.

실수요자들에게  주택거래시장에 뛰어들게  금융규제만  푸는 것은 .지속적인 주택가격 하락인 상황에서는 그들을 더 나락으로 빠져들게 할뿐이다. 자본주의 속성상 주택 또한 재화의 일종으로 ,일정 부분 가격이 오르는 걸 기대한다는 것은 인지상정이다. 따라서 실수요자란 말은 논리적으로 존재할 수 없다. 게다가  이번대책에서 강남권에 대해서만 또 다른 잣대를 들이대는 것은   또 다른 유형의 포퓰리즘의 한 형태로 비쳐질 수 있다.

주택거래가 활성화되기 위해서는 가진자와 못가진자의 이분적적인 시각에서 벗어나 물가수준 정도의 주택가격상승은 용인해주는 사회적인 합의가 절실히 필요한 시점이다. 

-보금자리주택 분양주택공급, 단계적으로 폐지 적절  
 
주택 거래활성화를  위해서는  DTI와 같은 금융규제 완화와 동시에  보금자리주택 분양주택의  폐지가  요원한 시점이다. 주택시장이 급격이 위축되기 시작한것은  정부가 10년동안 150만가구의 보금자리주택을 공급한다고 발표한 것과 때를 같이한다.이번 대책에서 보금자리주택을 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다.하지만   한번 파괴된  생태계가 다시 돌와오기를  기대한다면 보금자리 주택의 대대적인 물량공급축소가 따라야 한다.

 -일본 경기 침체, 대규모 공공주택 공급이 좌초
 
일본 정부는 집값 급등기인 1992년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공주택을 공급했다. 하지만 주택시장 침체와 더불어 주택수요가 대거 이탈해  미분양아파트와 빈집이 넘쳐 나 집값 급락의 요인으로 작용했다. 현재 일본은 적절치 못한 대규모 공공주택 공급이 원인이 되어 잃어버린 10년을 넘어 20년째 일본 경기가 급락하고 있다.

일본의 전철을 밟지 않기 위해서는 물량채우기 목적의 아파트 위주의 대규모 보금자리 주택 공급보다는 주택수요를 세밀히 파악, 공급형태를 다양화 해야 한다.일본의 사례를 볼 때,  부동산 경기 하락기때 대량 공공주택 공급은 주택시장 뿐만 아니라 전체 경기를 장기간  후퇴시키는 역할을 한다. 보금자리와 같은 대량 공공주택 공급은  오히려  부동산 경기가  상승기로를 탈 때 공급하는 게 오히려 적절하다고 볼수 있다.

서민들에게 저렴한 보금자리주택의 지속적인 대량공급은 요원한 문제다. 하지만 투기판이 되어 버린 강남권 보금자리주택과 초기에 대거 미분양된 외곽지역 보금자리 주택이 과연 서민들을 위한 보금자리 본연의 기능을 다하고 있는지 생각해 볼 일이다.  이미 보금자리 주택에 사전예약한 분들까지 주변 주택시장 하락으로 당초보다 비싸져 버린  분양가로 인해 본 계약을 망설이고 있을 정도에 이르렀다. 결론적으로 당초 취지와 달리 서민주택 취지에 맞지 않는 보금자리주택은 대거 분양전환이 가능한  공공 임대아파트로 돌려 서민 주거환경을 꾀하는 것이  중요하다.

-임대사업자 요건 완화, 수도권 지역 임대수익 불확실성으로 효과 의문

8.29 대책으로 임대가구수가 기존의 5가구에서 3가구로 임대기간이 10년에서 7년으로 기준이 완화되었다. 지금까지 서울을 포함한 ·수도권의 경우 주택임대사업용 주택은 5채 이상 보유하고 일정 요건을 충족해야만 했다.  5채 이상(전용면적 85㎡ 이하) 공시가격 3억원 이하이고 동일 시·군에 있는 경우 10년 이상 장기 임대 신청을 하면 해당 주택은 종부세와 양도세 중과 대상에서 제외된다. 면적기준은 전과 동일하게 85 m²로 공시가격은  6억원 이하의 서울을 제외한 시군구에 있는 3가구 이상의 주택을 매입해야 한다. 중대형 미분양이 많이 산재되어 있는 상태에서 같은시군구에 있는 1가구가 아닌 3가구이상을 매입을 해야 하는데 주택시장 침체와 수도권 지역의 임대수요 메리트 감소로  임대사업들에게는  그다지 큰 매력이 되지 못한다. 이번 대책이 효과가 없을 경우 수도권 미분양주택 소진을 위해 지방임대사업자에게 주는  혜택에 근접하게 가구수와 면적기준을 탄력적으로 적용해   임대사업자를  대거  끌어들이는 방안도 생각해 볼일이다.

주제2] 매번 정부가 규제를 완화할 때마다 건설사 특혜 논란이 있어 왔고, 이번에도 예외는 아니었다. 이러한 주장에 대해 어떻게 생각하나.

부동산 규제완화라는 것은 거시적으로 볼때  건설사 특혜라는 논란을 수반할 수밖에 없다.  즉 ,건설사 특혜에 대한 강도가 문제인 것이다.건설사들이 어려움을 겪고 있는 것은 자체 적인 시장 예측능력  부족도 문제지만 정부의  규제로 인한 것이  일부 있는 만큼  사회적으로 어느정도 용인해주는 배려도 필요하다. 

주제3] 규제 완화로 시장 회복에 대한 기대감이 커졌다. 과연 살아날 수 있을까.

추가적인 주택거래 활성화 대책 없이는 주택시장이 활성화되기는 힘들것으로 보인다.

실수요자를 위한 이번 DTI규제 완화는 거래활성화에 그다지 도움이 되지 않는다. 금리 인상기에는 실수요자에 의한 DTI규제완화 효과가 반감될 수 밖에 없기 때문이다 역설적으로  DTI규제 완화는 주택가격상승여력이 남아있는 금리인하기에  시행하는 게 오히려  더  효과적이다. 과거와 같이 주택 시장이 크게 급등하기는 기대하기 힘든 시점에서   DTI규제완화는 지역 혹은 주택의 가격을 구분하지 말고 보다 폭넓게  대상을 확대하는 것도  추가적으로 검토해 볼만하다.

단기적으로 볼 때 이번 대책은 급매물에는 효과가  있을지언정  주택시장 하락세를 멈추기에는 역부족이다. 또한 주택시장 메커니즘을 정상적으로 돌리기를 기대하기에는 무리다.  궁극적인 주택시장 활성화를 위해서는 대상제한없이 DTI 전면적인 완화뿐만 아니라 보금자리 주택과 같은 공공주택분야에서의 대규모  공급과 시기조절도 추가적으로 이뤄져야 한다.

주제4] 강남불패 신화는 끝났다고들 한다. 이에 대한 견해는.

어느 정도 동의한다. 강남지역이 오히려  역차별받고 있어 강남불패는 기대하기는 힘들다.  이번 대책에서도 빠졌을뿐만 아니라 앞으로 추가대책이 나오더라도 현정부의 기조와 국민들의 정서상 강남권을 포함한  규제완화는 기대하기는 무리다.  실제 상담을 해봐도 강남아파트에 대한 수요는 2~3년째 꾸준히 줄어들고 있다는걸 느낀다.

주제5] 아파트의 침체가 두드러지면서 아파트보다는 상가·오피스텔 등 수익형 부동산에 투자하라는 말이 있다. 이에 동의하나.

어느정도 동의한다. 하지만 수익형 부동산도 일반경기영향을 받을 수밖에 없으므로  선별 투자가 필요한 시점이다.

주제6] 초대형 PF사업이 줄줄이 난항을 겪고 있다. 해법은 없을까.

초대형 PF사업을 일괄적으로 진행시키는 도중, 경기가 급락하게되면 사업채산성  악화와연대보증으로 인한 책임으로 시공사와 금융권도 부담될 수밖에 없다.  일정 규모를 넘어서는 초대형  사업은 지차제차원에서 총량적 개념으로 순차적으로 관리할 필요가 있다. 용산 사업지 같은 경우도 완공시기에 너무 급급해 할 필요없이 건물별로  완공시기를 다르게 해 경기변동에  대응해애 금융권과 시공사의 부담이 대폭 줄어든다. 

너무 급하게 이곳 저곳서 초대형 PF사업을 진행하다 보니 경기상황에 순발적으로 대응하지 못해  문제가 불거지게 된것이다. 

주제7] ‘하우스 푸어’론이 시장을 덮고 있음에도 내집마련을 꿈꾸는 실수요자들은 여전히 많은 것 같다. 이들에게 해줄 조언은.

시장에 비관론이 넘쳐날 때 이들에게 휩쓸리는 모습을 보이는 것은 바람직하지 않다.거꾸로 긍정론이 지배할때도 마찬가지다. 역사적으로 볼때 시장이란 항상 중심점으로 다시 복귀하기 마련이기 때문이다.요즘처럼 시장이 바닥을 향해  가고 있을 때 좋은 급매물을 잡는 기회로 활용해야 한다. 과거처럼 집값이 폭등하기는 힘든 시기이기 때문에 대출비율은 최소로 하고 실수요 위주로 내집마련 계획을 잡아야 한다. 내년 상반기부터 입주량이 대폭 줄어들것으로 예상되므로 실수요자들은 올해 4분기부터나 이보다 한발 앞서 매입시기를 잡는것도 고려해볼만하다.

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]