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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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며칠 전 집값 1/6토막날 수 있다는 뉴스가 나오면서 많은 문의가 왔습니다. 정말 1/6토막이 날 수 있냐, 어떻게 되는 것이냐. 이런 질문 받을때마다 안타깝기도하고 슬프기도 하고 죄송하기도하고 분노도 느끼는 복잡한 마음입니다.

안타까운 이유는 투기와는 거리가 먼 시민들이 힘들게 내집마련 했는데 손해도 보고 폭락한다고하니 얼마나 불안할까 하는 마음때문이고 슬픈 이유는 힘들게 내집마련한 사람이 무슨 죄라고 이런 고통을 당해야 하나 싶은 마음때문이고 죄송한 이유는 2006-2008년 자금계획 잘 세워서 리스크 관리는 해야한다고 말은 했지만 그래도 전문가라고 하면서 더 적극적으로 도움을 드리지못하고 결과적으로 어려움을 준 책임감 때문이며 분노한 이유는 부동산시장 침체를 이용하여 폭락을 주장하면서 평범한 서민들 마음에 못질하고 책팔고 세미나와 강연으로 돈벌이 이용하는 일부 경제전문가들 때문입니다.

물론 투자는 직접 했기에 책임은 본인몫이지만 저를 비롯한 전문가라는 공인들은 더욱 신중하고 정확한 사실에 근거하여 사회적 파장과 의미를 생각하면서 글쓰고 말해야 합니다.

그러면 정말 집값이 1/6토막이 날까요?
결론부터 말하면 그렇게 되지는 않습니다.

집값이 1/6토막이 나면 10억원 집이 1억 7천만원, 5억원 집이 8천4백만원, 3억원 집은 5천만원, 1억원 집은 1천7백만원이 됩니다. 은마아파트 1억 7천, 개포주공 1단지 15평이 1억 7천, 평촌신도시 32평이 8천5백만원, 분당신도시 32평이 1억, 용인수지 6천만원인데 땡빚을 내서라도 가겠습니다. 정말 이렇게 된다면....하지만 이렇게 되는 상황이 되면 대한민국 경제는 더이상 시장경제의 의미를 상실했다고 봐야 겠지요. 은행대출금보다 1/3토막인데 건설사의 붕괴이며, 은행의 붕괴를 의미하며, 기업들의 붕괴이며, 직장인들의 붕괴를 의미이며, 대한민국의 붕괴를 의미합니다.

1/6 폭락 기사를 보면서 기사내용에 두 전문가분이 서로 웃고있는 사진이 실렸는데 어떻게 이런 이야기를 하면서 웃고 있을 수 있는지 모르겠고, 물론 그럴 수도 있고 아닐 수도 있다는 그냥 상징적인 의미라 생각할 수 있지만 공인으로서 구체적인 수치의 목표를 말했다면 그에 대한 타당한 근거도 객관적이고 정확한 수치를 근거로 제시를 했어야 합니다. 1/6토막이 날 수 있다는 의미는 6배 폭등할 수 있다는 말과 다를게 없고 모두 실현가능성 낮습니다.

되돌릴 수 없는 것이 3가지 있는데 활을 떠난 화살과, 지나간 시간과, 입을 떠난 말 인데 이제와서 1/6토막 이야기해서 무슨 소용이 있겠습니까마는
그래도 부동산시장의 침체원인과 전망에 대하여 정확하게 짚고 넘어가도록 하겠습니다.

1) IMF 이후 너무 많이 상승한 후유증

IMF이후 지나치게 많이 상승한 후유증을 지금 겪고 있는데 미래의 상승분까지 선반영된 부분이 있다는 의미입니다. 강남을 비롯한 남부권은 2006년부터 강북을 중심으로한 북서부권은 2008년부터 침체가 시작되었는데 물가상승과 화폐가치 하락은 시간이 흘러갈수록 누적이 되는데 2006년이후 4년동안 40%하락한 지역은 물가상승률까지 감안하면 50%하락, 반토막이 이미 났습니다. 부동산 대폭등의 마지막이었는 2006년 수준에서 2005년 초 수준까지 하락한 것입니다. 물론 강남 등 서울핵심지역은 아직까지 그정도 하락은 아니지만 수요층이 두터운 대표지역임을 감안하면 외곽지역 하락은 더욱 커서 폭락에 가까운 하락을 하였고 더이상 버블이라는 표현은 적합하지 않습니다.

2) 많이 높아진 주택보급률

80-90년대 절대적으로 주택이 부족했던 시절과는 다르게 현재는 주택보급률이 100%가 넘어서 높아진 것은 맞습니다. 하지만 서울 93.1%, 경기 96.5% 로 수도권은 100%가 되지 않고있고 1인세대의 증가로 소형의 수요는 오히려 늘어나고 있는 상황입니다. 또한 부동산침체가 지속되면서 계획되었던 주택공급이 줄줄이 취소, 연기가 되고 있는데 자연스럽게 공급감소 또는 증가억제효과가 발생합니다

보금자리때문에 대기수요가 더 늘어난것도 사실입니다만 보금자리의 메리트가 사라지면서 본청약 포기가 속출할 가능성이 높고 결국 3차보금자리는 연기조정이 된 상태이며 보금자리 덕분에 이미 입주했거나 분양한 동탄, 판교, 광교, 파주, 김포신도시 외 나머지 2기 신도시가 줄줄이 포기, 연기될 예정이기때문에 장기적으로는 오히려 공급과잉의 우려를 덜어낼 수 있게 되었습니다.

3) 인구감소에 대한 우려

지난 칼럼에서도 여러번 언급했지만 인구감소는 지금당장 임펙트가 있는 문제가 아니라 장기적으로 서서히 발생하는 문제이며 우리사회가 천천히 준비를 할 수 있는 시간이 충분히 있습니다. 직접적으로 큰 영향을 받으려면 10-20년후 이야기입니다. 너무 빨리 걱정할 필요는 없고 인위적인 변수만 없다면 공급도 줄어들면서 서서히 균형을 맞출 것입니다.

4) 경기침체에 따른 실질소득 감소

어떻게 보면 가장 중요하고 치명적인 원인입니다.
기본적으로 돈이 있어야 집도 사고 차도 사는데 실질소득 감소는 구매력 감소로 연결이 되며, 실물경기회복이 되면 자연스럽게 해결되지만 그 시기가 언제가 될지가 모르는 것이 가장 큰 문제이자 고민입니다. 하지만 걱정만 할 필요는 없습니다.

반도체, LCD, 정보통신, 조선 각 분야에서 아직도 충분한 경쟁력을 가지고 글로벌 시장으로 나가고 있고, 불황형이긴하지만 무역흑자도 꾸준히 지속되고 있으며 무엇보다 대한민국 그렇게 우습고 쉽게 볼 나라와 국민 아닙니다. 실물경기 회복에 따른 실질소득 증가가 되면 자연스럽게 모든문제가 해결이 될 것입니다.

5) 지나치게 높아진 분양가에 따른 구매욕 감소

실물경기 침체로 소득은 줄어드는데 분양가만 계속 상승했는데 대출로 버티는 것도 한계가 있고 더이상 투자수익이 보장되고 오히려 기존주택의 시세가 하락하면서 굳이 높은 분양가를 지불하면서까지 내집마련을 할 필요가 없어졌습니다. 건설사들도 고통분담을 해야하고 시간이 지나면 올려야한다는 인식의 변화도 필요한 상황이며 시세도 하락하듯이 분양가도 인하가 되어야 합니다. 건설사가 계속 탐욕을 부리면 이제는 악성미분양으로 부메랑이 되어 돌어올 것입니다.

6) 대출규제로 인한 자금부족

실물경기가 회복되지 않으니 실질소득이 감소되고 당연히 돈이 없는데 대출마저 막혀버리면 집을 사고 싶어도 살 돈이 없습니다. 무리한 대출을 받아서 집을 사는 것은 반대합니다만 지나치게 엄격한 규제는 완화가 필요하며 침체가 지속되어 경기회복에 악영향을 미치게된다면 결국에는 완화할 수 밖에 없고 결국 8.29 대책으로 한시적으로 DTI를 풀긴했는데 별다른 반전이 없는한 한시적은 지속될 수 밖에 없습니다.

7) 베이비부머 은퇴에 따른 수요감소

1955년에서 1964년 1차 베이비부머 세대가 서서히 은퇴준비를 해야할 때가 다가오고 있습니다. 은퇴를 하게되면 소득이 줄어들게되고 결국 부담을 느낀 은퇴자들이 보유하고 있던 집을 팔거나 추가구입을 하지 않으면서 수요감소로 이어집니다. 하지만 하루아침에 은퇴자들이 급등하지 않고 퇴직을 하더라도 그냥 노는 것이 아니라 다른 직업을 구해야하고 구할 것입니다. 살던집의 규모를 줄이고 지역을 이동하는 가구도 있겠지만 그렇지않은 가구가 더 많은데 자녀들이 분가했더라도 명절이 되면 찾아오고 사회적 체면을 중요시하는 우리나라에서 집과 지역이 신분을 상징하는 부분도 있어서 생각처럼 매물을 갑자기 많이 던지눈 일은 없을 것입니다.

8) 청년실업증가에 따른 주택구입수요 미흡

청년실업문제는 단순히 취업만의 문제는 아니라 국가경제전체의 문제입니다.
젊은청년들이 취업을 하지못하면 경제활동을 할 수 없고, 소비를 할 수 없게 되며 주택구입도 할 수 없기때문에 잠재적인 주택구입 수요층이 줄어들게 됩니다. 청년실업문제는 실물경기 회복이 되고 기업에서 투자를 해야하기때문에 단기간에 정책적으로 해결하는데는 한계가 있기때문에 정부뿐만 아니라 기업들도 책임감을 가지고 행동으로 나서야 합니다.

9) 금리인상에 대한 부담감

기준금리가 0.25%P 인상되었고 향후 추가인상에 대한 우려섞인 전망까지 나오고있으며 거래활성화대책도 나오려다가 들어가면서 부동산시장은 더욱 얼어붙었습니다.하지만 부동산시장이 침체가 되어 금리인상이 부담이 되는 것이지 금리는 부동산 관점에서만 접근할 문제는 아니고 경제 전반적인 부분을 모두 감안하여 판단해야할 문제입니다.

부동산시장이 최고점을 찍을 2006년 금리가 현재보다 더 높았지만 그때는 서로 집을 살려고 난리였지요. 지금도 수익이 확보된다는 확신만 있으면 또는 경제상황 좋아져서 감당할 능력이 된다면 금리는 문제되지 않습니다.

10) 더 떨어질 것에 대한 기대감과 우려감

부동산은 심리라고 하는데 현재는 더 떨어지는데 지금 왜 사느냐가 트랜드입니다. 하지만 이런 대중심리의 흐름이 정답은 아닙니다.
2006년에는 모두가 사야한다가 대세였고 중대형이 대세였습니다. 영원한 대세처럼 생각되는 심리는 한순간에 변할 수 있고 인터넷의 발달로 그 전파속도는 예전보다 더 빨리지고 있습니다.부동산활성화대책이 나오면 급매물위주로 거래는 될 것이고 실물경기회복이 뒷받침되고 공급이 줄어들면 반전의 상황을 맞이할 수도 있습니다. '봄날은 간다'라는 영화에서 남자 주인공이 말하지요 '사랑이 어떻게 변하냐고' 그러자 여자 주인공이 '사랑은 변하는 것이라고 말합니다' 맞습니다, 사랑도 심리인데 당연히 변하지요, 심리는 영원할 것 같지만 한순간 변합니다.

걱정이고 불안하지만 앉아서 걱정만 할 필요는 없습니다.
부동산가격에 영향을 주는 요인은 여러가지가 있지만 주택수급상황, 부동산정책, 실물경기회복 3가지가 가장 중요한 변수입니다.
부동산시장이 살아나려면 수요가 살아나야하고 공급은 줄어야 하는데 공급은 주택수급상황을 봐야하며, 수요는 장기적으로는 실물경기회복, 단기적으로는 부동산 활성화 대책에 달려 있습니다. 즉, 장기적으로는 실물경기회복에 따른 실질소득 증가, 단기적으로는 부동산 활성화 대책에 의한 대출확대로 구입자금부담 완화, 투자심리회복이 되어야 한다는 의미입니다.

주택수급상황은 다행히 내년부터 신규입주물량이 급감합니다.2008년 하반기부터 2009년 상반기까지 미국발 금융위기가 오면서 신규주택분양물량이 급감했기때문에 그 영향이 내년에 미치게 되는 것입니다. 2009년 하반기 잠깐 반짝 분양시장이 활기를 띄다가 2010년 다시 침체가 되었고 LH공사 부실이 커지면서 계획했던 택지지구, 신도시 사업이 줄줄이 연기, 무산되면서 장기적으로는 공급이 크게 줄어들 것입니다.

실제로 서울 입주물량은 2010년 34,472가구에서 2011년은 19, 796가구, 경기는 2010년 123,010가구에서 2011년 20,247가구이며 특히 강남권은 2010년 4,145가구에서 2011년 1,100가구로 줄어듭니다. 더이상 가능성이 없다고 이야기했던 지방부동산이 최근 상승한 가장 큰 이유는 공급부족입니다.
실제로 8월말 기준 지방 미분양 아파트는 총 8만1752가구로 15개월 연속 감소했고 아파트값은 작년 말 대비 지방은 2.53%가 상승했고특히 전북(6.22%), 부산(5.29%), 경남(4.33%), 대전(2.88%), 제주(2.65%), 전남(2.13%) 등이 상대적으로 많이 상승했습니다.

8.29 대책으로 DTI는 한시적이지만 풀렸고 한번 한시적이면 시장의 변화가 있을때까지 지속이 됩니다. 실물경기회복은 각종 경제지표는 좋아지고 있지만 해외 경기침체의 영향으로 2010년 올해내에 가시적인 결과가 나오기는 어려울 것이고 내년도 해외경제상황 보면서 판단해야 할 것이기에 우리가 지금 노력한다고 답이 나올 문제가 아닙니다. 하지만 금융위기 속에서도 흔들리지 않고 성장하는 우리의 기업들이 있고 무역흑자가 지속되고 있는 것은 대한민국의 저력이자 희망입니다. 어차피 미래는 신이 아닌 이상 아무도 알 수 없습니다.

1/6토막이 날 수도 있고 6배 폭등이 될 수도 있습니다만 극히 희박한 확률을 가지고 고민하고 걱정할 필요는 없습니다.자다가 아침에 못일어날까 걱정하고, 차사고 날까봐 차 못타는 것과 다를게 없습니다.그럴리 없지만 집값이 1/6토막나면 저하고 같이 강남에 집 사러 가면 됩니다.확률이 낮은 이야기를 너무 민감하게 받아들이고 걱정하고 걱정이 걱정을 낳으면서 스트레스 받으면서 정신건강 헤치고 있는 분들이 많이 있는데이제는 자기만의 주관을 가지고 객관적으로 길게 보고 기다리는 여유를 가져보고 내가 할 수 있는 고민만 하도록 합시다.

김인만 Good Members 대표

부동산연구소, 카페  http://cafe.naver.com/atou1