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박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

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추석이후 부동산시장이 ‘막연하게 좋아지겠지’라고 낙관만 하고 있을 일이 아니다.

추석을  목전에 둔 주택시장은 8.29 거래 활성화 대책에도 불구하고 여전히 깊은 침체의 수렁에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다.  총부채상환비율(DTI) 완화 대책이 시행된 이후, 은행 대출창구는 썰렁하고  신규 주택담보대출 실적도 오히려 줄어들었을 정도다. 
 예년같으면 추석을 전후로 들썩거렸을 주택시장은 이미 혼자서 추석 명절 다 쇠고 , 한겨울의동면 모드로  접어들었을 정도로 여전히 냉기가 감돌고 있다. 

    
◆추석이후에도  매매가 하락, 전세가 상승 엇박지 양상 될듯    

추석이후 여러가지 국내외 부동산 시장 여건상 적어도 4분기까지는  주택시장 하락세가 지속될 것으로 보인다. 반대로  시장참여자들의 주택매매시장 참여 기피현상과 더불어   전셋값 등 임차가격 불안요소는 더욱 커질 것으로 보인다. 적어도 내년까지 전셋값 강세가 지속될 공산이 크다. 우선 정부의 8•29대책 발표가  3주째로 접어들고 있지만  여전히 주택거래가 드물고 매수심리가 회복되지 않고 있는 상황이다. 내년에는 수도권 입주 물량도 올해보다  대폭 줄기 때문이다.

지난달 서울 아파트 매매가대비 전셋값 비율은 42.6%로 2007년 10월(42.7%) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 강남은 2006년 9월(40.9%) 이후 가장 높은 40.5%로 뛰었고 강북은 45.0%였다. 

추석이후   내집마련전략은 
 - 주택 매수는 4분기경, 매도는 내년 이후가  적당할 듯  
 내년부터 입주물량  대폭감소,올해말이 기회일수도 

추석이후에도  주택시장은 대부분의 지역에서 하향안정세를 보일 것으로 예상된다.  시장참여자들의 주택시장 하향 기대감과 더불어 미분양.미입주 물량까지  주택시장을 압박하고 있기 때문이다  하지만  내년에는  입주물량이 크게 줄어들기 때문에 지역에 따라 시장상황이 호전될 수 있는 여지가 있다.
한 부동산정보업체에 따르면 내년 상반기 수도권 입주 예정 물량(임대 포함)은 총 4만4940가구로 나타났다. 이는 올해 하반기 입주 예정 물량인 9만5090가구의 47%에 불과한 실정이다. 무엇보다 경기도 지역의 물량 감소가 두드러진다. 경기도 입주 예정 물량은 올해 하반기 6만2675가구에서 내년 상반기 2만702가구로 67% 급감할 것으로 예상됐다. 서울은 1만9271가구에서 1만3140가구로 32%, 인천은 1만3144가구에서 1만1098가구로 16% 각각 입주물량이 감소할 것으로 전망됐다.

올해 4분기경, 급매물 노려볼 만 

현재 부동산 시장은 8ㆍ29대책에 큰 영향을 받지 않는 모습이며 추석 이후에도 매수세 부재속에 당분간 하락세가  지속될 것으로 보인다. 따라서  실수요자들은 시간을 가지고 부동산 시장을 들여다보면서 급매물 위주로 주택시장을 공략할 필요가 있다.
 내집마련을 준비하는 수요자들은 집값상승에 대한 확신과 충분한 자금력이 준비되지 않으면  무리하게 서두를  필요는 없다. 정부의 추가적인  부동산 규제완화책이 없으면  대내외적인  악재로 적어도  올해 하반기까지는 하락세가 지속될 것으로 보이기 때문이다. 따라서 주택시장이 바닥을 보일것으로 예상되는 올 4분기경,  시장상황을 차분히  지켜보면서 주택매수시시기를 저울질 하는 게  나아 보인다. 내년부터 수도권 입주물량이 대거 줄어듦과 별도로 , 우리나라 주택시장특성상 전세비율 이하로 주택가격이 내려가기 힘들기 때문이다. 정부에서도 급격한 주택시장 하락이 결국엔 금융기관과 가계들의 도산으로 이어지기 기 때문에   급격하고 계속적인   주택가격 하락을 방치하기 힘들다.   따라서 연말이나 내년 초쯤  추가적인 활성화대책도 기대해 볼수도 있기 때문에 4분기경 급매물위주로  내집마련하는 것도 고려해볼만하다.   

1.전세비율 높은  지역의 주택을  공략하라 

추석이후  실수요자들의 내집마련전략은,    임차수요가 풍부하고 전세비율이 높은  지역위주로 한정해  관심을 가지는 게 좋다.  일반적으로 실수요자들이 선호하는 지역은    2~4억원 이하의 중소형아파트로 구성되는 도심역세권 아파트를 일컽는다.  이런 지역들이 수요가 꾸준해 환금성이 뛰어나 제때 팔기도 쉽다.  매매가를  월세로 환산해서 연 6~9% 이상 나온다고 보면, 지금과 같은   금리수준에서 비교적 안전한 투자라고 생각해도 무방하다. 연 6~9% 정도의 임대수익율이 나오는 지역은 매매가도 이에 비례해 임대료수준에 맞게 강한 하방경직성을 유지하는 특성이 있기  때문이다. 
신혼부부인 경우 8•29 대책에서 부활한 생애 최초주택 구입자금을 적극 활용할 필요가 있다. 생애최초주택구입자금을 대출받아 중소형 급매물을 노려볼 만하다. 부부합산 연소득 4000만원 이하로 최대 2억원까지 연리 5.2%로 최장 20년간 대출받을 수 있다. 
갈아타기도 4분기가 적당
중대형으로 갈아타기를 원하는 1주택자의 경우도 4분기경, 집 넓히기 시도를 할만하다.
4분기까지는  시장이 매수자 우위시장이 될것으로 보이기 때문에 본인이 살던 집을 먼저 내놓고 팔리면,  새로운 주택을 ‘급매물 쇼핑하듯’  고르는 지혜도 필요하다. 점진적인  금리인상이 예상되는 만큼 대출비율을 최소화하는데 중점을 둬야한다. 

2.다주택자들의 매도 전략 

8•29 부동산 대책을 통해 양도세나 중과 완화기간이 2년 더 연장된 만큼 다주택자들은 서두를 필요는 없다. 주택매도시기를 저울질하는 다주택자들은 비정상적으로 헐값에  처리하는 것보다 다소 자금여유가 있으면 내년까지 끌고 가는 전략도 필요하다.
2012년 말까지만 집을 매도하면 양도세가 중과되지 않고 일반세율을 적용받기 때문이다.1가구 2주택자로 우선 양도세 중과 유예 기간 내에 하나의 주택을 팔 계획이라면 시세 차익이 적은 집부터 파는 것이 유리하다. 시세 차익에 따라 세금이 달라지기 때문에 시세 차익이 적을수록 세금부담도 작다. 1주택자가 되면 3년 보유(서울 2년 거주 3년 보유) 후 팔면 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 시세 차익이 아무리 커도 세금을 내지 않아도 된다.1가구 2주택자의 경우 집 소유 및 유지에 금전적 부담이 크지 않다면 1∼2년 더 보유해도 나쁘지 않다 .양도세 중과세 혜택이 2년 더 연장된 것을 적극 활용해 시장 회복기에 처분하는 것이 이득이 된다. 

3.아파트만 고집하는 투자패턴에서 벗어나야 

지금까지의 아파트만 고집하는 투자패턴에서 벗어나 개발 가능성높은 나대지,단독주택,다가구등도 눈여겨 볼만하다. 이들 상품들은  아파트시장과 상관없이 당분간 인기를 끌것으로 전망된다.   도시형생활주택, 원룸텔,다세대,다중주택,상가주택등으로 개발해 임대상품으로 인기를 끌것으로 예상되기 때문이다. 

4. 추석이후, 점진적인 금리인상 대비해야 

지난 9일 한국은행이 기준금리를 현재 수준(2.25%)에서  동결했지만,국내외적인  경기지표를 분석해 볼 때 ,추석이후 기준금리는 우상향 행태를 나타내면서 점진적으로 상승할  가능성이 있다. 부동산 시장 참여자들에게   금리인상예상은   실질적으로 내야하는  이자부담도 걱정이지만 그보다 심리적인 압박감으로 느껴질 수 밖에 없어  부동산 시장에도 악영향을 미칠 수 밖에 없다.    금리상승기에는  급할 때 현금화할 수  있는   ‘엑시트 (EXIT) 전략’으로  부동산시장에 접근해야 한다. 즉 , 부동산  경기침체로  부동산 신규수요감소.  부동산 가격하락의 수순을 밟고 있기 때문에 언제든지 ‘훌훌’ 털고 나올 수 있는   ‘잘 팔릴 수 있는  부동산’ 위주로 접근해야 한다는 얘기다. 
추석이후 투자자들이 많이 몰려있고 비교적  환금성이 떨어지는   고가부동산과 재건축아파트  투자는   가급적  피하고  실수요자들이 선호하는 주택으로 갈아타는 게  좋다. 지속적인 부동산 경기침체와    점진적인 금리인상은 다른 주택상품보다  투자용 상품인 재건축아파트에 오히려 더 악재로 작용하기 때문이다. 

◆추가적인 주택시장 활성화 대책 요원

과거와 달리 정부의 대대적인 거래활성화조치에도 불구하고 주택시장은  ‘반짝효과’조차 없어,
정부의 활성화대책에 대한 전면 재검토와 추가적인 대책이 필요하다.
 8.29 대책은 실수요자에 한해 DTI선별적 폐지했으나  집값 상승기대감이 있어야   정부대책의 효과가 나타난다는 게 작금의 현실이  여실히 증명해주고 있다. 주택시장 활성화를 위해서는 주택수요부분인   DTI의 전면적인 폐지뿐만 아니라   공급적인 측면도 전면적인 재검토가 필요하다.
8.29대책의 핵심은  실수요자들에게 주택을 구입할수 있도록 금융거래를 원활히 해주는 것인데, 주택시장의 구조적인 문제가 해결되지 않으면  추석이후에도 주택거래가 활성화되기 힘들다.  
원활한 주택 거래활성화를  위해서는  DTI와 같은 금융규제 완화와 동시에 보금자리분양주택의  폐지가  요원한 시점이다.8.29주택거래활성화대책 중인 하나인 보금자리주택은 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다.10월로 계획된 3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 줄이고 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 주택시장 상황을 봐가며 탄력적으로 정할 방침인걸로 알려지고 있다 
서민들에게  저렴한  보금자리주택의 지속적인  대량공급은 요원한 문제다. 하지만 투기판이 되어 버린 강남권 보금자리주택과  초기에 대거 미분양된 외곽지역 보금자리 주택이 과연 서민들을 위한 보금자리 본연의 기능을 담당하고 있는지 생각해 볼 일이다.  이미 보금자리 주택에 사전예약한 분들까지 주변 주택시장 하락으로 당초보다 비싸져 버린  분양가로 인해 본 계약을 망설이고 있을  정도에 이르렀다. 결론적으로 당초 취지와 달리 서민주택 취지에 맞지 않는  보금자리주택은 대거 분양전환이 가능한  공공 임대아파트로 돌려 서민 주거환경을 꾀하는 것이  중요하다. 

일본 경기 침체, 보금자리와 같은  대규모 공공주택 공급이 좌초 

 일본 정부는 집값 급등기인 1992  년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공주택을 공급했다. 하지만 주택시장 침체와 더불어 주택수요가 대거 이탈해  미분양아파트와 빈집이 넘쳐 나 집값 급락의 요인으로 작용했다. 현재 일본은 적절치 못한 대규모 공공주택 공급이 원인이 되어 잃어버린 10년을 넘어 20년째 일본 경기가 급락하고 있다.
일본의 전철을 밟지 않기 위해서는  물량채우기  목적의    아파트 위주의 대규모 보금자리 주택 공급보다는 주택수요를 세밀히  파악, 공급형태를 다양화 해야 한다.일본의 사례를 볼 때,  부동산 경기 하락기때 대량 공공주택 공급은 주택시장 뿐만 아니라 전체 경기를 장기간  후퇴시키는 역할을 한다. 보금자리와 같은 대량 공공주택 공급은  오히려  부동산 경기가  상승기로를 탈 때 공급하는 게 오히려 적절하다고 볼수 있다.

(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)