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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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요즘 언론에 나오는 부동산관련 기사를 보면 침체, 위기, 폭락 등 보기만해도 답답한 단어들이 1면을 장식하고 있습니다.
불과 몇년전만 하더라도 상승, 기회, 폭등이라는 단어만 있었는데 몇년만에 반대의 상황이 되었습니다.
그런데 재미있는 것은 2008년까지 부동산상승기가 서울, 수도권에만 해당되는 말이었고 부산, 대구 등 지방도시에는 해당되지 않았습니다.

물론 IMF 이후 회복기에 지방부동산도 큰폭으로 상승했지만 2005-2008년 부동산상승기까지 연결이 되지 못했습니다.
작년 2009년 하반기부터 서울, 수도권 부동산시장은 침체가 지속되면서 현재의 상황까지 이어졌는데 부산, 대구, 전주 등 지방부동산은 반대로 상승을 했습니다.
서울, 수도권과 지방이 반대로 움직이고 있는 것입니다.
6월말 기준 지방 미분양 아파트는 총 8만1752가구로 15개월 연속 감소했지만 수도권 미분양이 2만8268가구로 최근 2개월 연속 증가하였습니다.
2010년 올해 8월 현재까지 지방 광역시의 아파트값은 작년 말 대비 1.21%, 지방은 2.53%가 각각 상승했지만 같은 기간 서울 아파트값이 1.98%, 수도권이 2.73% 하락하였습니다.
특히 전북(6.22%), 부산(5.29%), 경남(4.33%), 대전(2.88%), 제주(2.65%), 전남(2.13%) 등이 상대적으로 많이 상승했습니다.

필자가 세미나에서 지방부동산에 대하여 개발호재가 있거나 수요층이 풍부한 일부지역을 제외하고는 부정적으로 이야기를 했는데 현재 결과를 보면 필자도 틀린 예측을 하였습니다.
필자가 이렇게 예측한 근거는 지속적 인구감소와 산업기반시설 감소에 따른 수요층 감소였습니다.
하지만 왜 이렇게 지방부동산이 상승을 한 것일까요?
부동산시장 가격을 움직이는 핵심요소는 부동산정책, 경제, 수요와 공급, 개발호재, 심리 입니다.
경제는 서울, 수도권에 비하여 일부지방을 제외하고는 좋을리가 없고 개발호재 역시 마찬가지이며 심리는 언제나 상황에 따라 변하는 것이지 절대적인 대세는 없습니다.
그렇다면 정책과 수요와 공급이 지방부동산상승의 원인이라는 의미가 됩니다.

작년까지만해도 서울, 수도권에 비하여 부동산침체가 심각한 지방 부동산시장 회복과 악성 미분양을 줄이기위하여 정부는 대부분의 부동산규제를 완화 또는 폐지하였습니다.
현재 지방부동산시장에는 별다른 규제가 없습니다.
말도 많은  DTI도 적용되지 않고 양도세 혜택도 있고, 취등록세 혜택도 있습니다.
정책만으로도 부동산시장에 영향을 주는데 수요와 공급에서도 변화가 있었습니다.
인구감소와 산업기반시설 감소에 따른 수요감소는 부동산시장에 악재가 되지만 2000년부터 2004년까지 상승기를 틈타 지방에 대거 분양을 하였고 그 후유증으로 2005-2008년 심각한 침체기를 겪었습니다.

그런데 2005년-2008년 침체기로 인하여 주택가격이 조정되었고 신규주택공급이 대폭 줄어들게 되었으며 그 영향으로 2009년부터 신규 새아파트 입주물량이 큰폭으로 줄어들게 되었습니다.
또한 악성미분양을 우려한 건설사도 분양가를 현실화되면서 신규분양도 호조를 보이고 있습니다.
결국 부동산규제가 풀렸고 수요가 줄어들지만 장기적으로 서서히 줄어드는 것이고 그보다 신규공급이 줄어들면서 실제로 수요와 공급의 균형이 기울어졌기때문에
골칫덩어리였던 지방부동산도 살아난 것입니다.
하지만 무작정 장밋빛으로만 볼수는 없는 것이 인구감소와 산업기반시설 감소는 여전히 장기적인 수요감소의 원인이 될 것이고 부동산시장 회복을 틈타 공급물량이 다시 늘어날 수 있기때문입니다.

재미있는 것은 지방부동산시장을 보면 서울, 수도권 부동산시장의 몇년 후 모습을 미리 본다는 생각이 듭니다.
서울, 수도권 부동산침체가 깊어지면서 부동산활성화 대책이 8월 29일에 나왔습니다.
부동산시장 침체가 더 깊어지고 심각해졌기때문에 더이상 DTI가지고 힘겨루기할 시간이 없다는 것을 정부도 잘 알고 있습니다.
극심한 상승이후 침체기를 겪으면서 고점대비 주택가격이 조정되고 있고, 신규분양물량이 급감하면서 당장 내년부터 신규입주물량이 큰폭으로 줄어들게 됩니다.
더욱이 서울, 수도권의 인구는 지속적으로 늘어나고 있고 특히 경기도 인구증가율이 높고 면적대비 집중도 역시 높습니다.
지나치게 높은 시세는 여전히 부담이 됩니다만 가격하락이 어느정도 되고있고 물가상승률과 화폐가치하락을 감안하면 그래도 적정수준을 찾아가고 있는 중입니다.
용인 중대형의 경우 이미 2006년 고점대비 60-70%수준이며 물가상승률 감안하면 50-60%수준이기때문에 더이상 용인이 버블이라 할 수는 없습니다.

대부분 전문가들이 가능성이 없다고했던 지방부동산시장이 움직이는 것을 보면 공포와 불안으로 하락이 대세인 현재 서울, 수도권 부동산시장의 몇년후 앞날을 예측할 수 있습니다.
인구감소에 따른 폭락을 걱정하는데 지방부동산을 보듯이 인구감소는 당장 발등의 불이 아니며 공급도 상황에 따라 조정이 되기때문에 지나치게 걱정할 필요는 없고
실물경기회복에 따른 실질소득증가가 되면 더 좋은 상황이 될 수도 있습니다만 그 시기는 아무도 알 수 없습니다.
물론 개발호재와 분위기, 언론기사, 일부 전문가들 의견에 휘둘리면서 뉴타운, 한강변에 묻지마 투자를 하라는 의미는 아니며
고점대비 하락폭, 개발호재, 인구변화, 수요층 분석을 통하여 침체기 가격조정이 많이 되는 물건을 선별투자 하는 것은 좋은 선택이 될 수 있습니다.

김인만 부동산연구소, 카페  http://cafe.naver.com/atou1