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박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

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주택거래 활성화 대책이 나온지 2주째 접어들었는데 가격 하락세는 여전히  지속되면서 극심한 눈치보기 장세로 접어들었다. 추석이후에 시장이 좋아질것이라는 막연한 전망이 나오지만 ,  낙관할 수 만은 없다.

8.29주택거래활성화대책의 핵심은  실수요자들에게 주택을 구입할수 있도록 금융거래를 원활히 해주는 것인데, 주택시장의 구조적인 문제가 해결되지 않으면  내년 시장도 긍정적이지 못하다. 

주택 거래활성화를  위해서는  DTI와 같은 금융규제 완화와 동시에 보금자리분양주택의  폐지가  요원한 시점이다.8.29주택거래활성화대책 중인 하나인 보금자리주택은 2012년까지 수도권 60만가구, 지방 14만가구를 건설하되 4차 지구는 1~3차(4~6개 지구)보다 줄여 2~3곳을 지정하기로 했다.10월로 계획된 3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 줄이고 4차 지구 사전예약 물량과 시기는 주택시장 상황을 봐가며 탄력적으로 정할 방침인걸로 알려지고 있다
 
 
 생태계의 무법자 황소개구리

연못이나 늪지대에 서식하며 일부지역을 제외한 전국적으로  분포되어 있는 외래종인 황소개구리. 

70년대에 농가소득 일환으로 일본에서 들여와 식용으로 키우면서 양식장을 이탈해 개체수가 급격히 증가했다.  황소개구리는 토종개구리와 달리 겨울철에도  동면에 들어가지 않고 사계절 먹이 활동을 하는것으로 알려지고 있다.  황소개구리 수명은 5~7년정도 살수 있고 우리나라 참 개구리에 비해 몸집이 3~4배  이상이다.

황소개구리는 한꺼번에 1만 5천개 정도의 알을 낳으며 번식이 매우 빠르고 서식 밀도도 계속 늘어났다. 놀라운 포식성과 육식성으로 소화력이 왕성하여 움직이는 모든 것을 다 먹어 치울 정도다.주로 어류, 뱀, 곤충등이며 심지어는 자기 동족인 올챙이와 자기보다 몸집이 적은 황소개구리와 일반 개구리등 닥치는데로 먹어 치우며 또한 물고기와 물고기 알, 도룡뇽 등 양서류를 잡아먹어 우리나라 토종 생물들을 마구 잡이로 잡아 먹는다. 물고기를 키우는 양식장까지 파고들어 양식업을 하는 사람들의 골칫덩어리가 되어 버렸다. 번식력이 강한  황소 개구리(보금자리주택)가 파충류(일반 주택시장)까지 먹이로 삼고 있는 것을 보면 생태계 먹이사슬 체계를 깨뜨리는  최악의 사태를 정부 스스로  좌초하고 있는 것이다.
 
 일본 경기 침체, 보금자리 같은  대규모 공공주택 공급이 좌초
 
일본 정부는 집값 급등기인 1992  년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공주택을 공급했다. 하지만 주택시장 침체와 더불어 주택수요가 대거 이탈해  미분양아파트와 빈집이 넘쳐 나 집값 급락의 요인으로 작용했다. 현재 일본은 적절치 못한 대규모 공공주택 공급이 원인이 되어 잃어버린 10년을 넘어 20년째 일본 경기가 급락하고 있다.
일본의 전철을 밟지 않기 위해서는  물량채우기  목적의    아파트 위주의 대규모 보금자리 주택 공급보다는 주택수요를 세밀히  파악, 공급형태를 다양화 해야 한다.일본의 사례를 볼 때,  부동산 경기 하락기때 대량 공공주택 공급은 주택시장 뿐만 아니라 전체 경기를 장기간  후퇴시키는 역할을 한다. 보금자리와 같은 대량 공공주택 공급은  오히려  부동산 경기가  상승기로를 탈 때 공급하는 게 오히려 적절하다고 볼수 있다.

보금자리주택은 분양보다  공공임대가 바람직 

서민들에게  저렴한  보금자리주택의 지속적인  대량공급은 요원한 문제다. 하지만 투기판이 되어 버린 강남권 보금자리주택과  초기에 대거 미분양된 외곽지역 보금자리 주택이 과연 서민들을 위한 보금자리 본연의 기능을 다하고 있는지 생각해 볼 일이다.  이미 보금자리 주택에 사전예약한 분들까지 주변 주택시장 하락으로 당초보다 비싸져 버린  분양가로 인해 본 계약을 망설이고 있을  정도에 이르렀다. 결론적으로 당초 취지와 달리 서민주택 취지에 맞지 않는  보금자리주택은 대거 분양전환이 가능한  공공 임대아파트로 돌려 서민 주거환경을 꾀하는 것이  중요하다.
 

선순환구조로  잘 돌아가던 주택시장 생태계가  황소개구리로 비유되는  보금자리주택의 대량공급으로  최대위기를 맞고 있다. 
 
 
 한번 파괴된  생태계가 다시 복원되기를 기대한다면 결론적으로  보금자리 주택의 대대적인 물량공급축소가 따라야 한다.  다행히, 수년 전부터 '황소개구리'들이 개체수가 자연적,인위적인 원인으로 감소하면서   생태계가  다시 정상을  찿아가고  있다는 점을 정책당국자들은 잘  음미해 봐야 한다.  
 
(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)  02-525-0597)