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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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26일 국토해양부가 8월 29일 부동산활성화대책을 발표한다고 사전공지를 했는데 이번에는 약속을 지켜서 8.29 부동산대책이 나왔습니다.
지난달 나오려고했던 부동산활성화 대책이 DTI(총부채상환비율) 완화에 대한 부처별 협의를 거쳐 8.29부동산대책이 나왔네요
필자가 며칠 전 칼럼에서 예측을 했듯이 크게 세금, 대출, 공급물량 세가지에 대하여 8/29 대책이 나왔는데 내용을 먼저 살펴보도록 하겠습니다.

세금은 2010년 올해말로 되었있던 다주택자 양도세 중과세 감면을 2012년까지 2년 연장을 하였습니다.
이번 연장이 없었다면 내년 2011년이 되면 2주택자는 양도세 50%, 3주택자 이상은 60%의 중과세가 적용될 예정이었습니다.
또한 올해말까지 예정된 취등록세 감면도 2011년까지 1년 더 추가로 연장되었습니다.
다주택자 양도세 중과유예 2012년까지 연장과 2011년까지 취등록세 감면연장은 예상이 되었던 일이기에 특별히 새로운 내용은 아닙니다.
하지만 만약 다주택자 양도세 중과유예연장과 취등록세 감면연장이 되지 않았다면 중과세를 피하기위하여 매물을 쏟아내면서 공급증가, 취등록세 부담으로 수요가 감소하는 이중고를 겪을 수 있었기때문에
정부입장에서는 다주택자 중과세 감면연장과 취등록세 연장은 할 수 밖에 없었고 앞으로도 특별히 부동산시장이 크게 상승하여 다시 불안해지지 않는 한 연장이 될 가능성 높습니다.
한번 만들어진 제도를 바꾸는 것은 이미 그 제도에 맞춰서 적응을 하기때문에 다시 변경하는 것은 타당한 이유와 배경이 있어야 합니다.

대출은 말도 많았던 DTI(총부채상환비율)규제를 내년 3월까지 무주택, 1주택자 대상으로 비투기지역 9억원 이하 주택구입시 한시적으로 페지했습니다.
또한 주택기금을 통한 자금지원도 확대하여 2억원 한도에서 생애최초 주택구입자금을 신설했습니다.
당초 DTI 10%수준 상향조정이 될 것이라는 전망이 많았는데 의외로 큰폭으로로 완화하여 비투기지역 9억미만 주택을 구입하는 무주택자, 1주택자에게는 내년 3월까지 DTI를 적용하지 않기로 하였습니다.
친서민정책의 기조를 유지하기위하여 투지지역인 강남3구 제외와 고가주택인 9억미만이라는 조건을 걸었지만 실수요자나 건전한 투자수요자한테는 상당히 긍정적인 대책입니다.
정부입장에서 더이상 양보할 수 없는 수준까지 나왔고 할만큼 한 대책이라 평가할 수 있습니다.
연소득 3천만원인 고객이 5원원 아파트 매입시 대출한도가 기존 1.7억에 2.5억으로 늘어나는 반면 연소득 1억원이상 고수익자는 대출한도 확대효과가 없습니다.
부자한테 주는 혜택은 막고 서민한테 주는 혜택의 길은 열어둔 셈인데 많은 고민을 한 흔적을 볼 수 있는 대목입니다.
다만 정부는 내년 2011년 3월까지 한시적으로 완화를 하겠다고 했기때문에 부동산시장이 다시 불안해진다면 내년 3월이후에는 다시 DTI로 부동산시장을 묶을 수 있다는 여지는 남겨두었습니다.
실물경기회복에 따른 실질소득증가가 되지 않는 한 부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 것이 대출규제이기때문에 앞으로도 정부는 DTI라는 카드로 부동산시장의 완급조절을 할 것입니다.

공급물량은 보금자리 3차 사전예약물량을 80%에서 50%로 축소하고 예약시기도 조정하기로 했으며 민영주택 공급률을 25%로 상향조정 했습니다.
공급물량 감소는 무차별적인 보금자리주택 공급으로 주택구입을 계획했던 분들도 보금자리의 대기수요자가 되면서 주택거래량은 떨어지고 전세가격은 올라가는 부작용을 낳고 있고
서울과 비교적 거리가 가까운 보금자리때문에 추진중이던 2기신도시, 택지지구들에 대한 메리트가 떨어지면서 사업연기, 포기가 속출하고 있으며
특히 기존주택 가격이 하락하면서 강남권을 제외한 보금자리 본청약과 3차 보금자리 사전예약은 대규모 미달사태를 맞이할 위기에 쳐했기때문에 3차 보금자리 속도조절과 공급물량조절을 할 수 밖에 없는 상황이었습니다.
또한 LH공사 부실까지 감안하면 남은 임기내 보금자리 3차까지 마무리하기에는 현실적으로 어려움도 있습니다.
앞으로 신규주택공급 감소는 불가피하게 되었는데 부동산시장 침체가 현재처럼 지속이 된다면 큰 문제가 없겠고 단기간에 크게 불안해질 가능성 크지 않습니다만
언제가 될지 모르지만 실물경기회복에 따른 실질소득이 증가하면서 구매력이 커지게 되면 신규주택공급감소가 단기간에 해결될 수 없기에 주택수급불균형이 생기면서 다시 부동산시장이 흔들릴 가능성도 배제할 수는 없습니다.

예상외 큰폭의 DTI(총부채상환비율) 완화하였기때문에 이제 정부에서 내놓을 대책은 많이 없습니다.
정부입장에서는 금융불안의 씨앗이 될 수 있는 DTI규제를 3월까지이긴하지만 풀어주었기때문에 이제는 시장의 반응을 지켜볼 수 밖에 없습니다.
물론 부동산거래가 내년3월까지도 침체가 된다면 3월까지 한시적으로 한 유예기간도 또 연장을 할 것이고 더욱 심각한 상황이 된다면 전면적인 LTV(담보대출인정비율), DTI(총부채상환비율) 폐지까지 검토되겠지만
DTI를 풀어주었다는 것은 빚을 내서 집을 사라는 의미가 되기때문에 바람직하다고 볼 수는 없기에 정부는 실물경기회복이 빨리 되도록 더 많은 노력을 해야 할 것입니다.
정부가 할 수 있는 만큼의 대책이 나왔지만 아쉽게도 단기간에 부동산시장이 갑자기 급등할 가능성은 낮습니다.
현재 부동산시장 침체원인은 경기침체로 실질소득이 늘어나지 않았지만 물가와 부동산가격은 계속 상승했기때문에 지금까지 너무 많이 상승했고 추가상승이 어렵다는 인식이 많고
미국, 유럽의 경제가 계속 침체가 되면서 불황형 경상수지이익은 되지만 실물경기회복으로 연결이 되지 않기때문에 경제와 미래에 대한 불안감이 커졌고 부동산불패신화가 깨졌기때문에
단순히 DTI만 풀어준다고해서 생각하는 것 처럼 큰폭의 반등은 어려울 것입니다.
하지만 부동산대책은 시장에 맞게 나올 수 밖에 없다는 것은 한번 더 인식시켜주면서 정부의 하락을 막겠다는 의지는 확인이 되었고
대세, 트랜드는 결국 심리인데 영원할 것 같아도 바뀔때는 한순간에 변하는 것이 심리이기에 심리적 안정을 주고 있고 바닥이라는 시그널을 주고 있으며
우리나라 경제는 그래도 흑자를 내면서 잘 버티고 있으며 내년부터 신규입주물량이 큰폭으로 감소하기때문에 입주물량이 계속 이어지는 지역을 제외하고는 추가하락은 멈출 수 있을 것이에
강남, 고가주택은 큰 혜택이 없지만 내년입주물량감소영향이 클 것으로 보이는 강북 중소형과 경기남부권, 특히 가격하락폭이 상대적으로 컸던 경기남부권은 이번 8.29대책의 수혜지역이 될 수 있습니다.

김인만 부동산연구소, 카페  http://cafe.naver.com/atou1