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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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한국토지주택공사(LH)가 경기도 성남시 구시가지 주택재개발 사업 중단을 선언하여 파장이 일고 있는데 설상가상으로 전국 400여개의 각종 사업도 전면 재검토할 예정이라고 한다.
LH공사가 성남시 구시가지 재개발 사업포기를 선언했을때 일부에서는 채무지급유예를 선언한 성남시에 대한 LH공사의 반격이라는 해석이라는 시각도 있었지만
그보다는 109조원이 넘은 부채 총액의 무게를 이기지 못한 발버둥이라는 시각이 더 우세하다.
실제로 LH공사가 성남시 대장동 고급주택 사업을 포기한 것은 지급유예 선언을 한 성남시장 취임전이기 때문이다.
빚이 100조원이 넘는 공기업이 4조원대의 고급주택사업을 무리하게 추진하다가 부동산시장 침체로 사업성에 문제가 발생하자 발을 뺀것이다.
LH공사의 부채는 전년도 부채 86조원보다 23조원이나 늘었났고 하루이자만 100억이라고 하는데 왜이렇게 부채가 늘어난 것일까?

부채증가의 원인은 정부와 LH공사의 마구잡이식 개발사업이 주된 원인이다.
지금까지 부동산을 경기부양의 수단으로 활용하면서 개발정책을 쏟아냈고 부동산가격 상승을 막기위하여 공급확대에만 메달리면서 수도권 주변, 지방의 사용가능한 땅을 모드 택지개발지구로 지정하고 개발을 했다.
또한 지난 참여정부시절 전국적으로 세종시,기업,혁신도시 사업을 위한 토지보상비 역시 LH공사에서 나갔는데 물론 택지나 주택분양을 하면 환수가 되지만 최근 부동산시장 침체로 미분양이 속출하고 택지분양포기가 늘어나면서 LH공사의 유동성에 문제가 생긴 것이다.
물론 지난 정부만의 책임은 아닌것이 현정부 들어서도 그린벨트를 개발한 보금자리주택 확대에 나서면서 엎친데 덮친겪으로 LH공사의 재정부담이 기하급수적으로 늘어난 것이다.

이렇게 부채가 감당하기 힘든 상황이 된 LH공사는 성남 구시가지 재개발 사업중단이라는 결정을 내렸는데 여기서 그치는 것이 아니라 현재 추진 중인 전국 400여개의 각종 사업도 전면 재검토할 예정이라고 한다.
현재 LH공사의 전국 사업장은 택지. 신도시. 국민임대지구 248곳, 도시재생지구 69곳, 세종.혁신도시.산업물류지구 49곳, 보금자리주택 43곳 등 모두 414곳이다.
이 중 사업이 어느정도 진행된 지역이 276곳이며, 신규사업추진지역은 138곳이다.
아직 구체적으로 어떤 지역이 중단이 될지 확정이 되지 않았지만 수요가 없을 것으로 판단하는 양주회천, 오산세교3, 파주3, 아산탕정2지구 등 수도권 4곳은 최근 사업을 잠정 보유했으며
대전대신2.천동3 등 원도심 주거환경개선사업장 6곳은 자금난을 이유로 사업을 포기했으며 대전 노은지구의 서민용 국민임대주택 4개 단지도 주택경기 침체의 이유로 1-2년 연기가 되었다.
그외 많은 곳들이 보유, 포기, 연기, 토지보상연기, 개발구역 지정해제가 될 전망이다.

사업포기 외 다른 대안이 없을까?
현재로서는 해법을 찾지 못하고 있다.
LH공사는 부채축소를 위해 채권발행, 사옥매각 노력을 했지만 경기침체와 재무구조부실가능성때문에 불투명하며 정부도 자구노력하고, 사업순위를 재조정하는 것 외에는 대안이 없다라고 하니 대책이 없는 상황인 것이다.
그렇다고 침체된 부동산시장이 실물경기회복이나 획기적인 활성화대책 없이는 단기간에 회복되기도 어렵다.
부동산개발에 의존한 경제정책으로 성장을 이루었지만 부동산가격상승이라는 부작용을 낳았고, 금융위기 극복을 위하여 무리한 재정지출을 했지만 서민주거안정이라는 명분으로 무리한 대출규제를 강화하면서 재정지출의 의미를 퇴색시키면서 급격한 부동산시장 위축이라는 후폭풍을 맞고 있는 것이다.
지금와서 대출규제를 풀려니 금융시장과 서민경제안정을 헤친다는 우려가 있고, 대출규제를 계속 묶으려니 부동산시장 침체가 깊어지면서 불똥이 LH공사의 부채증가로 튀고 있으니 정부는 진퇴양난의 상황에 빠진 것이다.

그렇다면 앞으로 추가적인 부작용이 발생할까?
당장 사업포기가 되는 해당지역 주민들의 반발과 줄소송이 예상된다.
당장 성남시 구도심 2단계 개발계획에 포함된 금광1동의 경우 그동안 3.3㎡당 1700만원 수준이었는데 재개발 중단이 확정되면 1000만원 수준으로 대폭하락할 수 있다고 우려하고 있으며
이렇게되면 해당주민들이 가만 있을리 없고 주민들의 표심의 영향을 받는 정치권의 압력까지 발생하면서 상황은 더욱 어렵게 될 것이다.
또한 정부와 LH공사는 신규사업을 정리하면서도 보금자리주택, 세종시, 혁신도시 등 사업성은 낮지만 지난정권, 현정권에서 정치논리로 시작한 대규모 국책사업은 계획대로 추진한다고한다.
사업성보다는 손해보더라도 공기업으로서 추진해야하는 주건개산사업까지 포기될 가능성이 높은데도 수요층도 낮고 필요성도 낮지만 정치논리로 시작한 대규모 국책사업은 추진하니 앞으로가 더 문제가 될 것이다.
LH공사가 포기한 사업이라면 민영개발은 더욱 불가능할 것이어서 침체된 부동산시장때문에 민간주택공급도 급감하고 있는 상황에서 공공주택 개발마저 중단되고 수요층과 사업성이 부족한 세종시, 혁신도시는 강행하기에
장기적으로는 주택수급차질이 될 가능성은 높아지고있으며, 한번 수급문제가 생기면 단기간에 해결되기 어려운 주택공급의 특성상 미래의 또다른 집값불안의 씨앗을 지금 키우고 있다.
지금이라도 정치논리가 아닌 경제논리로 냉정하게 주택수요를 파악하여 향후 주택수요가 낮을 것으로 예상되는 곳은 과감하게 정리를 하고, 필요한 곳은 과감하게 추진하는 결단이 필요한 시점이다.

김인만 Good Members 대표

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1