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김인만 Good members ingrid1915@paran.com

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10여년전 어떤 교육에 참석을 했는데 의견이 대립되는 역할을 맡기고 상황을 설정해서 자기주장을 하고 상대방을 설득하는 프로그램이 있었습니다.
열정적으로 한참을 그렇게 설득하고 주장을 펴고 있는데 갑자기 역할을 서로 교환하게 되었지요
조금전까지만해도 내가 맞고 니가 틀렸다는 이야기를 했는데 갑자기 역할이 바뀌고나니 조금전까지 내가 틀렸다고 한 이야기를 맞다고 해야하고
반대로 내가 맞다고 주장하는 것을 틀렸다고 해야하는 아이러니한 상황이 되었는데 다들 당황하기 시작했습니다.
이렇게 입장을 바꾸어놓고 다시 이야기를 하니 조금전까지 강하던 톤은 약해지고 강압적 주장이 아니라 상대방이야기도 듣게되고 이해를 되기 시작했습니다.
바로 역지사지(易地思之) 입니다.
상대방 입장이 되면 이해가 되고 틀린 이야기도 맞을 수 있다는 것입니다.

최근 부동산시장 상황을 보면 매도자와 매수자 입장차이가 첨예하게 대립하고 있습니다.
같은 급매물 시세를 보더라도 매도자는 많이 하락했다고 이야기하고 매수자는 아직도 이렇게 비싸냐 라고 이야기합니다.
물론 모두가 맞는 말입니다만 입장이 바뀌면 또 다른 이야기가 될 것입니다.
심지어 자기가 팔기도하고 사기도는 사람은 내집은 좋은 가격에 팔고싶고 사고싶은 집은 아주 싸게 구입하고 싶어하는데 그것이 정상입니다.
필자도 컨설팅을 할때 이런 양면적인 태도를 보이고 있습니다.
집을 팔겠다는 분한테는 지금 상황이 좋지 않으니 부동산시장이 회복이 될때까지 조금 기다려봐라라고 이야기하고
집을 사겠다는 분한테는 지금 시세가 많이 빠졌으니 최대한 많이 하락한 물건 잡으면 좋다라고 합니다.
집을 팔때는 부동산시장이 상승해서 집값이 올랐으면 하다가 팔고나면 집값이 하락했으면 하는 것이 사람마음입니다.

최근 분당신도시 현장조사를 다녀왔습니다.
수내의 경우 32평이 5억중반대정도 급매물이 나와있었는데 사람들 반응이 아직도 5억중반이나하냐라는 분들이 있고 그정도면 많이 빠졌네 하는 분들이 있었습니다.
물론 매도자나 분당중개업소는 많이 하락했다고 이야기를 하고 매수자들은 조금 더 빠졌으면 좋겠다는 반응이 많습니다.
사실 많이 하락 한것은 맞습니다.
작년 2009년 여름 6억중반을 넘긴 시세가 1년만에 5억중반이니 1억이나 빠진 것이지요
2006년 최고점 생각하면 2억이 빠진 것입니다. 물론 2006년까지 상승세를 감안하면 과거와의 비교자체가 의미없는 짓일 수도 있으니
지금 시점에 최고점을 이야기하는 것은 그렇고 작년여름과 비교하는 것이 그나마 적절할 것 같습니다.
왜냐면 부동산시장의 거래가 활발해지는 시기가 오면 작년여름 수준까지는 쉽게 갈 수 있기때문입니다.
목표를 가지고 얼마까지 조정이 되면 계약을 한다라는 분이 있다면 기다리시다가 급급매물 나오는 물건 잡을 수 있지만
막연히 더 빠지면 사야지 하는 분들은 계속 사지 못합니다.
왜냐면 5억중반에서 5억으로 빠지면 더 빠질 것을 기대하면서 기다릴 것이기 때문입니다.
경제상황이 더 급격히 악화되어 최악의 상황이 된다면 매수자들이 원하는 상황이 될 수 있지만 현재로서는 그렇지 않을 가능성이 높아보입니다.
1년만에 1억이나 하락하였고 판교입주가 마무리 되어가면서 이제 급하게 팔 사람은 급매물로 많이 정리를 했으며 이제는 기다려보겠다는 분들의 물건들이 많이 있습니다.
각종 언론기사를 보면 분당이 가장 많이 하락하고 처참한 분위기인것 같지만 실제로는 1달전에 나온 급매물이 소화되면서 급매물 가격은 소폭 상승을 하였습니다.
가장 낮은 급매물은 빠졌는데 더 낮은 급매물은 아직까지는 나오지 않고있으며 금리인상 이후에도 변화는 없었습니다.

지금 조정된 가격수준에서 매도자와 매수자의 균형이 이루어져 있습니다.
매도자는 이정도는 너무 저렴하다, 매수자는 이정도에서 더 빠져야한다라고하는데 매수자중에서 이정도면 메리트 있다라고 생각하시는 분들이 있어서 급매물은 거래가 되고있습니다.
미래는 100% 예측이 불가능하기에 가능성을 가지고 이야기 할 수 밖에 없는데
인구감소, 주택공급률증가, 경기침체, 베이비부머은퇴, 금리인상, DTI등 부동산규제 등 수많은 불안요인이 있습니다만 100%부정적인 요인만 있는것은 아니며
올 하반기 입주물량 정점을 찍으면서 내년부터는 신규입주물량이 줄어듭니다.
2008년 상반기까지 쏟아졌는 분양물량이 2010년 입주물량이 나왔지만 2008년 하반기부터 2009년 상반기까지 급감했던 분양물량이 내년에 입주물량 감소로 나올 것입니다.
부동산시장이 공급물량에만 영향을 받는 것은 아닙니다만 수요와 공급에서 공급은 줄어든다는 의미입니다.
부동산은 심리라고 하는데 급격하게 위축된 심리가 회복이 되려면 경제불안에 대한 우려가 줄어들어야하고 집을 구입할 돈줄이 풀려야만 하고,
장기적으로는 실물경기회복에 따른 실질소득증가가 뒷받침이 되어야하고, 단기적으로는 대출규제완화 등 부동산활성화대책이 나와야 합니다.
금융시장 건전성을 위하여 전면적인 폐지보다는 완화가 필요하겠고 특히 DTI(총부채상환비율)는 완화가 필요하며 LTV(담보대출인정비율)은 건정성을 위하여 유지하거나 소폭완화하는 것이 좋습니다.
일부에서는 대출규제완화를 하면 다시 급등하는 것 아니냐고 생각하지만 경제불안의 우려가 있고 실물경기회복이 되지 않은 상황에서 단순히 대출만 풀어준다고 급등하지는 않습니다.
물론 급등의 기준은 관점에 따라 차이가 있는데 2009년 여름수준정도가지 회복이 된다면 매도자는 최고점까지는 아니더라도 작년수준은 회복이 되었다고 생각하지 급등이라고 생각하지는 않을 것이고
매수자들은 2009년 시세는 중요하지 않고 한달전 급매물 시세만 쳐다보면서 많이 상승했다 라고 이야기 할 것입니다.
결국 장기적으로는 실물경기회복, 단기적으로는 부동산정책이 가장 중요한 변수가 될 것입니다.
우리나라 경기회복을 긍정적으로 본다면 크게 걱정할 필요가 없습니다.
침체가 되면 신규분양이 줄어들고 공급감소가 되면서 주택수급상황 균형을 맞추며 벌써 동탄,판교,광교,김포,파주를 제외한 나머지 2기신도시는 줄줄이 연기, 중단이 되고 있지요

지금 매수자가 없어서 거래가 실종되고 시세도 많이 하락을 하였는데 부동산거래활성화 대책이 나오지않으면 추가 소폭조정은 불가피합니다.
하지만 거래활성화대책이 나오고 거래의 숨통이 틔이면 현재 급매물시세보다는 올라갈 것이고 작년여름수준까지는 갈 수 있습니다.
옛날 모 전자회사 광고에 순간의 선택이 10년을 좌우한다는 광고멘트가 있었습니다.
부동산은 큰 규모의 자금이 왔다갔다하는 특성상 한번 잘못된 판단을 하면 회복하기 쉽지 않습니다.
특별한 이유도 없이 막연한 불안감으로 시세보다 터무니없는 급급매물로 매도하고 현금보유하는 것은 부동산시장이 계속 하락해야 한다는 전제조건을 깔고 들어가야하며
그렇게 손해보면서 준비한 현금을 활용할 전략과 방법은 준비해야하는데 그렇지 않고 그냥 불안하니깐 팔고보자 식의 순간의 선택은 10년 고생할 수 있습니다.
또한 지금이 기회라고 집도 팔기전에 또다시 감당하기 어려운 거액의 대출을 받고 구입하시는 분들 또한 원하는 상황이 되지 않을 경우 10년 고생할 수 있습니다.
반면 어차피 내집마련 필요하고 자금여력이 되는 분들은 수요층이 두텁고 발전가능성 있으며 작년여름시세대비 하락폭이 있는 급매물 잡는다면 10년후 웃을 수 있는 기반이 될 수 있습니다.
선택은 순간이지만 선택전까지는 조급증 내지않고 충분한 조사분석이 선행되어야 하는 것은 기본이겠지요
지금 침체가 극에 달하는 이순간, 순간의 선택이 10년을 좌우합니다.

김인만 Good members 대표
김인만부동산연구소 (http://cafe.naver.com/atou1)