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김부성 부동산富테크연구소 kkwpyu@hanmail.net

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정부의 확장적 재정기조와 반대되는 금리인상을 한은이 생각보다 일찍 단행했습니다. 금리상승폭이 일단은 맛보기 수준이며 추가인상이 가능함을 언급함으로서 향후 추가상승은 가능하리라봅니다.

통상 금리와 주택가격이 반비례관계에 있는것은 사실이지만 2006년이나 혹은 그 이전의 일부 사례에서는 반드시 그런것만은 아니지만 시중 유동성을 빠르게 흡수하고 부동산 시장에 악재로 작용하는것은 사실입니다.

다만, 금리가 상승한다는것은 시중통화량이 너무 과다하여 인플레요인이 가중되고 경기가 빨리 회복되는것을 의미하므로 부동산시장에 악재와 호재가 경합되어 작용하는것이 사실입니다.

문제는 사상 최고수준의 강도높은 규제를 시행하여 주택시장이 초토화되고 기절된 상황에서 너무나 명백하게 저렴한 급급매물이라고 객관적으로 인정되는 물건들만 거래가 제한적으로 되고 있는 현 주택시장에서 금융규제 전면적인 완화같은 획기적인 조치가 없거나, 있더라도
뻔한수준의 내용이라면 금리 추가 인상 압력과 기절된 주택시장이 쉽게 회복되지는 못할수 있고 최악의 경우 집값 대폭락 충격이 올수도 있음은 우려할만합니다.

마치 병을주면 약이라도 줘야 하는데, 병만 주고 추가적으로 합병증까지 유발할수 있는 병원균을 강제 주입하면서 영양주사인 링거를 빼거나 링거가 다 소진되었는데도 링거액을 주입하지 않고 응급처치를 하지 않는경우 중환자는 목숨이 위태로울수도 있기때문입니다.

따라서 정부는 금리인상을 하기전에 획기적인 금융규제나 거래를 제한시키는 각종 규제들을 철폐했어야 했는데, 그 반대로 가고 있고, 후속조치로 규제의 대대적인 손질(특히 돈줄의 숨통을 끊어놓은 DTI규제 전면해제)을 해야 하는데도 불구하고 소위 술에 술탄듯 물에 물탄듯 미그적 미그적 거리는 시늉만 하고 있는것은 부동산시장에 참으로 큰 악재라고 봐야 할것입니다.

정부의 규제완화조치의 강도여부에 따라 완화책이 미흡시엔 집값 대폭락 충격이 올수도 있음은 매우 우려됩니다. 기절시킨 사람에겐 일어나라고 말만해서는 절대로 일어나지 못합니다. 찬물이나 더운물을 확 끼얹어야 일어나게 되지요. 다시말해 충격요법만이 기사회생할수 있는 길임을 정부의 부동산 정책 입안자들이 빨리 깨달았으면 합니다.

거래가 없이 주택가격이 하락하는것은 안정이 아니라 미친시장(비정상적시장)이기 때문입니다. 정상으로 되돌리는것이 중요합니다.

한편, 주택시장의 극심한 침체로 인해 0.25%의 금리인상에도 주거용 부동산이 아닌 수익형 부동산 상품등은 비록 금리가 다소 인상되었다고는 하나 주택시장에서 빠져나오는 엄청난 돈들이 상가나 오피스텔등으로 계속해서 급격한 쏠림현상이 일어나고 있고 이에따라 수익형상품은 날개돋힌 듯 팔리는 반사이익이 지속되고 있으며 실물경기가 빠르게 회복되고 있는 상황에서 상가등 상업용 부동산 시장은 주택시장과 반대로 점점 호황국면으로 접어드는 기현상이 일어날 수 있습니다. 이는 그만큼 주거용 주택시장이 침체되었음을 의미하는것이기도 합니다.

당분간 주거용 부동산은 침체로, 상가, 오피스텔등 수익형 부동산은 호황국면으로 진행될것으로 판단됩니다. 이에따라 정부의 전면적인 DTI규제완화등의 조치가 없이 미온적인 조치로만 계속 머문다면 부동산 투자의 포트폴리오도 주거용에서 수익형으로 새롭게 짜야하는 혼돈의 시대가 도래할것으로 전망됩니다. 

부동산 가치투자자들의 모임[부가모]
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김부성 부동산富테크연구소장(www.bootech.co.kr)