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김부성 부동산富테크연구소 kkwpyu@hanmail.net

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엊그제 4시이후에 보금자리 3차 발표가 났습니다. 오전 9시 조금 넘어서 모 신문사 기자에게서 보금자리주택 분석과 전망에 대한 멘트 요청이 들어와 발표자료를 미리 알 수 있었는데, 국토부 자료를 보니 광명시흥이 분당급 공룡신도시 보금자리더군요. 규모가 분당보다 약간 작고 일산보다 더 크 규모네요. 주택경기침체는 가속화되고 현지 필드에 나가보면 현업에 종사하시는 수십만명의 공인중개사분들은 생계가 위태로운 상황으로까지 거래가 두절되어 탄식소리가 끊이지 않는것을 확인할수 있었습니다.

예컨대 최근 언론에 보도된바 있듯이 분당에 공인중개사무실이 1천여개가 되는데 최근 1-2개월동안 매매계약건수는 고작 10여개에 불과하다는것입니다. 소위 개점휴업상태이고, 차라리 문을 닫고 폐업하는것이 더 낫다라고까지 말씀하시는 현장 공인중개사분의 말이 아직도 뇌리에 남아있습니다.
사실 작년초 본격적으로 위기이후 수도권 전반의 상승무드에 정부가 어이없는 금융규제 칼날을 휘두르자 집값 상승게가 크게 꺾였습니다. 이어 곧바로 10월에 보금자리시범지구 분양하면서 매매수요가 중장기적으로 연기가 되면서 거래는 실종되고 전세가격만 강세를 보이는
비정상적인 기형적 시장이 형성됐습니다.

대세하락 운운하는 일부의 의견들도 있는데 대세하락이란 주택시장이 폭락하면서 역전세대란으로 전세가격까지 급락하거나 전세금을 못빼 집주인들이 고통을 당하면서 동시에 시중금리가 치솟아야 가능한 시나리오입니다. 그러나 지금은 한가지만 해당되고, 더구나 시장침체가 시장의 경제원리로 보이지 않는 손에 의해 조정되고 있는것이 아니라 집을 사지도 팔지도 못하게 대출규제와 심리적인 억제책을 통한 강제적이고 비정상적인 거래두절현상으로 급매물들이 시장에 점차 다량으로 출현하기 때문에 생기는 현상입니다. 수요와 공급 양수겹장을 두고 국민들의 외통수를 노린 정부의 정책이 주효하는 대목입니다.

여기에 추가적으로 엊그제 오후 다시 3차보금자리지구가 발표되었는데, 5개 지역으로 결정이 났습니다. 강남권은 없고, <광명시흥 >이 분당급 초대형 530만평(분당보다 약간 작고 일산보다 큰 규모)물량폭탄이 예정된 것이지요. 다행히 몰아서 분양하지않고 일부만 3차물량으로 공급될것같지만 이렇게되면 무주택자들은 내집마련 천국의 시대가 도래하고 기존주택보유자들은 당분간 쉽지않은 장세를 지켜봐야할듯합니다.

광명시흥은 물론 곧 분양을 앞둔 2차보금자리주택과 3차보금자리주택, 그리고 연말전에 4차까지 추가발표한다고 하는 상황이니 무주택자들은 보금자리만 기다린다고 집을 안사고 전세로 눌러 않을사람들이 폭탄처럼 쏟아져 나오면서 인근 전세시장은 강세를 띄겠지만 매매시장은 금융규제가 유지되는한 초토화가능성도 없지 않습니다. 다행히 강남권에서 추가로 공급하기가 쉽지 않다는점을 수요자들이 인식하게 되는 계기가 될듯하고, 나머지 4개지구는 규모가 너무 작은것이 흠이라면 흠일것입니다.

이런맥락에서 보면 광명시흥 기다린다고 2차보금자리주택 청약안하는 사람들이 증가하면서 2차보금자리주택은 강남권제외하면 일부 비인기 지역에서는 미분양가능성도 조심스레 점쳐볼수 있을것입니다. DTI로 수요를 절단내고, 여기에 아직 토지보상도 시작하지 않은 실체가 불분명한 보금자리 공급폭탄으로 후미를 치고들어오니 주택시장이 아사상태에 빠진것인데, 이런 상황이 언제까지 갈지는 미지수일것같습니다. 정책이 시장의 역습을 당하려면 시간이 상당히 필요한법이라 단기투자자들은 쉽지않은 시간을 보내야할듯하고 장기투자자는 오히려 지금이 저점매수한후 2-3년후를 기약할수 있는 역발상의 좋은 기회가 될수도 있을것입니다.

김부성 부동산富테크 연구소 소장