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박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

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DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율) 규제가 강남 3구에서 수도권의 비투기 지역까지 확대되었다. (강남 3구: 강남구, 서초구, 송파구)의 경우  대출금액이 5000만 원을 넘으면 DTI가 40% 적용되고  서울 나머지 지역에는 50%, 인천•경기는  60%가  적용된다.
서울소재 아파트(강남권외) DTI 50% 적용이란  전체 소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율로   연간 갚아야 할 대출 원리금이 연봉의 50%를  넘지 못하도록 한다는 것이다.  서울소재 아파트(시세 5억원)를 담보로 금리 6%로 대출을 받을 경우 과거에는 약 2억7000만원 대출을 받을 수 있었다. 주택담보인정비율(LTV) 60%를 적용하고 소액보증금 3000만원을 공제한 금액이다.

하지만 DTI 규제가 추가되면서 연소득이 4000만원인 대출자가 만기 15년(거치 3년) 대출을 받을 경우 전체 대출금액이 1억7070만원으로 줄어들게 됐다. DTI 규제 전보다 8000만원 가까이 줄어든 셈이다. 하지만 대출자가 대출기간을 15년에서 20년으로 늘리면 대출금액이 1억9220만원으로 2000만원 이상 늘어나게 된다. 은행에서는 최대 30년까지 장기 대출이 가능하다.

연소득금액은 객관적인 자료를 통해서 입증해야 하는데, 이를 위해 근로자소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 연금증서 등 공공기관이 발급한 소득증빙자료를 준비해야 한다.

소득 입증이 어려운 자영업자라면 연금이나 보험료 납부 실적, 신용카드 사용액 등 다양한 소득증빙 자료를 활용할 필요가 있다.  실질소득 입증이 어려운 자영업자나 고령자도 이러한 증빙 소득 외에 자기신고소득방법도 택할 수 있다. 예를 들면, ① 세무사의 확인을 받은 부가세 과세표준 증명원상 매출액 ② 재무제표상의 매출액(매출액 추정) ③ 연말정산용 신용카드 사용내역(신용카드 사용액 추정) ④ 은행 잔액 증명서(저축액 추정)  ⑤ 임대계약서와 임대료 입금 통장(임대소득 추정) 등을 제시하면 소득이 입증돼 대출한도가 높아진다.

*사업자 대출을 활용하라
주택구입목적이 아닌 대출 목적 그래도  사업을 위해 대출을 받는다고 봤을때 DTI 적용 받지 않는   사업자 대출을 활용할 만하다. 사업자 등록증이 있는  전년도 종합소득금액확인서를 갖춰 은행에 제출하면 된다. 일반 담보대출보다는 통상 1% 정도 비싸다는 게 흠이다

* 대출기간을 길게하라
DTI규제 아래서 대출한도를 늘리는 가장 일반적인 방법은 대출기간을 늘리는 것이다 DTI는 연소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 것이기 때문에 대출기간이 길어지면 대출한도가 늘어나게 된다. 같은 액수의 돈을 빌리더라도 대출기간이 길어지면 연간 상환액이 줄어들기 때문이다.
현재 대부분의 은행에서  20,30년 장기 대출을 취급하고 있는데 비투기지역에서는 30년, 투기지역에서는 6억원이상은 20년, 6억원이하는 30년까지 가능하다. 
*신용도를 높여라
대출한도를 높이기 위해서는 거래은행에 대한 집중도를 높여 개인의 신용등급을 높이는 것도 좋은 방법이다. 신용등급을 높이려면 신용도에 치명적인 이자나 각종 대금 연체는 반드시 막아야 하며, 급여 이체와 공과금 납부, 신용카드 사용 등을 주거래 은행에 집중시켜야 한다. 그리고 불필요한 마이너스 대출 통장은 없애는 것이 좋다. 마이너스 통장은 대출을 받지 않더라도 통장 한도만큼 부채로 잡히기 때문이다.

* 소득증빙을 갖춰라
DTI 규제 아래서는 소득이 늘어나면 대출한도가 늘어난다. 따라서 소득이 클수록 대출금이 늘어나는 만큼 가족의 모든 소득을 합산해야 한다. 연봉은 물론 이자소득, 사업소득, 임대소득 등이 모두 소득에 포함된다. DTI라는 것이 연간 소득에서 주택대출금의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 합친 금액이 차지하는 비율을 말하는 것이기 때문이다. 따라서 급여생활자라도 임대소득 등 근로소득 외의 다른 소득이 있을 경우 이를 신고해야 한다.

 * 부부 합산 소득으로 하라
연소득은 대출 신청자 본인을 기준으로 하지만, 배우자가 주택담보대출이 없는 경우 부부합산 소득으로 계산할 수 있다. 만약 배우자가 주택담보대출이 없는 경우라면 배우자의 소득을 합산해 DTI를 적용받을 수 있다. 특히 맞벌이 부부는 부부 소득을 합산하면 대출금 규모가 커지게 된다. 남편 연소득이 3000만원, 배우자 연소득이 3000만원일 때 시세 5억원 아파트를 담보로 만기 20년 대출을 받을 경우 DTI 규제 이전과 동일한 금액을 대출받을 수 있다. 

* 제2금융권 대출을 적절히  활용하라
자금이 더 필요하다면 제2금융권을 노크해볼 필요가 있다. 이번 DTI 규제는 제 2금융권(보험 ,농수축협,저축은행) 등 제2금융권에는 적용되지 않기 때문이다.  단 은행권보다는 금리가 다소 비싸고 선취수수료도 떼는 경우가 있기 때문에 사전에 체크해야 한다. 따라서 제 2금융권 대출을 이용하더라도 주택구입 후  주택담보대출을 이용해 제 2금융권 대출을   갚는 게 효과적이다 .

*고정금리로 대출하고 원리금분할 상환하라
대출을 받을 때 원리금 분할상환을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 거치기간이 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI비율이 올라가기 때문이다.

[박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) ]