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박상언 유엔알 컨설팅 ceo@youandr.co.kr

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자본적 투자(capital gain) 와  임대수익(income gain) 같이 노려라

몇해전  모 경제지에서  ‘10년 후 한국 부동산시장은 어떻게 될까’라는 주제로 설문조사를 했다. 결론부터 말하자면 응답자 중 무려 66.8퍼센트가 10년 후 부동산가격은 상승할 것이라고 전망했다. 일반인들의 부동산 가격상승에 대한 기대감이 그만큼 크다는 말이다. . 10년 후 주택시장은 양극화가 심화되면서 부익부 빈익빈 현상이 가속화될 것이라는 의견도 많이 있었다. 또 임대주택이 늘어남에도 불구하고 대부분의 도심은 주택난이 심화되어 사회문제로까지 확대될 것이며, 판교 및 용인권은 서울 강남과 용산의 초고층 주상복합단지와 더불어 최고급 주거단지로 탈바꿈할 것으로 전망했다. 부동산 전문가들   대부분도 10년 후에는 인구증가율은 둔화되겠지만, 가구수가 증가하고 주택이 고급화•대형화되는 추세로 인해 부동산가격이 완만한 상승세를 보일 것이라고 내다봤다. 상가가시장은 대규모 택지지구의 대형상가나 대기업 슈퍼체인,최첨단 디지털플라자가 출현하면서 중소규모의 영세상가는 힘을 잃을 것으로 전망했다. 반면 토지시장은 레저관광지 주변과 중소도시 주변의 농지•임야가 투자 관심지역으로 몰리면서 가격급등 현상을 보일 것이라는 견해가 지배적이었다.

필자의 견해로는 10년후가 되면 경제적 능력을 상실한  베이붐 세대들의 잇단 부동산 처분으로  일부 입지조건 좋은 곳의 환금성이 좋운   부동산을 제외하고는  인기를 끌지 못할 것이다. 따라서 지금까지의    공격적인 부동산 투자에서 벗어나 10년후에도 인기를 끌만한 상품위주로 투자 포커스를 좁혀나가야 한다. 10년후를 내다보는 부동산 투자는 시세차익일 노린  자본적 투자(capital gailn) 와  임대수익(income gain) 을 병행하는 방향으로 가는 게  좋다. 개인들의 투자전략도  이제는  10년후에도 인기를 끌만한 부동산 상품에 투자할때다. 즉  언제든지  정부대책과 경기등락에 관계없이   쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선택해 그중에서도  투자금액이 비교적 가벼운 물건위주로  투자전략을 짜야 한다는 것이다. 

‘내재가치 우수한 부동산’ 집중 

10년후 설령 경기침체로 인한 스태그플래이션이 다시 온다고 해도  실수요자들이 선호하는 저가 부동산 수요는 꾸준히 늘 수 있다.  하지만    내재가치가 떨어지는  부동산 상품은 몇차례 더 가격조정을 겪을 가능성이 많기 때문이다.

역세권 소형아파트 , 도심권 소형오피스텔 ,오피스, 아파트형 공장등 관심

10년후에도 살아남을 수 있는   내재가치가 우수한 부동산은 즉 실수요자들이 많이 찿는 부동산이다. 대표적으로  역세권 소형아파트 , 도심권 소형오피스텔, 아파트형 공장,  임대사업용 원룸텔,대지지분이 커 활용가치가  큰 단독주택 ,주택가가 밀집한 근린상가를 들 수 있겠다.  특히 중소형 아파트는 향후에도 강세가 예상되는데 대형이나 소형에 비해 수요가 많기 때문이다. 금융위기 전후로 해서 중소형아파트가격이 대형아파트 상승율을 넘어섰다.청약시장 놓고 보더라도 일정수준의 프리미엄을 기대하는 분들은 대형보다는 소형위주로 청약하는 게 나아 보인다. 이런 추세를 반영하듯 최근의 프리미엄 추이만 보더라도 대형보다는  소형아파트의 프리미엄이 강세를 보이고 있다.우리나라 평균 가구원수는 3명 가량(지난 2007년 기준  2.9명)로  방2개와 거실,부엌이 있는 실속형이 제격이다고 할수 있다. 2001년이후 건설사들이  중소형 아파트는 줄이고 중대형의 공급을 대폭늘리는것에 따른 수급부족현상도   내재가치 높은 중소형주택이  인기를 끌 수 밖에 없는 이유다.

<박상언 유엔알 컨설팅 대표>