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[알고계세요?] 복등기와 미등기전매 차이점

등록일 : 2007/02/24

자료원 : 부동산뱅크

봄 이사철이 한창인 요즘 내집을 마련하려는 수요자들은 한 가지 꼭 챙겨봐야 할 게 있다. 구입하려는 아파트가 ‘복등기’ 또는 ‘미등기 전매’의 매물인지 확인하는 것이다. 복등기와 미등기전매는 부동산 투기 및 탈세의 수단으로 활용돼 불법행위로 간주하고 있지만 이것이 적법한 행위로 알고 있는 매수자들이 의외로 많다. 복등기와 미등기전매의 차이점에 대해 알아본다.

복등기란 아파트 분양권 당첨자가 분양권 전매금지 기간 중 프리미엄을 받고 미등기 상태로 분양권을 판 뒤 전매제한이 끝나면 최초 분양계약자 명의로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 매수자의 명으로 등기를 바꾸는 것이다.

등기를 한번에 두 번 한다고 해서 복등기라고 한다. 매수자는 매도자가 부담해야 할 취•등록세와 양도소득세를 매수자가 떠안게 된다. 등기를 하기 전까지 분양권 매수자는 권리를 주장 할 수 없기 때문에 매매계약서에 공증을 받게 된다.

현재 우리나라에서는 수도권과 같은 투기과열지구에서 분양권매매를 법으로 금지하고 있다. 입주 아파트에서 많이 일어나는 복등기는 그 이전에 매매계약이 이뤄지기 때문에 엄밀히 따지면 분양권 전매행위에 해당하는 것이다. 그러나 이미 입주가 완료되거나 전매제한 기간(공공택지 5~10년)이 지난 아파트에 대해서는 복등기를 해도 법에 저촉되지 않는다.

분양권 불법거래를 하다 적발되면 매도자는 아파트 당첨이 취소되고, 매수자는 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 은행 이자를 합한 금액으로 계약해지를 당한다. 또 매매당사자 모두 형사처벌 대상이 돼 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.

미등기 전매는 매도자가 잔금납부 또는 소유권 이전등기를 하지 않은 상태에서 다른 사람에게 되파는 것으로 중간생략등기라고도 한다. 등기부상에는 매수자가 최초로 소유권 이전등기를 하게 되는 것이기 때문에 매도자는 취•등록세나 양도소득세 등을 탈세하게 되는 것이다. 이에 미등기 전매는 복등기와는 달리 부동산투기와 탈세가 동시에 이뤄지게 된다.

미등기 전매는 예외 없이 적용되고, 발각될 경우 매도자는 3년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금에 처해지는데다 양도차익의 70%(장기보유특별공제 및 기본공제 제외)를 양도세로 납부해야 하는 세법상의 불이익도 받게 된다.

또 세금을 부과할 수 있는 제척기간이 10년이기 때문에 추후에라도 발각되면 큰 낭패를 모면하기 어렵다.

부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr