Q 부동산 임대 사업자로 등록을 하면, 양도소득세를 줄일 수 있을까요?

현재 제가 보유한 부동산 현황은 아래와 같습니다.
 
A) 1999년 3월 구입, 서초구 39평형 아파트 (본인/주거)
B) 2003년 11월 구입, 성동구 31평형 아파트 (배우자)

질문이 몇 가지가 있는데요.
 
질문1) 부동산(B)를 임대사업자(배우자)로 등록하고, 1가구 양도세 비과세 요건이 충족된 본인의 거주주택 (A)부동산(기준시가 6억 이상)을 즉시 처분(임대사업자 자격 2년 미만)할 때의 임대사업자와 부부인 경우에 양도소득세의 비과세가 가능할지 궁급합니다.

질문2) 부동산(B)를 양도하여 1가구 1주택 된 후에 민간 아파트 분양권이 당첨되다면, 주택으로 산정되는 시기는 입주 기준인가요? 아니면 당첨된 이후 계약 당시인가요?

질문3) 부동산(B)를 양도하여 1가구 1주택 된 후에 재건축 조합의 입주권을 취득하여 승계 조합원이 된다면, 기존 주거용 부동산(A) 양도소득세의 비과세 혜택을 보려면 언제 양도하여야 하나요?

A 안녕하세요. 상담을 맡게 된 김성수라고 합니다. 여러 가지를 질문해 주셨는데요. 우선 1) 임대사업자인 경우 1가구 양도세 요건이 충족된 본인의 거주주택 부동산 A 는 1주택과 같이
비과세 적용되나 임대사업자와 부부인 경우에는 양도세 비과세 되지 않습니다.

2) 분양권 당첨은 입주기준(등기필)으로 주택 수에 계산합니다. 따라서 분양권 상태에서는 주택수에 포함되지 않습니다.

3) 재건축 조합의 입주권 취득하여 승계조합원 되면, 조합원 자격 취득 시 주택수에 계산됩니다.
1가구1주택인 경우 조합원 자격 취득2년 이내에 양도 하여야 일시적 2주택으로 간주되어
비과세 혜택을 보실 수 있습니다.

재테크에 도움이 되셨으면 합니다. 감사합니다.

※ 임대사업자 개정안

정부는 올해 세법개정안을 통해 임대주택사업자의 등록요건을 크게 완화했다. 기존에는 수도권은 3가구, 지방은 1가구 이상 임대해야 사업자 등록이 가능했다. 하지만 앞으로는 지역 구분없이 1가구만 보유하더라도 임대사업자로 등록을 할 수 있다.

임대사업자 등록요건은 보유주택이 공시가격 기준 ▲수도권 6억 원 ▲지방은 3억 원 이하 ▲ 전용 149㎡이하이면 된다.

임대사업자가 되려면 임대주택이 있는 주소지의 시•군•구청을 방문해 임대주택 등기부등본과 사업자등록신청서 등을 제출하면 된다. 이후 20일 이내에 임대사업자등록증 등 필요한 서류를 구비해 세무서에 사업자 신고를 해야 한다.

단, 5년 간의 임대의무 기간이 있는 점은 유의해야 한다. 사업자 등록 후 임대주택을 5년 이상 세를 놔야 하며 양도소득세 등의 혜택을 받아볼 수 있다.