1.서울시내 대단위 단독주택 밀집지역 중의(한남동,연희동,성북동,평창동등) 하나인 방배동지역은 지하철 2호선 방배역 역세권이지만 그 동안 강남에서 소외 되었던 이지역 일대가 단독주택에서 탈바꿈하여 아파트 재건축,고급 타운하우스 재건축쪽으로 바람이 불면서 건너편 사당동 빌라 밀집지역에 비해 비교우위로 세인의 관심을 불러 일으키고 있는 지역인것 같습니다.



2.현재 이지역일대 단독주택 밀집지역 약 5400평이 아파트 재건축 구역으로 지정되어(2007. 7)지상 14층 235세대 건축을 앞두고 있고 또한 1차 기본계획 수립시 당시(2006.3)노후도 요건이 충족되지 못하여 구역지정에서 제외되었던 지역은(약10곳)노후도 요건이 충족되면 올해안에,미충족되면 내년에 다시 기본계획수립을 하여 선정하겠다는 서울시 지침이 있기는하나 ,이로인하여 사업추진속도가 늦어지거나,구역지정에서 제외될수고도 있을것 같습니다.





3.다만 재개발.재건축등 개발호재라는 말이 나오는 자체가 하나의 매매 이슈가 되므로 현재

귀하의 무리한 대출과 재개발.재건축 사업의 불확실성으로 인하여 장기적으로 인내를 요구하는 것 보다는 현재 구역지정된 곳 이외지역이 구역지정 되기전이나,구역지정이 되더라도 사업시행 인가전 혹은 늦어도 관리처분 인가전 적절한 시점을 찾아 매도하는 전략이 필요할듯 싶습니다.



왜냐하면 가격형성은 구역지정 전.후와,사업시행 인가 전.후,관리처분 전.후에서 시세 차이

가 많고 또한 재개발.재건축시 입주권,주거인전비,이사비등의 지급 대상은 사업시행 인가일전이 기준점이되고 관리처분후 입주권 취득으로 양도시에는 1주택으로 인정되어(2006.1.1일 이후)기존 유주택자가 관리처분후 입주권 취득을 양도시에는 1세대 2주택이 되어 중과세 적용을 벗어나지 못하므로 가격 형성시점과 세제상 유.불리 시점이 있으므로 어느시점에서 매도를 해야하는가 ? 는 단순 가격문제 뿐만 아니라는 것을 염두에 두고 매도 전략을 마련 하셔야 될것입니다.



다시말하면 입주권 매수 수요가 발생되는 시점이 단계별로 존재하는 것이며,아무때나 수요가 발생되기 어렵다고 보아야하기 때문입니다.



4.따라서 향후 해당구역의 사업성 불확실성에 따라서 3년보유 비과세 시점을 고집하지 말고

적절한 시점에서 매도를 고려해 보시는 것이 향후 설사 재개발.재건축 구역으로 지정되어

그에 따른 기대가치가 주어진다고 하더라도 현재 과도한 대출로 인한 이자비용,상대적 여타지역 재투자에 대한 기회비용 상실등에 비추어 본다면 적절한 단계별 처분시점에서 매도를 고려해 보시는 것도 하나의 손절매 투자전략이라고 할수 있을것 같으니 참고 하시기 바랍니다.

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