저는 현재 성북구 정릉동에 아파트 1채를 소유 및 실거주하고 있으며(''05년 10월에 분양권 상태로 구매하였으나, ''08년 4월 아파트 완공에 따라 실제 입주), 또한 제 명의로 대구 수성구에 상가주택을 보유하고 있습니다. (''05년 12월 구매)
참고로 성북구 아파트는 현재시세 차익은 부동산 관련 Site의 금액 기준으로 약 1.3~1.5억원 수준으로 예상되며(실제로는 낮을 가능성도 커 보입니다만..), 대구의 상가주택의 경우 시세차익은 거의 없는 수준입니다. (최근 부동산 불황을 감안하더라도 대구 상가주택의 경우 상대적으로 매각이 어려워 보입니다.)
한편, 회사업무로 내년 중 출국하여 약 3년간 해외지사 근무를 할 예정입니다. 따라서, 이번 기회에 현행 세법이 허락하는 범위 내에서 가장 경제적으로 2채 모두를 처분 하고 싶은데요. 아래는 이와 관련한 질문을 적어보았습니다.
1. 만약 서울 성북구 아파트를 먼저 팔고 나갈 경우 양도세 중과세에 해당이 되는지요?
2. 만약, 어느 한 채를 먼저 팔더라도 그 집의 경우 양도세 부담이 불가피 하다면, 두번째 파는 집의 경우는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나요? (해외 근무의 경우 거주/보유 요건이 해당되지 않을 수 있단 말을 들어서요.)
3. 결론적으로 상기 저의 경우에 있어서 최적의 양도세 절세 방안은 어떤 것이 될까요? 어느 시점에 어떤 집부터 매각하는게 가장 합리적일까요?
어려운 질문을 드려서 죄송합니다. 좋은 답변 기다리겠습니다.
감사합니다.
2주택비과세요건
박성배님의 답변 | 2008-11-25
답변드립니다.
1세대1주택자가 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하여 비거주자 상태에서 양도하는 주택은 보유및 거주기간 제한없이 비과세를 적용하나,
귀하의 경우에 보유한 상가주택을(주택면적이 클경우에는 주택으로 보며, 상가면적이 크거나 같을 경우에는 각각 보유한 것으로 봄) 보유분을 감안하면, 2주택상태이므로 먼저 1주택을 양도한후 비과세를 적용받을셔야 할 것으로 사료되며, 수도권과광역시권은 중과세주택수에 포함되나 광역시권 소재주택으로 공시가격이 3억을 초과하지 않으면 일반세율을 적용하므로 상가주택인 경우 해당이 된다면 상가주택을 먼저 양도하시고 그렇치 않을 경우에는 양도차익이 적을 주택부터 양도하신후 추후 비과세를 적용받으시는 것이 좋을 듯하니, 참고하시기 바랍니다.
