지역 :
1. 서울특별시 강서구 가양동 강서한강월드메르디앙 / 2. 서울특별시 마포구 합정동
안녕하십니까 에프엔스타즈 창조지점 강인술 sm입니다.
처음 상담하는거네요.. 앞으로 잘 부탁 드리겠습니다.
고객분중에 한분이 부동산 관련하여 문의를 주셨는데 전문가의 도움이
필요해서 이렇게 상담 요청드립니다.
현재 거주하고 있는 곳은 가양동에 있는 월드메르디앙 33평이며 은행에서 2억2천 대출을 받아 미분양물건을 3억3천9백에 잡았다고 합니다.
또 현재 양천구에 학마을 아파트 21평형 1억4천5백에 구입한 집에 있는데 어머니 소유로 되어 있다고 하네요..
이 분이 지금 서교동에 진행중인 서교자이에 청약이 아닌
일반 분양으로 57평형 또는 59평형에 관심이 있다고 합니다.
두 집을 처분하고 서교자이로 옮길 경우 향후 부동산 시세나 지역발전등
호재가 많은지 아니면 그냥 보유한채로 있는것이 더 좋은지
또 대출없이 본인이 얼마 정도나 준비를해야 손해가 없을지..
아, 그리고 추가로 학마을 아파트 구매시 관행인지 모르지만 1억2천에 다운계약서를 작성해줬다고 합니다. 그 집을 처분할때 어떻게 해야 하는건가요? 이 부분에 대한것도 답변 부탁 드리겠습니다.
처음이라 이렇게 문의드리면 되는지 잘 모르겠네요..
친절하신 답변 기다리겠습니다.. 수고하세요~
서교자이는 별로..
님의 답변 | 2008-10-31
월드메르디앙 33평형 매매가를 5억 3천만원(부동산뱅크 시세 상한가 기준)이라 보고, 대출금 2억 2천만원을 갚으면 3억원이 남는군요. 여기에 학마을 21평형이 2억 4천만원(상한가 기준)이라고 하면 둘을 합쳐 총 5억 4천만원의 자금을 갖고 됩니다.
그런데 현재 서교자이 57평형 또는 59평형 분양가는 최저가가 13억 5300만원, 14억 6100만원으로 돼 있습니다. 층, 향에 따라 가격은 이보다 더 비싸질 테니 9억원 정도의 추가 자금이 필요한데, 이에 대한 방안은 전혀 없는 것인가요? 대출없이 얼마를 준비해야 하냐고 하셨는데, 추후 취등록세까지 감안한다면 9억원 이상 현금을 준비하셔야 합니다.
따라서 현재 현금 및 다른 자산이 얼마나 되는지는 모르겠지만 아파트 2채를 팔아서 옮길 수 있는 상황은 아닌 것 같습니다. 고가아파트라 대출도 쉽지 않구요. 따라서 일단 자금부분 계획을 세우셔야 할 듯 합니다.
그리고 서교자이는 입지만 보자면 나쁜 편이 아닙니다. 또 약간 거리가 있기는 하지만 당인리발전소 이전 호재도 있고, 그 일대 자체가 재개발도 이뤄지고 호재는 많다고 봐야하죠. 하지만 이러한 호재들이 모두 분양가에 이미 반영이 됐다는데 문제가 있습니다.
현재 서교자이의 평당 분양가는 3천만원 이상입니다. 아무리 고급 주상복합이라 해도 주변 시세에 비해 너무 비싸고, 합정동보다 우위에 있는 강남, 과천에서도 평당 3천만원이 무너지고 있는 상황입니다. 물론 경기가 좋아지고 그들 지역이 다시 3천만원 이상으로 올라선다 하더라도 합정동에서 이 정도 가격은 비싸다고 봐야죠.
이에 꼭 자금 문제가 아니더라도 서교자이 미분양을 매입하는 것은 신중을 기하는게 좋겠습니다. 마지막으로 다운계약서 문제는 비과세 요건을 갖추셨다면 다운계약서든 업계약서든 아무런 문제가 없습니다. 어머니 명의로 사두셨다니 1가구2주택은 아니고, 아마도 1가구1주택 상황인거 같은데 3년 보유, 2년 거주하셨다면 비과세입니다. 만약 비과세 요건을 못갖췄다면 주택거래신고지역 지정일, 실거래가신고제도 시행일 이전 거래를 했다면 상관이 없지만 그 이후 거래를 했다면 과태료가 부과됩니다.
