복합건물(상가및 주택)을 소유하고 있습니다. 건물 총 674.99m2 상가 512.44m2 다가구주택 110.05m2입니다. 현재 전체를 원룸으로 사용중에 있습니다. 주택부문에 대해서만 3년경과 2년거주시 양도세 비과세가 적용되나 실제 전체를 주택으로 사용시 전체를 주택으로 보는걸로 압니다. 제가 궁금한 것은 고가주택(30억에 매매예상)에 해당되는지? 세금은 어찌되는지? 절세방법 즉 9억원에 대해서만 주택으로 증빙(안분계산)하여 세금을 아낄수 있는지 궁금 합니다. 참고로 3년보유 2년이상 거주입니다.
선택하기 나름.
님의 답변 | 2008-10-31
상가주택의 경우 상가면적이 주택보다 크면 상가, 주택 각각으로, 상가면적이 주택보다 작으면 전체를 상가로 보고 있습니다. 따라서 회원님의 경우 공부상으로만 따진다면 상가, 주택 각각 양도세를 내는게 맞습니다. 하지만 실제로 주거용으로 사용을 했고, 이에 대해 증빙을 한다면 상가, 주택 면적 구분없이 전체를 주택으로 보고 있습니다.
이에 따라 회원님의 상가주택을 그냥 주택으로 볼 경우 매매가가 30억원이라면 당연히 고가주택으로 9억원 초과 부분에 대해 세금을 내셔야 합니다. 그리고 실제 주거용으로 사용했다는 사실을 증빙하지 않으면 공부대로 주택, 상가 각각의 양도세를 내면 됩니다. 이 경우 주택 부분이 9억원을 넘지 않는다면 비과세가 될 것이고, 상가 부분에 대해서만 9~36%(내년에는 6~33%)의 양도세를 내면 됩니다.
따라서 전체를 주택으로 봐서 30억원에 대한 고가주택 양도세를 내는 것과, 주택, 상가를 따로 봐 주택은 9억원 이하라 가정하고 상가에 대한 양도세를 내는 것과 금액을 비교해 더 적은 것을 선택하시면 됩니다.
어느 것이 세금이 더 적게 나올지는 정확한 계산을 해봐야 하므로 전문 세무사한테 상담을 받아보시길 권해드립니다.
