회원님의 경우 대출 비율이 너무 높고, 지금으로써는 효율적인 정리 방법도 없습니다. 파주 한라비발디는 어차피 내년 9월 입주 이후에나 팔 수 있고, 보유기간이 1년 미만이면 양도세율이 50%에 이릅니다. 다만 3년보유 3년거주(2년이 아니라 수도권은 3년) 요건은 시장 상황을 감안해 기획재정부와 국토해양부에서 내년 7월 이후 최초 계약자부터 적용할 방침이라고 시기를 연기한 상황입니다. 이는 물론 회원님과 같이 바로 정리하고 싶어하는 경우에는 상관없지만 말입니다.
그리고 입주 후 1년 내 팔 계획이라면 후곡마을 건영15차를 먼저 팔든 아니면 파주 한라비발디를 먼저 팔든 매도 순서는 상관없습니다. 아래와 같이 무엇을 먼저 파나 세금은 같기 때문입니다.
1. 건영15차를 먼저 팔 경우
입주 전 1가구1주택 양도세 비과세, 입주 후 일시적 1가구2주택 양도세 비과세
한라비발디 1년 내 세율 50% 적용
2. 파주 한라비발디를 먼저 팔 경우
1가구 2주택 세율 50% 적용(1년 내 매도 50% 적용과 동일)
건영15차는 1가구1주택 양도세 비과세
따라서 현재 상황에서 가장 바람직한 시나리오는 대출이자를 줄이는데 초점을 맞춰 일단 건영15차를 팔아(비과세) 대출을 상환합니다. 내년 파주비발디 입주 전까지 1년 정도 더 보유를 해도 상관은 없지만 그때까지 이자가 약 1500만원입니다. 지금 경기 상황 하에서는 1년 더 보유한다고 1500만원이 오를 것 같지 않은데, 경의선 복선화전철 개통도 있고 어차피 1년간 살아야 할 곳도 필요하고 하니 가지고 있어도 무방할 듯 합니다.
어쨌든 파주 아파트 입주 전에 건영15차를 팔아 상환하시면 약 1억원 정도를 손에 쥘 수 있게 됩니다. (집값-대출금) 그러면 그 돈으로 잔금을 납부하시고, 파주 아파트를 3년간 보유한 뒤 양도세 비과세 요건을 채운 후 팔고 원하시는 강선마을로 가시는 겁니다.
지금 시점에서 내년 부동산시장을 전망할 수는 없지만 파주 한라비발디가 1년 뒤 입주할 경우 큰 폭의 가격 상승은 기대하기 어려울 듯 합니다. 입지나 입주 후 전매제한이 없다는 점은 유리하지만 다른 아파트에 비해 분양가가 비쌌기 때문이죠. 또한 가격이 오른다고 하더라도 50%나 세금으로 내야 하기에 남는 것도 거의 없을 겁니다. 하루라도 빨리 갈아타고 싶으시겠지만 세테크 차원에서 3년은 보유하시는게(이왕이면 다른데 전세 사신다고 대출 받지 마시고.. 거주도 하심이) 좋을 것으로 보입니다.
