아님 두번째 계약한 주택(6억7천)을 어머니 명의로 증여 or 부부공동명의로 하는게 나을까요??
2. 양도소득세 계산 (1번째집: 3억구입(계약서엔1억5천)->10억시세 , 5년이상 보유,2년거주 )
아버지 명의로만 되어있을때 와 어머니가 증여(6억)받고 5년이후일때 양도소득세 차이??
3. 증여세 면제 대상 (배우자6억원까지, 자녀 3000만원까지...)이여도 신고해야만 하나
요? 신고방법은?
4. 1가구 2주택을 피할수 있는방법?
현재 1채의 주택을 소유하고 있고 또 1채의 주택을 계약하면 1가구2주택인데...
두번째 구입할 주택의 토지만 아버지 혹은 어머니 ,건물은 개별세대의 자녀(20대)가 취득한다면
1가구1주택으로 간주 되나요?
토지 와 건물을 따로 계약한다면 세금(등록세,취득세,양도세등등)은 어떻게 내야 하나요?
## 부동산 쪽으론 완전 문외안이라... 이곳에서 몇번 상담했는데도 이해가 잘 되지않아요..
제가 질문한 4가지 궁금증에 대해서 세세히 좀 답변해 주시면 감사하겠습니다.
수고하세요...
답변입니다.
님의 답변 | 2008-08-27
1,2. 5년 이상 보유, 2년 거주를 한 1가구1주택자라도 고가주택일 경우 6억 원 초과 부분에 대해서는 양도소득세를 내야 합니다. 이때 양도차익을 계산하면 3억 4천 정도가 되고 장기보유특별공제, 기본공제 등을 감안해 양도세를 계산하면 정확하진 않지만 8천만원 안팎의 세금이 계산됩니다. (계약서 기준)
10억짜리 주택을 어머니에게 증여할 경우 6억원 공제 후 4억원에 대해 증여세가 부과되며, 약 7천만원 정도의 증여세액이 계산됩니다. 하지만 취∙등록세에 등기비용까지 감안하면 4천만원이 넘는 추가비용이 발생합니다. 즉, 증여를 함에 따라 1억원이 넘는 세금을 부담해야 하는 셈이죠.
만약 계약서가 아닌 실거래가 기준으로 양도세를 납부할 경우 세액은 8천만원보다 더 낮아질 수 있으므로 증여보다는 양도가 절세 측면에서는 좋을 것입니다. 따라서 다른 변수를 감안하지 않는다는 가정 하에 1번 주택을 증여하는 것보다는 2번 주택 구입시 공동명의 또는 증여를 하는게 나을 것으로 보이나, 세금 관련 상담은 반드시 세무전문가에게 확인하시기 바랍니다.
3. 배우자에게 6억 원 이하로 증여를 하더라도 관할 세무서에 신고는 하셔야 합니다. 배우자에게 증여했다는 것을 증명해야 하므로 배우자 사실관계 증명서가 필요합니다.
4. 토지와 건물의 명의를 따로 하더라도 그 토지는 주택의 부속토지이므로 1가구2주택자가 됩니다. 1가구 2주택을 피하기 위해서는 토지, 건물 모두를 자녀 명의로 해야 합니다. 하지만 이때 자녀는 소득이 있거나 결혼을 했거나 30세 이상이거나 해야 하며, 그렇지 않으면 같은 세대로 간주돼 1가구 2주택자로 봅니다. 또한 토지, 건물을 따로 매입할 경우 토지분, 건물분 따로 취∙등록세를 납부하면 됩니다.
