안녕하세요. 부동산뱅크 궁금지수대결을 이용해 주셔서 감사합니다. 현재 회원님께서 고려하고 계신 방배3동 재건축 구역은 지난 7월 서울시로부터 정비구역으로 지정 받아 용적률 200% 이하, 지상 14층, 임대 30가구를 포함해 34평~63평형 235가구의 아파트로 재건축될 예정입니다.

이 구역은 교통, 교육, 편의시설, 주거쾌적성 등이 상당히 뛰어나 입지여건으로만 봐서는 둘째 가라면 서러울 지역입니다. 또 대부분 빌라로 이뤄져 있기 때문에 지분쪼개기가 거의 없다는 장점이 있습니다. 여기에 방배동 총 9개 단독재건축 구역 가운데 사업진행이 빠른 축에 속해 있어 사람들이 관심이 많은 구역 중에 하나입니다.

하지만 구역이 경사지로 이뤄져 있는데다 사업대상부지의 면적도 다른 재건축 구역에 비해 작은 편입니다. 또 조합원수도 200여명으로 일반분양물량이 거의 없다는 점은 이 구역의 단점으로 지적되고 있는 부분입니다. 시세는 현재 빌라 10평 기준으로 평당 4,500만~5,000만 원선에 형성돼 있습니다.

방배동 재건축 구역에 관심이 있으시다면 이수역 인근에 있는 방배 7,8구역을 권해드립니다. 이 구역은 현재 기본계획만 나온 상태로 방대 3구역에 비해 사업속도는 느리지만 구역이 대체로 평지로 이뤄져 있는데다 임대 540가구를 포함해 26평~101평형 2,725가구의 대단지가 들어설 예정입니다. 조합원수는 1,200여명으로 일반분양물량이 50%가량 나올 것으로 보여 조합원들의 수익성은 더 높을 것으로 보입니다. 지분시세는 10평을 기준으로 평당 4,000만 원선으로 방배3구역에 비해 평당 500만~1,000만 원가량이 저렴합니다.

최근 몇 년 동안 집값이 너무 많이 올라 2~3억 원으로 가격 상승이 기대되는 지역을 추천한다는 것은 상당히 어려운데요. 이왕이면 20평형대 보다는 30평형대로 가시는 것을 권해드립니다. 최근 각종 대출 규제의 영향으로 중대형 평형이 약보합세를 면치 못하고 있는데요. 추후 시장이 좋아져 가격이 상승국면으로 접어 들었을 경우에는 30평형대 이상의 중대형 평형을 중심으로 가격상승폭이 높을 것으로 보입니다. 따라서 회원님의 가용자금을 고려한다면 노원구 상계동, 창동 일대, 강서구 염창동, 마곡동 일대, 은평구 수색동 등의 지역을 권해드립니다.

한편, 최근 분양가 상한제의 영향으로 재건축 재개발 시장이 꽁꽁 얼어붙은 게 사실입니다. 그 동안은 조합측에서 분양가를 임의로 정해 조합원들의 부담이 그만큼 줄어들었는데요. 앞으로 분양가 상한제가 적용되면 땅값과 표준건축비를 토대로 분양가를 책정하기 때문에 그 만큼 조합원들의 추가 분담금이 커질 수 밖에 없습니다. 이와 함께 전매기간도 평형에 따라 7년~10년으로 제한되는데요. 이런 점들을 고려한다면 지역, 구역에 따른 가격 양극화 현상이 벌어질 것으로 보입니다. 따라서 회원님께서는 교통, 교육, 편의시설 등의 요건을 고루 갖추고 있는 구역으로 관심을 가져야 하실 것입니다.

이상 상담을 마치겠습니다.

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