지역 :
1. 서울특별시 마포구 공덕동 삼성래미안공덕2차 / 2. 서울특별시 마포구 신공덕동 신공덕삼성래미안1차
안녕하세요? 공덕동 근처의 두 개의 아파트 중 고민을 하고 있어
전문가의 조언을 구하고자 합니다.
어제 올려 답변을 받긴 했는데.. 팔기 쉬운 아파트를 사라고...
향후 몇년 내 팔기 쉬운 아파트가 어떤 넘인지에 대한 궁금증이 가중되어
다시 올립니다. 거주와 향후 상승여력에 대한 조언 부탁드립니다.
1) 신공덕 삼성1차 : 5호선 및 6호선 공덕역 5분 거리 초역세권, 마포와 용산 효창공원 경계선에 위치함. 2000년 입주, 980여 세대 아파트내 경사가 아주 심하진 않으나 있음. 다소 극성맞은 부녀회 덕분에 단지내 조경이나 관리가 잘 되어 있는 편이고 대부분 동남(남동아님)이나 서남이라 여름에 덥고 2베이에 중앙난방이라 관리비 좀 나옴. 109제곱미터가 초급매로 6억2천만원~5천만까지 나오고 있음. 구식 구조라 이래저래 상대적으로 떨어지나 입지 면에서 현재는 훨씬 좋음.
2) 공덕 삼성래미안2차 : 5호선 애오개역 5분 거리 초역세권, 공덕에서 한구간임. 2002년 입주 680여 세대 약간 구릉지에 단지내 경사도는 신공덕 보다 훨씬 평지입니다. 상대적으로 새 아파트이고 3베이의 신식 구조를 가지고 있고 난방은 개별인 듯 함. 향이 역시 애매하고, 주변에 달랑 요 아파트 하나만 있으나 애오개역을 중심으로 반대편에 아현뉴타운으로 엘지 자이가 들어온다고 함. 아파트내 조경 정말 좋고 깨끗하나 일단 단지 밖으로 나오면 절대 암울한 주변 환경을 가짐. 요 아파트의 맹점은 공덕역 근처의 삼성래미안 집단지에서 떨어져 있어 상대적으로 가격이 낮음. 초급매 6억까지 나오고 있는 듯 함. (매물 별로 없음)
질문1) 현재 입지나 인프라 및 가격이 신공덕 1차가 좋고 높음. 마포 재개발로 인해 공덕 래미안 2차가 저평가 되었다고 보아도 좋은지 의문입니다.
현재의 상황으로는 절대 저평가 아니라고 판단됨. 주변 재개발 속도에 비해 가격 상승만 무척 가파른 양상을 보임. 아파트 단지만 좋은 편입니다.
앞으로의 상승여력이 어떤 아파트가 좋은지도 궁금합니다. 현재 비싼 놈이 더 비싸질 가능성도 있으니 말입니다.
질문2) 마포의 가장 큰 장점인 교통 측면에서 오히려 109제곱미터 보다는 소형평을 살까 합니다. 젊은 층 대상으로 향후 임대 수익도 고려할 수 있을 듯 하나 현재 소형평의 가격이 강남을 따라가고 있어 이 또한 고민됩니다. 소형기준으로 하면 두 아파트의 가격이 5000만원 정도 차이나는 납니다.
주변 시세로 보자면 가장 최근의 초역세권 래미안이 7억 넘게 시세를 형성하고 아현뉴타운 분양가도 7억을 훨씬 넘어 될 것으로 본다고 하는데 과연 동반상승한다고 믿어도 될지도 의문입니다.
구럼 미리 감사드립니다.
신공덕래미안1차가 낫다고 보이는데요.
님의 답변 | 2008-07-30
윤정웅 교수님은 아니지만 마포에 대해 잘 아는 사람으로서 답변을 드리겠습니다.
1. 개인적으로 공덕래미안2차보다는 신공덕래미안1차가 나은 듯 합니다. 공덕2차에 비해 오래돼 여러가지 불편한 점이 있을 수는 있겠지만 부동산 특히 아파트의 가격은 입지에 의해 좌우되기 마련입니다. 따지고 보면 평당 2천만원씩 하는 아파트의 건축비가 얼마나 나가겠으며, 그나마 감가상각을 감안하자면 아파트 가격의 10% 정도밖에는 안될 것입니다. 나머지 90%는 바로 땅값이죠.
그렇다면 어느 아파트의 땅값이 더 나갈 수 있느냐를 따져봐야 할텐데요. 이미 어느 정도의 입지를 분석하셨겠지만 제 판단으로는 신공덕래미안1차가 한수 위인 듯 합니다. 일단 용산과 이어지는 라인에 위치해 있고 공덕2차가 접한 만리재길보다 신공덕1차가 접한 백범로가 더 메인 도로입니다. 접도에 따라 아파트 가격이 나뉘는건 당연한 일입니다.
물론 이러한 이유로 공덕2차와 신공덕1차간에 약 5천만원 가량의 가격 차이가 벌어지고 있습니다. 그렇다면 공덕2차가 아현뉴타운 개발과 함께 가치가 올라가며 갭이 줄어들까요? 입주민들 입장이나 주변 중개업소 입장에서는 공덕2차가 아직 저평가됐고 분명 가격이 오를 것이라고 생각되겠지만 ‘나홀로단지’라는데 약점이 있습니다. 맞은편으로 아현뉴타운이 들어오더라도 결국엔 왕복8차선의 마포로에 의해 생활권이 나뉘게 됩니다. 낙후돼 있는 주거환경이 개선될 수 있다는 기대는 할 수 있지만 아현뉴타운과 같은 생활권으로 묶일 수는 없다는 말입니다. 이외에도 주변으로 재개발이 진행이 되고 있지만 이는 신공덕1차도 마찬가지입니다.
따라서 제 생각에는 공덕2차가 결코 저평가되지 않았으며 이미 가격이 많이 올랐다고 생각합니다. 사실 공덕2차뿐 아니라 공덕동 래미안 단지들, 신공덕동 래미안 단지들 가격이 크게 오른 상태입니다. 앞으로도 가격은 꾸준히 오르기야 하겠지만 혹시 마포 외 다른 지역도 괜찮다면 같은 금액으로 다른 아파트도 고려해볼 수 있을 겁니다. (물론 단지는 찾아봐야겠지만요) 어쨌든 공덕2차가 신공덕1차를 따라잡지는 못할 것으로 판단되며, 처음부터 신공덕1차로 들어가는게 어떨까 싶습니다.
2. 순수하게 임대수익을 목적으로 한다면 소형평형이 괜찮을 수도 있겠지만 가격 상승에 무게를 두고 있다면 전용면적 85㎡ 아파트를 사는게 낫습니다. 요즘 소형아파트 가격이 오르는 추세에 있지만 32~33평 정도면 그리 큰 아파트 아닙니다. 추후 가격 오르는 추이를 보면 20평대와 30평대는 차이가 있기 마련입니다.
그리고 주변 시세 따라 일정 부분 동반 상승은 가능하겠지만 이미 개발호재의 80% 이상이 가격에 반영된 것으로 보입니다. 큰 폭으로의 상승은 어렵지 않을까 싶습니다. 개인 의견이니 참고하시기 바랍니다.
