강동구 암사동의 24평짜리 아파트를 갖고 있는 사람인데요?
아파트가격이 다른지역보다 많이 오르지도 않고 빚도 있어서 다른 투자처를 찾고 있습니다..

[1]암사동은 8호선종점입니다..신흥중산층이 몰려드는 곳입니다. 왜냐하면 5호선천호역하고도 가깝습니다. 님은 지금 행복한 고민을 하고 계신다고 봅니다..왜냐하면 암사동은 교통과 한강을 끼고 폭락을 안했읍니다...남들은 1억손해보고..2억이상 손해보고 막차타서 눈물로 밤을 지새웁니다. 그기에다 매월 피와 땀이 배인 은행이자가 나가고 있읍니다... 사용가치와 담보가치가 뛰어난 암사동 아파트입니다.
그런데 지인이 성남 재개발쪽(3구역)에 투자해보면 어떻겠냐고 하는데요,
어떤가요? 괜찮다면 성남의 어느쪽이 유망한가요?

[2]성남은 장기적으로 보면 아파트 대단지로 변화할 겁니다. 문제는 당장 사용가치와 담보가치가 떨어집니다. 그리고 장기투자하셔야 합니다. 즉 5년에서 10년을 봐야 합니다.

결론::암사동도 좋고 성남도 좋습니다. 허지만 사업가와 투자가의 세상은 좋은 날도 있지만 지금처럼 폭락의 시절, 폭풍우부는 계절도 있읍니다. 이왕이면 2군데 투자하시면 좋겠지요. 그렇지만 암사동도 시간의 레버리지, 숙성의 기간이 필요합니다. 종자돈을 더모으고 물가상승을 이겨내시면 또 다시 갈아타기 기회가 옵니다. 지금은 성급하다고 봅니다.

아래참조::;최근 저의 칼럼


변화속의 기회의 땅? 고덕지구
고덕지구, 도시경쟁력향상의 핵심중 대안, 재건축

고덕지구 매매 현황

고덕시영 아파트 42.98㎡ 3억7000만원, 56.2 ㎡ 4억7000만원, 62.81㎡ 5억3000만원, 72.73㎡ 6억4000만원.


고덕주공2단지 52.89㎡ 5억3500만원, 59.5㎡ 6억4500만원.


고덕주공3단지 52.89㎡ 5억9000만원.


2006년 11월 최고시세에서 약 1억3000만원에서 약 2억2000만원 하락했다. 잠실 재건축, 암사 재건축 아파트 입주가 임박함에 따라 절박한 매물이 나왔다. 매수인은 대출 규제 때문에 사지 못하고, 매도인은 양도세 부담 때문이다. 1가구 2주택을 피하기 위한 급매물은 기간이 잠실 준공까지이다.

전월세 현황

장마철이 접어들면서 거래 뜸하다.



다세대-단독 재건축 현황

고덕1동 2동 단독 다세대 주택은 추진위원회 승인-정비업체 선정 결의하였다. 다세대는 토지지분 3.3미터제곱당 3000만~3600만원이고, 은행융자 매매금액 70% 가능하다. 단독주택은 약 1600만원 전후이다. 조합원평균토지지분이 총면적:나누기:조합원수=166㎡[50평]이 넘는다. 눈에 보이지 않는 숨은 가치이다.

변화는 기회인가?

AIPS2008세미나 요약, 아기곰 강의:장소코엑스:2008년6월25일

●시세가 변하는 이유? 호재는 유동성증가, 수요증가, 개발호재가 있다. 악재는 공급과잉, 불경기지속, 정부규제이다.
●매입여부를 결정하는 데는 파도보다는 추세, 흐름보아야 한다. 미국보다 한국은 성장잠재력이 높다.
●거품인가? 아니면 저평가인가? 매입시점은 언제인가? 과거, 현재, 미래의 그라프에서 가장 낮을 때를 알 수 없다.
●매입후에는 잔 파도에 연연하지 말자! 거래비용과 기간[고덕지구는 3년보유 2년거주해야 한다]이 필요하다.
●유동성의 변화: 통화량증가 1997년도 482조원에서 2007년 1197조원 [148%통화량증가], 물가상승율 37%, 종합주가지수KOSPI 159%상승,전국주택42%상승, 서울137%상승, 현찰보유자 2.5배가치하락,
●과거1985년이후 20년동안 수도권인구증가,지방인구감소 였다. 가구수는 지방47%,수도권95%증가를 가져왔다.
●향후2010년부터 2030년까지 지방인구-9%,수도권인구8%예상, 가구수는 지방6%,수도권26%증가예측이다.
●서울에서 인구집중도?일자리조사?
서울 25개자치구중에서 서초-강남으로 사업체본사 숫자가 단연 으뜸[서울시 2004-2005]이었다.
●경기도에서 강남으로 통행량이 37%증가는 강남이 업무중심, 일자리-종업원수증가를 의미한다.[02-06년 서울시정 개발연구원]
●강남수요집중은 DJ정권시 테헤란로 주변 벤쳐기업 설립으로 출퇴근 수요가 늘어났다.종업원숫자증가는 수요증가이다.
●입지의 변화:교통-교육-환경:전철개통은 주택수요증가-주택매도감소=집값상승이다. 교육-환경좋아짐은 고학력중산층의 비중이 올라간다.
●주택가 근처에 혐오시설이 없다, 공원과 아파트단지는 중산층비중을 늘리게 한다.
●거주형태-선호도변화:단독주택에서 아파트선호[지하주차-일층녹지]하는 추세이다. 삶의 질이 낮은 쪽에서 높은 쪽[고급]으로 이동이 대세이다.
●공급의 영향:1998년IMF영향으로 주택건설부진이었다. 참여정부 공급정책의 문제점: 서울 부진, 주택보급율이 낮은 수도권에 건설부진이었다. 보급율이 높은 지방은 미분양으로 시장의 복수를 초래했다.
●총부채상환비율(DTI)Debt to Income 과 담보인정비율 (LTV) Loan to Value은 구매력약화, 수요억제, 갈아타기가 힘들게하는 역할이다. 매매3억이하 저가주택에 수요자가 몰리게 한다.
●불황속에 물가상승이 흐름이 아닌가? 그렇다면 현금보유를 줄이고, 우량주식, 부동산에 헤지를 하는 것이 유리하다.
●현재 여소야대 구도이다. 국회가 열려야 재건축 규제완화, 고밀도-층수완화-개발이익환수유지의 그림이 나올 것이다.
●수도권의 삶의 질이 높은 주택수요가 많다. 지을 땅이 부족하다. 재건축이 역시 뜨거운 감자요, 대안이다. 점진적 규제완화가 대세아닌가?

변화 속에 고덕지구는 기회가 언제인가?

나무는 보이는 데 숲이 안보인다면 아래 사항이 도움주지 않을까?

●수도권 규제 풀면 일자리 3만개 더 생긴다. 전국경제인연합회가 ‘규제개혁 체감도’를 조사한 결과이다. 수도권 규제 완화가 기업의 주요 투자요인이요 목말라하는 일자리 창출해결책아닌가? 국가경제성장 발목을 언제까지끌고 갈 것인가?

●국제통화기금(IMF)이 올해 우리나라 경제성장률 전망치를 4.1%로 종전 전망치보다 0.1%포인트 하향 조정했다. 그만큼 일자리 창출이 어려운 도전아닌가?

●세계에서 가장 살기좋은 도시는 스위스의 "취리히"인 것으로 나타났다. 서울은 86위이다. 최근 머서 휴먼 리소스 컨설팅이 세계 주요 215개 도시 가운데 "2008년 세계에서 가장 살기좋은 100대 도시"를 선정, 이 같은 결과를 발표했다. 도시경쟁력의 핵심은 재건축이 아닌가?

●747공약은 연간7%경제성장,국민소득4만달러,세계7대강국이다. 신747아시나요? 물가상승률7%, 경제성장률4%,실업률7%이다. 국회가 열리면,해결책으로 재건축의 합리적 상생의 길이 열리지 않을까? 고덕지구가 변화와 일자리의 핵심아닐까? 도시경쟁력의 기회아닐까?

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