저희 부동산뱅크 상담실을 이용해주셔서 감사합니다. 올해부터 1가구 2주택자에 대한 양도세 50% 중과가 시행되면서 이 문제가 2주택자들에게는 가장 큰 고민이 아닐 수 없는데요. 하지만 집이 두 채 있다고 해서 무조건 양도세 중과에 해당되지는 않습니다.

현행 세법에서는 집을 두 채 보유하고 있어도 수도권 도농복합 읍•면지역과 지방광역시 군지역 등에 속한 주택은 공시가격에 따라 양도세 중과에서 제외 되는데요. 서울 및 수도권, 5대 광역시에 속해 있는 공시가격 1억 원 이하의 주택은 먼저 양도할 경우에 한해 양도세 중과에 해당되지 않습니다. 하지만 이 경우 1가구 2주택에 다른 9~36%의 양도세는 납부하셔야 합니다. 또 수도권 도농복합 읍•면지역과 지방광역시 군지역 등에 속한 공시가격이 3억 원 이하 주택은 주택수에 포함되지 않기 때문에 어떤 주택을 먼저 팔던 간에 양도세 중과에 해당되지 않습니다.

따라서 양도세 중과판정에 있어서 회원님의 거주지역이 상당히 중요한데요. 현재 회원님이 현재 대구시 달성군에 거주하고 계시거나 새 집을 매입할 경우에는 양도세 중과에 전혀 해당사항이 없지만 달성군을 제외한 다른 구에 거주할 경우에는 공시가격 여부를 반드시 확인해야 양도세 중과를 피하실 수 있습니다. 또 주택 한 채를 더 매입해 양도세 중과에 해당되더라도 매입한 날로부터 1년 이내에 기존 집을 팔 경우에는 양도세 중과대상에서 제외됩니다.

보유세의 경우 재산세와 종부세로 나눠서 알아보겠습니다. 부동산뱅크 세금계산기에 의해 재산세를 계산을 해보면 3억 원짜리 집은 81만 3,000원, 2억 8,000만 원짜리의 집은 73만 8,000원이 나와 연간 재산세는 155만 1,000원이 됩니다. 종부세는 주택공시가격의 합이 6억 원 이상일 때 납부하는 것임으로 회원님의 경우에는 해당사항이 없습니다.

또 양도세는 인별로 과세되기 때문에 주택을 취득할 경우 이왕이면 공동명의로 하는 것이 절세효과를 누리실 수 있습니다. 예를 들어 2년 6개월 보유한 주택의 양도소득 과세표준(양도차익-장기보유특별공제-기본공제250만 원)이 9,000만 원이라고 했을 때 단독명의자의 경우에는 세율 36%를 적용, 누진공제액 1,170만 원을 뺀 총 2,070만 원의 양도세가 과세됩니다. 하지만 부부공동명의로 했을 경우 아내 4,500만 원, 남편 4,500만 원에 대해 각각 27%의 세율과 누진공제액 450만 원이 적용되기 때문에 부부총합의 양도세는 1,530만 원입니다. 즉 540만 원 가량을 절세할 수 있습니다.

이상 전문가 상담을 마치겠습니다.

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