안녕하세요

사실 임대차 계약을 할 때는 자신보다 선순위 권리가 하나라도 있는 부동산은 피하는 게
위험을 예방하는 가장 확실한 방법입니다

하지만 현실적으로 신축 건물은 대출이 없이 개인 자본으로 건축을 할 수 없으므로 신축 건물일수록
상당한 대출이 있으며 그에 대한 제1금융권의 선순위 근저당권이 설정되어 있습니다

그렇다고 해서 무조건 선순위 권리가 없는 부동산만 찾다보면 사실상 전세로 들어갈 집을
찾을 길이 없습니다
임대 계약시 위험을 예방하는 것이 최선이며 특히 역전세난이 심각한 요즘의 상황에서는 보증금 확보를 위한 세입자의 노력이 필요합니다

세입자가 확인해야 할 사항
1. 전세가격이 매매가격
(80% 안팎으로 전세금액이 높은 경우는 소유자가 갭투자자인 경우가 많아서 위험합니다)
2. 선순위 권리 (근저당권 설정 금액 )
3. 집주인의 국세와 지방세 완납여부 - 근저당권 절정 금액이 적게 되어 있어도 경.공매가 진행되면
국세청이 세입자보다 먼저 배당을 받게 됩니다

여러 사항을 확인 후 임대차 계약을 하셨다면
이사하는 날 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다
대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서인데 대항력은 집주인이 바뀌더라도 권리를 유지할 수 있습니다
전입신고로 대항력 요건이 갖추고 확정일자까지 받으면 우선변제권도 확보됩니다.

위 문의하신 빌라는 선순위 근저당권 설정과 확정일자 있는 전입신고가
있다면 금융권에서 후순위 대출이 진행되지 않을 것 같습니다

그리고 후순위 근저당이 설정되더라고
선순위 우선 변제권이 확보되어 있으므로 후순위 근저당권을 염려하실 부분은 아닙니다

임대 계약을 하신다면 대항력과 우선변제권을 확보하시고
전세보증보험을 통해 보증기관이 집주인 대신해서 보증금을 돌려주는 보험 제도도 있으니
참고하시기 바랍니다


도움이 되셨기를 바라오며

감사합니다

지선우 상담위원 중개업소 정보 - 운정토마토공인중개사사무소 - 경기도 파주시 미래로 537 (목동동, 해솔마을3단지운정현대아파트) 상가동 109호(목동동) 대표번호 : 031-945-7200 휴대폰 : 010-9386-3733