지역 :
1. 서울특별시 동작구 본동 삼성래미안 / 2. 서울특별시 송파구 잠실동 잠실엘스
김현주 씨! 바쁘신 와중에도 답글을 주신데에 고개숙여 깊이 감사의 말씀을 전합니다.
1. 김현주씨가 말씀하신 장기적으로 동부이촌동을 손꼽으셨는데, 제가 알기로는 현 32평 시세가 8억정도 입니다. 현재 32평 전 평형은 서향이며, 향후 리모델링시 4층이상부터 동향으로 지어진다고 합니다. 제가 직접 15층까지 올라가 봤는데 바로 앞 동작대교가 있으며, 골프장이 바로 앞에 있어 소음문제가 있을 듯 합니다. 동양인 점이 맘에 걸리기도 하고요. 추가비용도평당 약 400백정도인데, 40평으로 바뀐다면 약 1억 6천 이상이 더 들것으로 예상됩니다. 그러면 약 10억 가까이 드는데 과연 그 정도의 투자가치가 있을 까 고민됩니다. 이촌역에서도 도보 약20분 소요가 되고요.
2. 본동 래미안 32평형-> 향후 2008년 말 9호선 개통시 현재 약 6억~6억5천 예상하고 있는데 얼마만큼의 상승 여력이 있을까 궁금합니다. 약 3년뒤 10억 이상 가치가 상승할 수 있을까 전문가의 의견을 듣고 싶습니다.향후 노들섬, 모노레일, 노량진 수산시장, 흑석동 뉴타운,노량진 뉴타운등 호재가 많은데 언뜻 결정하기가 쉽지 않네요.
3. 잠실 1단지, 2단지-> 한강 보이는 로얄동의 급매물이 10억이라고 합니다. 과연 그 금액 정도가 적당한 선인지, 향후 1년뒤 입주시 얼마만큼의 투자 가치가 있을 지 궁금합니다.
4. 옥수 12구역, 13구역-> 옥수, 금호동 쪽에 지분에도 관심이 많은데 조만간 사업시행인가가 날 듯 합니다.(옥수 12구역, 삼성 1900여가구) 대지지분 15평이상(약 4억~4억5천) 인데 이곳에 투자하는 방향은 어떻지 궁금하네요
너무 많은 질문을 해 드려 송구스러운 맘입니다. 9년간 결혼생활동안 정말 거지처럼 모으고 아껴서 현재 차도 중고, 옷도 중고, 모든것들이 중고 인생이지만 열심히 일하여 45세에 은퇴해 새로운 인생(?)을 위해 노력하고 있습니다.
고견 부탁드립니다.
한강 수변도시 용산 입성에 무게를 두겠습니다.
님의 답변 | 2007-09-20
이제 지난 가을과 같은 묻지마식의 폭등 장세는 쉽게 다시 오긴 어렵고
분위기가 바뀌어 상승장이 펼쳐지더라도 과거와 같은 높은 상승을
기대하긴 어렵기에 이젠 실거주에도 많은 비중을 두시고 선생님의 마음에
드는 곳으로 향하시는 게 보다 더 안정적인 투자가 될 것이라 생각합니다.
중고층의 현대는 기존 용적률이 높고 대지지분이 적은 편이며
안전진단 통과도 힘들고 사실상 1:1이고 등등의 이런 여러 이유로 인해
과거 재건축 추진이 어려웠지만 최근 리모델링이란 좋은 호재를 만나
시세가 급등했고 주민들 간에 이견이 있었지만 결국 내년 착공 예정인 상황입니다.
동부이촌동은 현재 재건축이 막혀 대부분 노후된 단지들인 것을 감안한다면
현대는 향후 40~70평으로 구성된 한강 조망의 새아파트로
빠르게 거듭날 수 있기에 기간 대비 수익률 측면에서도
그 메리트는 높다고 할 수 있습니다.
그렇지만 지적하신대로 증축 후 구조가 좋지 않고 동향이며 소음도 있고
용적률도 높고 등등 리모델링 이후 적지 않은 단점들이 지적되고 있습니다.
또한 주민들간의 불협화음으로 인해 추진이 늦어지며 가산비용이 늘어
추가부담금이 초기보단 다소 높게 책정됐다는 점도 약간 부담입니다.
하지만 쾌적한 주거지역으로서의 메리트가 낮은 서부이촌동의 급등으로 인해
많이 좁혀진 시세격차는 향후 그간 조용한 동부이촌동의 시세분출을 기대하게
만드는 요인이고 용산이 점차 개발되어 감에 따라 한남동과 더불어
많은 수혜가 기대되는 상황이기에 실거주와 투자 모두를 생각하신다면
향후 힐스테이트로 거듭날 현대를 우선적으로 권해드립니다.
또한 랜드마크격인 한강자이나 세대수가 적은 소규모의 센트레빌,
리버스위트 등의 새아파트 시세와 비교했을 시 동향이더라도 한강
조망권이 확보되는 중층 이상이라면 중규모의 새아파트란
메리트가 있기에 아직까진 가격경쟁력이 남아 있다고 봅니다.
지하철역과의 거리, 학군 등을 생각해서 동부이촌동을 찾는 게 아니기에
주로 외국인들이나 한국인 은퇴자들이 선호하는 곳이기에 이 동네의
이런 특성상 이는 크게 고려할만한 요소가 아니라 생각합니다.
만약 리모델링 기간 동안의 이주문제와 아직 젊으셔서 편의시설, 학군 등이
마음에 좀 걸리신다면 지난번 답변 때 말씀드린 한강조망권이 확보되고
학군, 편의시설 등이 잘 갖춰진 잠실 재건축 1~2단지로 향하시기 바랍니다.
잠실 레이크팰리스도 그랬고 현재 트리지움도 그렇고 입주 때 매물이
쏟아지며 소폭 조정을 받았기에 향후 잠실1~2단지도 그러할 것으로
생각되기에 같은 논리로 08년 입주시점에 맞춰 30평대 급매물을
노리시는 전략도 한번 고려해 보시기 바랍니다.
앞으로 잠실~송파 일대는 매물이 많이 쏟아질 것이기에 호재가 많지만
단기간 내 높은 상승을 기대하긴 다소 어려운 상황이기 때문에
1~2단지 호가가 높아 부담되신다면 입주시점까지 한번 기다리시는 것도
괜찮은 투자방법이라 생각합니다.
본동 10억은 보수적으로 봤을 때 기대치가 좀 높다고 생각합니다.
용산이 오르자 강남권 투자자들이 대거 몰리며 흑석~노량진 일대가
높은 상승을 했으나 구릉지고 어수선하고 학군도 별로 좋지 않아
실거주 처로는 선호도가 그리 높지 않은 곳이란 한계가 있습니다.
물론 말씀하신대로 호재가 많지만 현 시세에 상당 부분 선반영
되었다고 판단되며 분위기가 다시 확 좋아진다면 가능하겠지만
지금과 같은 안정세가 몇 년간 계속 지속된다면 3년 후
50% 정도의 수익률은 약간 조심스런 입장입니다.
옥수동 역시 용산과 뚝섬의 후광을 받으며 성장했고
한강 조망권과 강남*북의 원활한 접근성이란 지리적 이점과
재개발 이후 새아파트에 대한 기대감이 복합적으로 작용하며
대지지분 평당 3천 이상을 호가하는 높은 시세를 형성하고 있습니다.
3호선이 지나고 매봉산, 응봉공원과 접해있고 구릉지라 한강조망권이
확보되어 비교적 쾌적하다고 볼 수 있지만 아직까지 학군과 편의시설
면에선 높은 점수를 주긴 어려운 상황입니다.
12구역의 경우 일반분양 물량이 적지만 그래도 분양가상한제로 인해
조합원들의 수익성이 전보다 약간 낮아지는 것도 한번 고려해 봐야 합니다.
12~13구역 모두 과거 극심한 지분 쪼개기로 인해 많은 어려움을 겪었으나
최근 지분합치기 바람이 불며 사업추진에 탄력이 붙었고 올 하반기에
사업승인을 받고 내년 초에 관리처분인가 후 내년 중순경 이주 및 철거,
일반분양 순으로 사업 절차를 하나씩 밟아나갈 것으로 기대됩니다.
그렇지만 흑석~노량진 일대에서 옥수~금호로 갈아타시는 건
거래비용과 재개발 입주 때까지의 추가부담금과 금융비용 등을 종합적으로
고려했을 시엔 별 실익이 없을 것으로 예상되니 신중을 기하시고
용산이나 잠실처럼 확실히 더 나은 핵심지역으로 갈아타셔야
보다 더 높은 실익이 있을 것으로 예상됩니다.
용산과 잠실 선택에 따른 각기 장단점들이 있으니 신중하게 체크하시어
현명한 결정 내리셨으면 합니다.
