1. 주인이 응해 주지 않으면 다른 방법은 없습니다. 전입신고와 확정일자로서 대항력과 우선순위를 확보해야 합니다.

2. 협의를 하시는 것외에 특별한 방법은 없을 듯 사료됩니다.

3. 전세권설정과 전입신고+확정일자의 가장 큰 차이점은 전세권설정의 경우 계약기간 만료시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 별도의 절차를 필요로 하지 않고 전세권에 의한 경매청구로 보증금의 회수가 빠르다는 점입니다. 반면에 전입신고+확정일자의 경우 계약만료 시에 임차권등기명령을 신청하고 임차권등기가 등기부에 기재되면 그때에 비로소 경매를 청구할 수 있으니 절차가 좀 더 복잡하다는 것인데, 실상 기간으로 따져보면 약 1달 정도의 차이 밖에는 없습니다.

여러가지 대안이 있을 수 있겠으나 저의 사견을 올려 봅니다.

1. 임대인과 만나 협의를 하여 전세권을 설정합니다.
(단, 전세권설정비용과 계약만료시 말소비용은 임차인인 질문자님의 비용으로 하게 됩니다.)

2. 선순위 저당권을 잔금일에 말소하기로하는 조건으로 계약의 특약사항란에 기재하고, 전입신고+확정일자로써 입주를 합니다.(1순위라면 많이 걱정하지 않아도 됩니다)

3. 전세보증금보호보험이 있습니다. 추후에 계약의 만기시에 집주인이 보증금을 반환해 주지 않더라도 보험회사에서 보증금을 질문자님에게 모두 반환해 주고 보험회사는 임대인에게 그 금액을 청구하는 것으로 보험비용이 발생할 수 있겠으나 질문자님에게는 개별적으로 전세권설정을 하는 것 보다는 더 이익일 수 있습니다.

4. 매매가 1억3천만원의 빌라에 전세 1억800만원에 입주를 하는 것은 아무리 전세금이 치솟고 있는 상황이더라도 추천할 만한 거래가 아닙니다.
전세로 입주하는 지금 시점에서는 어쩔 수 없는 선택이었더라도 2년 뒤, 또는 추후에 이사를 할 때 너무 비싼 전세가격으로 인해 집이 잘 빠지지 않을 수 있습니다.
질문자님의 전세금을 받아 대출을 값아야 하는 임대인의 재력으로 계약의 만기 이사시에 전세금을 전부 빼줄수 있을지 의문 입니다.

신중을 기해서 계약을 결정하시기 바랍니다.

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