서울강남 단지1BL 도시형생활주택 10년 공공임대 2층 25평(59D), 임대보증금 103백만원 월임대료 26만원내고 10년 살다가 분양전환시점의 감정평가금액으로 분양전환 가능한놈과 하남미사 A28BL 16층 34평 (84B1) 분양아파트(3억 5천만원) 둘 중 어떤걸 선택해야될지 고민입니다.
<투자분석조건>
나이 : 42세
부양가족 : 배우자, 자녀2(미취학 동성자녀 4살, 1살)
거주지 : 서울 송파구 가락동
근무지 : 서울 송파구 방이동
보유자산 : 2억
부동산 시세 : 년 5%상승
부동산에 대한 지식이 없고 양과 임대를 비교하는게 너무 어려워 네티즌 및 부동산 상담결과 다수의견이 서울강남이 더좋다고 하는데 투자분석을 생각나는데로 해봤는데 맞게 됐는지 모르겠습니다.
- 서울강남의 경우 10년후 분양전환가를 주변시세(6.7억)의 80% 5.4억, 월임대료 26만원 120개월 포함하면 5.7억에 분양전환가능하며 시세차익은 약 1억원과 1억을 10년 복리 비과세 이자가 0.5억원 합계 1.5억원으로 계산되며,
저의 개인적인 판단으로는 강남 공공임대가 더 좋을 것으로 사료되는데요. 일단 입지여건과 인프라면에서도 강남지구로 청약하시는것이 하남미사지구보다는 발전가능성이 높기 때문입니다.
다만 우려되는 상황은 집값 상승으로 도시형생활주택의 가격이 상승할 경우 분양가가 상승할 가능성도 있다는 점인데요. 하지만 현재 국내 주택시장이 일본과 같은 장기불황으로 갈 것으로 판단되며 높은 상승은 없을 것으로 고려됩니다.
현재 상황으로는 유럽과 미국 양대 시장의 경기가 쉽게 살아날 것으로 보이지 않고 있는데다 국내 경기도 장기불황에 치다를 가능성이 높아보입니다. 생각보다 경기가 어려운 상황입니다. 국내 대기업에서는 부동산자본을 매도해 캐쉬를 보유하려 있고, 국내 은행들도 하반기부터 구조조정 카드를 만지작 거리고 있습니다.
이런 상황에서 무리한 투자보다는 장기적으로 발전가능성이 있으면서 쉽게 털고 나올 수 있는 투자처로 공략하시는 것이 더 좋을 것으로 판단됩니다.
또 분양 당시 집값이 상승하게 되면 부동산경기가 살아난 것을 의미하기 때문에 분양 후 매도를 고려하시면 되기 때문에 하남보다는 강남 보금자리지구 내 주택을 청약하시는 것이 더 좋을 것으로 판단되는 바입니다.
또 하남보다는 위례신도시 물량에도 관심을 두고 청약을 고려하신다면 선택의 폭이 좀 더 넒히시는 점도 고려해보시길 바랍니다.
