저는 임대인입니다
1층 수퍼인 상가를 잔금지불일자를 2006년9월30일자로 하고 임대금은 전세보증금 일억오천만(150,000,000)원 이고요 임대기간은 2006년9월30일로부터 36개월이라고 하고 9월 4일 계약을 하였습니다
조건항은
'단 시설비용 이천만원(20,000,000)과 물건값 삼천만원(30,000,000)을 지불하되 물건값은 양수일 기준으로 쌍방 합의하에 결정한다'
여기서 주인인 제가 직접 수퍼를 운영하다 세입자에게 권리금과 물건값을 받고 가게를 넘겨 주었습니다.
3년이 지난무렵 세입자가 갑자기 아파서 수퍼를 안한다고 하여 내놓게 되었는데 권리금을 가게가 잘된다고 하여 1억원에서 1억5천만원 까지 받고 내놓겠다고 하여 기가막혀하고 있는동안 저의 아내도 아팠고 권리금이 터무니 없이 높아서 나가지도 않게 되고 주인인 제게 권리금이 너무 높다고 하여도 주인은 권리금을 2천만원 받았으니 권리금 인정하는샘이라고 상관하지 말라고 하는중에 5년이 다되는 2011년 8월까지 왔습니다.
주인인 저는 계약은 3년으로 하였으나 상가 보호법에 의해 5년이 지나서 전세금1억5천에 월세를 35만원 올려줄것을 요구 하였습니다.
그러자 세입자는 그때 재 계약을 하지않아 자동연장되어 3년연장이므로 내년 2012년9월30일 이라고 올려 줄수 없다 합니다.
그리고 내년 9월 계약 만기가 되면 자기가 장사를 잘 하여 관리를 하였으니 주인인 나에게 권리금을 5천만원 으로 내용증명 하여 청구하겠다고 합니다. 장사를 잘해서 고맙다고 해야하는데 이거는
물에빠진사람 건져주니 보따리내놓으란 격이네요
문1: 계약서상으로 3년 계약하였이면 자동연장 계약이 3년으로 하나요 , 자동계약이 1년이 되나요
문2: 계약 만료가 되는 임차인이 주인에게 장사 잘했다고 권리금을 더 청구할수 있나요 또 주인인 내가 권리금을 받고 세를 냈을지라도 본인이 세를 올리지 않고 나간다면 권리금을 안줘도 되나요(법적근거가 있는지요)- 지금 이사람은 손님에게 불친절하여 소문이 않좋은 상태입니다
문3: 현재 재개발 진행상태인데 내년 7월이라도 중간에 이주하게 되면 권리금 문제는 어떻게 되나요
문4: 재개발이 되었을때 주인인 내가 지금 인수하여 장사하면 상가 보상문제는 어떻게 되나요? 보상금을 누구에게 주게 되나요
현재 감정평가 조사가 끝난 상태이고 내년 9월에 이주 예정 이라 합니다.
3년계약시 자동연장되었을때 임대기간과 임대료인상에 관한건
님의 답변 | 2011-08-14
<상가건물 임대차보호법>
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.<개정 2009.5.8>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
[전문개정 2009.1.30]
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제일먼저...
5년이 되는시점 이전에(만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에) 임대인이 재계약을 의사가 없으니 계약해지통보를 했느냐가 중요합니다. 물론 재계약의사가있거나 통보를 안하면 다시 묵시갱신 5년이 시작됩니다
....
<그러자 세입자는 그때 재 계약을 하지않아 자동연장되어 3년연장이므로 내년 2012년9월30일 이라고 올려 줄수 없다 합니다.>-----이건 틀린이야기구요,,5년되는시점입니다.
상기 제10조 2항에의거 해서 5년되는 시점 이전에 임대인이 재계약의사가 없음을 명백히 통보하면
권리금없이 비워야합니다.
다만 처음 가게를 인수할시 주인이 일정 권리금을 받았으면 인정상 그 정도선에서 상호 합의하면
됩니다.
감사합니다.
