질문:::::::::::::::::::::::::

안녕하세요

상담 문의드립니다.

[Back ground]
- 1997년 IMF로 아버지 사업부도
- 이후 아버지 및 어머니(담보) 신용불량
- 아버님과 어머님 이혼
- 아버님은 건물 경비원으로 일하시며 조그마한 월세로 생활하시고 계심(보증금 제가 보조)
- 어머님은 학원에서 보조일을 하시며 현재 전세(약 7천만원)로 생활.
- 어머님은 부도 후 15년간 일을 하시며 돈을 조금씩 모아, 현재 용인에 아파트 보유(융자끼고)하고 있으며 전세주고 있음(여동생 이름으로 되어있음-신용불량으로 조금씩 돈은 값으시고 있으나 본인소유로 큰 자산은 가지지 못함)
- 저는 장남으로 2007년 2월 졸업 후 현재 유럽에서 근무(2007년 12월 결혼하여 현재 1남 두고 있음)
- 주민등록상 세대주 어머님 아래 저, 아내. 제 아들이 있음(그러나 저희 가족은 현재는 유럽거주)
- 여동생은 결혼하여 캐나다에서 장학생으로 유학중

[현재상황]
- 작년에 어머님께서 청약을 신청하셔서 당첨됨 => SH공사가 하는국민임대주택으로 세곡동 리엔파크 1단지 49m2
- 현재 당첨 되었음을 연락 받았으며 3월 경 입주예정
- 그 외 전술했듯이 용인 효천마을 신한인스빌이 동생이름으로 되어있음. => 2005년 경 8350만원에 구입(본인 3000만원+ 융자 7000만원 – 나머지 약 1650만원은 부동산세 및 각종 취득세 등 소진) / 융자 7000만원은 3년 거취 30년 상환조건(변동이자)으로 현재 약 월 38만원 정도 값아나가고 있음(현재는 제가 내고 있음 / 현재 아파트 시세는 약 2억-2억 2천만원)

[청약관련 문의]
- 저도 언제가 될 지는 모르지만 한국으로 돌아갈텐데, 청약을 고려하고자 합니다. 만약 현재 세대주인 어머님을 입주 후 제가 세대주가 될 경우, 문제가 있는지요?(실제 저희가 유럽에 살고 있더라도)

답변::::::::::::::::::::::::::;

분가하면 됩니다..

저도 딸 2명이 학교졸업하고 중학교 임용고사, 초등임용고사..중등선생, 초등선생...

당연히 분가해서 세대주로 만들었습니다...

내집마련하는 것이 세대주의 자기사업체=내집마련=자산확대전략입니다.


질문::::::::::::::::::

위의 이유는 세대주로 무주택 기간이 길어야 청약에 유리하다고 알고 있어서 입니다.
- 전술한 대로 세대주를 저로 바꿀경우, 어머님이 당첨되신 청약이 제 기록에 남아 추후 제 이름으로 하는 청약에 불이익이 있나요?

답변::::::::::::::::::::

핵분열하시면..어머니도 세대주..자녀도 세대주..전혀 문제가 안되고 불이익이 없다고 보는 데..

SH공사로 이메일이라도 상담하셔서 불이익이 가는 지?

저로서는 없는 것으로 알고 있지만..

질문::::::::::::::::::
- 제가 귀국 후 주민등록상 독립을 하게 될 경우(세대원의 독립), 어머니께서 계속 국민임대주택에 사는 것은 문제가 없는지요?(30년간 임대가능하다고 알고 있지만, 세대원이 분가할 경우, 어떻게 되는지….? 가끔씩 필수부양가족이 있어야 청약자격이 있는 것으로 아는데, 당첨 후 살다가 세대원이 분가할 경우 어떻게 되는지요?)

답변:::::::::::::::::
SH공사나... LH공사에 재확인 해보셔야 할 겁니다.
이메일로 가능하니...재 확인 하셔야 재산상의 불이익이 없는 것으로 알고 있습니다.

질문:::::::::::::::::::::::


- 만약 제가 어머님 및에 세대원으로 있던, 제가 세대주가 되던 간에, 분가하지 않을 경우, 제가 한국으로 들어오게 되면 자동적으로 제 소득이 신고될 터인데 일정소득이상이 되어도 계속 그 곳에 살 수 있나요?

답변::::::::::::::::::::::::::;;;

혹시 불이익 당하기전에 분가해야 하는 지?

임대회사에 상담하셔야.. 워낙 규정이 자주 변경되니까..

변화에 대응하셔야


질문:::::::::::::::::

- 현재 여동생 이름으로 되어있는 용인 집을 동생 측에서도 집 구입을 위해 처리할 것을 요구해 와 어떻게 할 지 어머님께서 고심 중입니다.

답변:::::::::::::::::::::;

명의 신탁인 경우...여동생은 실제 내집마련하려고 해도...불편하고 불이익이 오기때문에 당연히..

요구하거나...용인집을 최악의 경우 여동생이 자기집이라고 우겨도 실명제로...됩니다.

질문:::::::::::::::

만약 용인 집을 제 이름으로 바꿀 경우, 제가 어머님 세대원으로 있기 때문에 세대원이 집을 소유 시, 당첨된 국민임대 주택에 사는 데 불이익은 없나요?

답변:::::::::::::::::::::::::;

당첨조건이 자녀나 손주...

외국에 가서 살 경우 불이익이 있는 지?
결국 여러 전문가에 한 번 더 알아보셔야..

질문::::::::::::::::::


- 현재 저는 2007년 5월 부터 불입하기 2만원씩 시작한 종합청약통장이 있으나 주변에서 하는 말을 듣자면, 실제로 그것을 사용하려면 10만원 정기납입으로 바꾸고 적어도 20년 이후나 실사용(당첨가능권) 가능 하다고 합니다. 그런가요? 제가 알기로는 생애최초청약이나 신혼부부청약 등 특별제도가 있는 것으로 아는데, 그것들이 실제로는 크게 당락에 영향을 미치지 않나요? 개인적으로는 서울시 시프트에 관심이 있는데…

답변:::::::::::::::::::::::::::::;;
월10만원 정기납입으로 바꾸는 것이 좋을 듯합니다..
각종 전문가와 다시 상담하셔야..

질문::::::::::::::::::::


- 그리고 사실 아내 이름으로 약 10년 된 청약부금통장이 있습니다(만기 300만원). 이것을 좀 활용해 보고자 하는데, 청약부금은 민영주택만이 가능해 어떻게 활용해야 할 지 모르겠습니다. 보금자리 같은 곳은 민영주택 물량이 극히 한정된 것으로 알고 있으며, 일반 민영주택은 워낙 고분양가라서 그리 청약이 필요한 지도 의문이 들구요.. 청약부금 활용방법에 대해 조언부탁드립니다.

답변::::::::::::::::::::::::::

재건축에서 나오는 보금자리 아파트..위치나 가격이 비싸더라도 주변시세와 격차가 있을 경우

도전해 볼 수도 있습니다..

질문::::::::::::::::


[종합 부동산 관련 문의]
- 어머님께서 당첨되신 국민임대는 현재 2가지 조건입니다.(보증금4천3백만원 + 월 31만원 혹은 전세 약 1억원) 단순하게 생각했을때 월세로 할 경우, 약 5천 7백만원의 차이인데 현재 시장에서의 단순 계산으로 전세를 월세로 계산할 경우 이 돈으로 약 5십만원은 월세는 받을 수 있다는 계산이어서 어머님 께서는 월세로 살고, 대신 용인집을 처분하고(더 이상 오를 것 같지 않다고 하십니다) 그 차익으로(만약 2억 1천에 처분가정시 - 2천만원(세금가정) – 1억원(전세금상환) + 7천만원(현재 살고 있는 집 전세금) – 4천 3백만원(국민임대 보증금) – 각종 부동산 수수료(약 3백만원) = 약 1억) 조그만 부동산을 구입하여 월세는 받으시려는 생각이신듯 싶습니다. 어머님의 생각에 조언 부탁드립니다.

답변::::::::::::::::::::::::;

당첨된 국민임대아파트..그리고 임대아파트 받은 분이 부동산구입을 하여 월세 놓을 경우..

국민임대아파트 받은 분과 재계약이 가능한지 ?
SH공사, LH공사에 문의하셔야..답이 나올듯합니다.

질문::::::::::::::

저는 부동산에 대해 잘 모르지만 각종 세금 및 수수료(팔때와 살때) 등을 고려하고, 또한 현재 인구추이상 부동산이 장기 하향추세라고 하여 과연 괜찮은 선택인지 잘 모르겠습니다. 조언 부탁드립니다.


답변:::::::::::::::::::::::;

지방5대도시는 현재 미분양아파트로 몇년간 공급이 중단되고...그럼에도 불구하고 가격상승, 전세상승이 왔습니다. 인구추이는 2030년이후 문제될 겁니다..

문제는 주택공급과 수요에 관심이 있어야 합니다.

서울과 수도권은 현재 공급부족으로, 보금자리심리, 정부의 수요억제로 전세상승파도가 몰려옵니다.

결국 집값상승파도로 연결될 겁니다.

지방에서 수도권으로 인구증가는 2030년까지 지속됩니다..

질문:::::::::::::::::

- 전술한 것에 이어 어머님께서는 자신의 차액 약 1억원과 제가 가지고 있는 여유자금을 합하여 구입하자고 하십니다. 제가 현재 주식 및 펀드 등을 주로 하고 있어 그 쪽 분야는 조금 알고 있지만 부동산은 잘 모릅니다. 그러나 제 생각에는 거시적 관점에서 봤을때 부동산이 장기하향추세라 청약 등으로 얻은 것이 아니라면 투자가치가 과연 있을지 의문입니다.

답변:::::::::::::::::::

현재 지난 10년동안 국제적인 부동산 가격추세로 본다면..우리나라는 관치로
수요억제 공급억제..부동산가격안정입니다.
즉 장기하향이 아니라 장기상향추세로 봅니다..

질문::::::::::::::;


제 개인적인 생각으로는 저는 이것에 참여하지 않고 나중에 한국에 들어갔을때 청약을 하는 것이 훨씬 더 좋은 방법이라고 여겨지네요.. 지금 제 이름으로 주택을 사게 될 경우 청약통장은 사용을 못 하게 될 것이구요.. 조언부탁드립니다.


답변:::::::::::::::::::;;

내집마련은 은퇴후 나의 사업체굴리기와 동일합니다. 역모기지론으로 연금같은 수입이 보장됩니다.
여러가지로 통장활용, 청약하실 전략과 방안을 알아보시기 바랍니다.

질문::::::::::::::::


- 용인집을 제 이름으로 바꾸는 방안인데, 이렇게 될 경우 증여세가 상당히 나올 것 같은데, 얼마나 나오며 제가 청약을 할 수 없다는 단점이 있습니다. 좋은 선택인가요? 현재 용인 효천마을 신안인스빌 1차의 경우 향후 부동산가치도 궁금하네요… 조언부탁드립니다.

답변::::::::::::::::::;

용인집을 증여할 경우...실거래가격에 따라 증여세금이 차이가 납니다.

5억미만이면 20%...5억이상이면30%입니다.

전세나 융자가 있다면 그것은 양도세금에 해당됩니다..

전문 세무사와 이메일로 알아보셔야...


질문:::::::::::::::::::::::::


- 증여가 되었던 양도가 되었던 용인집을 처분할 경우 세금이 상당히 예상되는데, 융자로 집을 구입했을 경우 양도세 감면 등의 혜택은 없나요?(어머님께서 꼭 궁금하시다네요..제가 생각하기엔 없을 듯 한데…--;;)

답변::::::::::::::::::;

융자혜택 즉 양도세금에 이자는 경비로 처리할 경우..법인만 해당됩니다.

개인에게는 해당이 안되고 등기비용과 중개수수료, 그리고 자산증가로 연결되는 보수비용,증축은 해당됩니다.


질문:::::::::::::::::::::
긴 질문이었습니다.
제가 해외에 있어 여러가지로 궁금한 점이 있지만 답답해 문의 드립니다. 꼭 답변 부탁드립니다.

답변::::::::::::::::;

조금이라도 긴 안목으로 볼때 도움이 도었으면 합니다.
질문을 하시고 상담하시는 것이 안목을 키우고 금융IQ를 높히는 데, 엄청난 레버리지 효과 확실합니다.

부자되시길 바랍니다.

김주 상담위원 중개업소 정보 - 현대화랑공인중개사사무소 - 서울특별시 강동구 고덕로61길 35. 103호 1층 103호 (고덕동.현대아파트 상가) 대표번호 : 02-427-0321 휴대폰 : 010-5267-4774