안녕하세요. 부동산뱅크 궁금지수대결을 이용해 주셔서 감사합니다. 신도브래뉴와 송산주공7단지를 놓고 고민을 하시는 것 같은데요. 결론부터 말씀 드리자면 송산주공32평형을 권해드립니다. 최근 집값이 전반적인 안정세를 보이고 있습니다. 이후 집값은 특히, 정부의 저분양가 공급 대책에 따라 안정세가 이어질 가능성이 높을 듯 한데요.

의정부의 주택시장이 어떻게 재편될지에 대해서는 장담할 수 없는 상황이라 뚜렷한 추천을 할 수 없습니다만 서울외곽순환고속도로가 완공되면 의정부도 어느 정도 지금껏 저평가 됐던 부분이 탄력을 받게 될 가능성이 높습니다. 그리고 인근 양주에 고읍지구와 양주신도시 등 입지여건이 떨어지는 곳이 높은 분양가를 선보인다면 이에 따른 자극도 가능할 듯 합니다.

일단 고르신 두 아파트를 보면 말씀하신 대로 경전철 착공과 이에 따른 역세권 형성, 그리고 변전소 이전과 공원 조성 등의 장점이 있습니다. 두 단지 모두 이 두 가지 호재를 모두 받을 수 있는 곳인데요. 따라서 입지적 장점은 두 단지가 큰 차이가 없는 것이 사실입니다.

그렇다면 아파트 단지의 특성을 봐야 할 것입니다. 일단 집값은 새 아파트인 용현 신도브래뉴가 더 비싼 상황입니다. 이 아파트는 현재 나타나고 있는 시세보다 높은 호가가 불려지고 있는 듯 한데요. 현재 신도 24평형의 시세는 1억 2,000만 원 선입니다. 하지만 호가가 높은 상황이라 저층도 1억 3,500만원에 이르는 듯 합니다.

송산주공7단지는 올 10월경 임대에서 분양 전환될 예정인 공공임대아파트인데요. 30평형의 분양예정가는 1억 원 가량이고 프리미엄이 9,500만 원선입니다. 이 경우 총 투자금액은 말씀하신 대로 1억 9,000만 원에 얼추 맞을 듯 합니다.

하지만 이 아파트가 주변 새 아파트 시세까지 쫓아간다는 건 그리 기대하기 어렵습니다. 주공아파트가 최근 들어서는 브랜드 경쟁에 나서며 품질이 극히 좋아지고 있지만 5년 전인 2002년 준공된 이 아파트는 대략 2000년 공사가 시작된 아파트라 기존 주공아파트와 같은 단조로운 구조와 품질을 가졌을 테며 특히 임대아파트란 점 때문에 공공분양 수준에는 아무래도 못 미칠 수 밖에 없습니다.

물론 주공 아파트란 장점도 있습니다. 바로 용적률이 낮다는 점인데요. 주공 아파트는 택지지구가 아니더라도 용적률은 200% 이하인 경우가 많습니다. 반면 용현 신도와 푸르지오 등은 이보다는 높은 용적률을 사용했을 텐데요. 이 경우 초기 2~3년에 새 아파트가 강세를 보이더라도 5년~10년 정도면 다시 용적률이 낮은 쾌적한 아파트가 인기를 끄는 것이 주택시장의 속성입니다.

이렇게 본다면 지금 당장은 브랜드와 새 아파트란 강점이 있는 신도10-1차가 더 높은 가격을 보일 것이지만 향후 집값 변동추이는 아무래도 송산주공 쪽이 더 강세를 보일 가능성이 있습니다.

종합해 본다면 같은 조건이라면 역시 브랜드가치가 있고, 새 아파트인 신도 쪽이 더 나을 수 있습니다. 하지만 신도는 평형이 24평형으로 매매가가 더 비싸다는 건데요. 송산주공은 로열층 로열동의 가격이 1억 9,000만 원이라면 충분한 경쟁력이 있다고 보여집니다.

물론 송산7단지도 약점이 없는 것은 아닙니다. 말씀드린대로 비교적 오래된 아파트라 품질면에서 신도 등 브랜드 아파트를 못 쫓아갈 것이며, 또 예상시세를 너무 높게 잡고 있다는 것도 문제점으로 볼 수 있을 텐데요. 하지만 말씀 드렸듯 30평형에다 로열층동이라면 아무래도 송산 7단지 쪽에 손을 들 수 밖에 없을 듯 합니다.

정부의 저분양가 정책에 따라 앞으로 부동산 시장이 어떻게 변해갈지 장담하기 어렵지만, 송산 주공이 분양전환을 마친 직후의 매매가는 평당 700만 원대는 될 듯합니다. 이는 양주 고읍지구 분양가 수준인데요. 그렇다면 내년 봄철이면 이 아파트 30평형의 매매가는 신도 수준인 2억 4,000만 원까지는 안되더라도 2억 2,000만~2억 3,000만원 선에 닿을 수 있을 듯 합니다.

반면 평당 600만 원을 살짝 밑돌고 있는 신도브래뉴 24평형도 송산주공이 탄력을 받으면 같이 일정부분 상승을 하겠지만 아무래도 송산 32평형과 같은 강세는 어려울 듯 합니다.웬만하면 24평형대가 32평형대를 웃도는 상승세를 보이는 경우는 흔하지 않기 때문입니다.

이상 상담을 마치겠습니다.

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