안녕하신지요? 무주택자입니다. 거주할 생각은 없고, 단지 투자가 목적입니다. 강남, 송파, 용산, 강동, 수지, 동탄까지 임장활동을 했고, 전부 전세금이나 이주비를 감안한 실제투자금액대별로 정리를 해보았습니다.

6억대 - 장미, 미성, 파크리오

4억대 - 가락 시영(13평), 쌍용1차(39평), 상아 32평, 목동 27평

3억대 - 광진 자양동 재개발 7-10평, 용산 서계 재개발 5평, 명일 고덕주공9단지 32평, 수서 삼익 28평

2억대 - 강서등촌주공 24평, 강남 수서 삼익 21평

1억대 - 풍림 32평, 관악 신림 건양 3차,


나름대로 분석하자면

1. 장미 - 성내역 장미아파트는 한강조망권이 주어질 수 있고, 롯데월드의 수혜, 번화가의 환경을 누릴 수 있지만, 10년 이상 되어야 재건축의 모양새가 잡힐 것 같고, 또 한강조망권이 모든 세대들에 다 부여되는 것도 아닐 테고, 4년 뒤에 빠져나오려면 그전에 2년 거주 요건을 채워야 하는 부담감도 있고, 초기 실투자금은 적어도 6억5000이고요.

우려점) 6억5천을 투자해놓고 적어도 중간에 빠져나온다면 모를까 재건축을 바라보기에는 너무 멀고 재건축 가능한 10년 이상을 기다려서 도대체 얼마의 수익이 나야 은행이자를 뛰어넘으면서 인플레 카바도 될까요? 그렇다고 중간에 빠져나오는 것이 수익성이 나면서 동시에 비과세로 가능할지 의문이고


2. 가락 시영 - 1500세대가 이주한 상태이고, 도로는 장미나 기타 아파트에 비해서 시원스레 뚫려있더군요. 지분 15평짜리가 초기투자금액이 4억5천이고, 추가분담금 1억5천과 이주비 1억여원은 몇 년후에 부담해야 할 부분이고요. 가락시영은 한국최고의 대단지라는 것과 진입로가 시원하다는 것, 늦어도 5년 후엔 건축이 되어가고 있을 거라는 점에서는 장점이고, 그리고 4억 5천은 지금 들어가고 이주비 1억여원과 분담금 1억5천은 나중에 뱉어내니까, 자금적 부담은 덜하고요. 그러나 입주 후 2년거주의 요건을 채워서 매도해야 하고, 사람들의 인지도나 선입견면에서, 그리고 대단지가 무조건 좋은 것만은 아니고 입주시에 전세물량이 넘쳐서 어쩌면 저같이 멀리 있는 사람은 적어도 몇달간은 비워두고 세입자를 기다려야 할 판이 될 수도 있고, 또 5년후의 서울시내 주택수급상황은 알 수가 없고요.

우려점) 가락시영을 재건축을 바라보고 접근한다면 4억5천에 대해서 5년간 은행복리로 쳤을 때, 과연 5년후에 그 이상의 수익이 있을까라는 점을 생각하게 되고
장점) 매수 후에 전세가 아닌 월세로 받는다면, 철거시까지 거주기간을 채우기가 용이하겠고,

3. 쌍용1차 - 12년 건령, 편리하기에 아무 부담없이 던져놓기는 좋고, , , 다른 것들은 부담금이 적지만 미래의 수익성은 점칠 수 없는 판이어서

우려점) 구치소 이전과 3호선 연장이 과연 그렇게 큰 메리트일까요?


4. 풍림 - 나홀로아파트이고, 3억7천에 전세 2억은 나오겠고, 쌍용의 수혜를 그래도 받고 있고,

5. 재개발지역 - 자양4동은 평지에다가 한강을 남쪽으로 보고 있어서 나쁘진 않던데, 재개발이란 용어 자체가 생소하고, 썩 당기지 않아서요. 그렇지만 없는 듯이 던져놓으면 신경쓸 것은 없더라고요. 그리고 서계동은 서울역을 끼고 있어서 재개발되어야 하겠더라고요. 지분 10여평짜리 오피스텔이 실투자금 몇천만 있으면 되겠더라고요. 성남 재개발쪽도 빌라의 경우 5천만 갖고도 가능하겠고요.

의문점) 그렇게 본다면 멀리 갈 것 없이 송파에 허름한 빌라 하나 사놓으면 먼훗날 어떨런지요?


참고로, 우선 투자금액만 생각할 것이 아니더라고요. 2년전 가락시영이 4억 할때, 장미옆의 잠실주공은 7억5천이었다더군요. 근데 지금은 주공쪽이 12억씩 하니까, 그 폭이 엄청 더 커진 것이죠? 또 반포자이는 미분양되어서 난리였지 않습니까? 그런 것을 본다면, 미래안적인 안목이 더 중요하다는 것인데, 그 안목을 제가 가질 수 없다는 것, 그래서 여기저기 기웃거리고 이래볼까 저래볼까, 잠을 설치면서 고민을 하고 있는 것이고요. 진정 어떤 점에 주안점을 두어야 할까요?

실투자금액을 4억에서 8억 사이로 조절 가능하지만, 이중에서 6억대를 제외하고는 대출하지 않아도 되고, 별 부담은 없습니다.

1. 각 항목별로, 우려하는 점에 대해서 아시는대로 답변을 해주셨으면, 그리고 제가 생각하는 방향이 약간 어긋나있다면 바로잡아주시고요.

2. 여러가지 안이 있을 수 있겠지만, 메인종목을 하나 정하고, 부차적으로 1개를 더 구입할 수 있으면 하는데,거주요건을 채운다는 가정하에 메인은 뒤에 사고 뒤에 팔아야 비과세가 되는 것인가요?

3. 오래 갖고 있을 자신은 있습니다. 물론 부담은 되겠지만 초기부담금이 조금 많아도 되고, 적으면 적을수록 물론 좋고요. 문제는 시간투자를 한만큼, 높은 투자금액만큼, 시간과 돈에 비례하여 그 수익성이 따라주느냐 하는 것이겠죠. 어떤 결론을 내린다면, 왜 그렇게 하느냐에 대해서 제 자신을 향해서 확신과 어떤 설득력이 있었으면 하는 바램입니다. 어떤 확신도 없이 어떤 비젼도 없이 결정을 내리기가 쉽지 않네요. 그래서 보유기간별로, 투자금액별로 순위가 좀 정해지면 더할 나위없겠습니다.

그럼 성투하십시오.