답변드립니다.

귀하의 경우 1가구2주택인 상황이고 1가구2주택이라고 모든주택이 중과세(50%)대상은 아닙니다. 기준시가를 예상해보면 중과세에 해당하지 않고 보유기간및 과세표준에 따라 일반세율을 적용받을 것으로
판단되며,

1가구1주택을 비롯하여 중과세판단 및 세액 계산방법을 알려드리오니, 참고하시기 바랍니다.

-1가구1주택인 경우 비과세요건 3년보유(서울,과천,1기신도시해당지역은 2년거주포함)를 충족하며 비과세혜택을 적용합니다.

-신규주택취득시 기존주택을 1년이내에 매도하면 비과세요건충족시
양도세비과세를 적용합니다.

-중과세 대상 주택수는 수도권과 광역시권(군지역과 도농복합시의 읍,면지역은제외)은 무조건 포함 기타지역(수도권읍면지역,광역시군지역)은 기준시가 3억을 초과한 주택은 포함되나,

-2주택중과세중 수도권,광역시권 소재 주택으로서 기준시가 1억이하인 주택(도시및 주거환경정비법에의한 지역소재주택제외)은 일반세율을 적용하며,

-3주택중과세중 서울이나 광역시(군지역제외),경기도(읍면지역제외)에 소재한 소형주택에 대해서도 일반세율을 적용하며,소형주택이란 다음 요건을 갖춘 주택을 말합니다.

*소형주택- 오피스텔, 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재하는 주택은 제외
2003년 12월31일 이전에 취득할 것
대지면적이 120제곱미터이하이고 주택의 연면적(주거전용지하실포함,공동주택은 전용면적)60제곱미터 이하일것
주택 양도당시에 기준시가가 4,000만원 이하일것

-양도세액산출방법

1. 양도가액-취득가액-필요경비=양도차익
*필요경비에는 보통 확장공사,취등록세,중개수수료,법무사수수료등이포합됩니다.

2.양도차익-장기보유특별공제(양도차익*공제율,중과세대상은제외)
=양도소득금액
*장기보유특별공제율:3-5년미만10%,5-10년미만15%,10년이상30%,(15년이상45%-1가구1주택인경우만해당)
*2008.1.1.양도시부터 3-4년미만10%,4년-5년미만12%...1년씩3%증가..
15년이상45%로 변경예정

3.양도소득금액-양도소득기본공제(연간250만원)=양도소득과세표준

4.양도소득과세표준*양도소득세율=산출세액

*양도소득세율은,(일반적인 경우 2년이상보유시)
과세표준이 1천만원이하-9%, 1천만원초과 4천만원이하이면
90만원+초과금액18%, 4천만원초과 8천만원이하-630만원+초과금액27%
8천만원초과-1,710만원+초과금액36%입니다.
예를들어 과세표준이 5천만원이면 (1,000만원*9%)+(3천만원*18%)+
(1천만원*27%)=900만원이 양도세액이 되며.

-1가구2주택중과세대상과, 보유기간이 1년미만인 경우에 양도세율이
50% 적용시 산출방법은,
과세표준이5천만원인 경우 5천만원*50%=2,500만원이 양도세액이 됩니다.
-참고로 1년이상2년미만보유시는 40%. 1가구3주택중과세인 경우는 양도세율60% 적용하며 계산방법은 같습니다..

위에서 나온 양도세액에 자진신고시 10%감면이 혜택이 있으면 여기에 주민세를 추가로 납부하시면됩니다.

감사합니다.

박성배 상담위원 중개업소 정보