소득세법상 부동산을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 신고의무가 없으나 양도주택(그 부수토지 포함)의 실지양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택이면 실거래가로 양도소득세를 신고, 납부해야 합니다.

양도일 현재 비과세요건을 갖춘 1세대1주택에 해당하더라도 양도가액 중 9억원을 초과하는 부분의 양도차익에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것입니다.

2002년 이전 고급주택의 범위가 2003년 이후 6억 초과 고가주택 이었으나, 2008년 10월 07일 9억초과 고가주택으로 개정되었습니다.

양도소득세 계산 사례

양도가액: 15억원 = 실지 양도가액 적용
취득가액: 8억원 = 실지 취득가액 적용
기타필요경비: 8억원X3%(대략적 기타필요경비=개산공제,실지경비) = 24,000,000
*인테리어등에 더 많은 경비가 지출되었다면 취득가액에 합산하시면 됩니다.
(증빙서류(영수증) 첨부)

= 총 양도차익 : 676,000,000원

고가주택양도차익
676,000,000 X ((15억-9억)÷15억) = 270,400,000원


장기보유특별공제: 86,528,000원(4년이상 32% = 270,400,000 X 32%)

= 양도소득금액 : 183,872,000원(270,400,000 - 86,528,000)

양도소득 기본공제: 2,500,000원

= 과세표준 : 181,372,000원(183,872,000 - 2,500,000)

세율 : 2년이상 보유 누진세율 = 35% - 14,140,000원

= 산출세액 : 49,340,200원(181,372,000 X (35% - 14,140,000))

예정신고납부 세액공제 : 10%

= 자진납부세액 : 44,406,180
＋주민세10%

= 총납부세액 : 48,846,800원 정도로 예상세액이 산출 됩니다.



아들명의로 주택을 구입하시는 경우 주민등록의 세대가 함께 등재되어 있다면 1세대2주택자로 구분됩니다.
일시적 1세대2주택자로서 신규주택의 구입(등기일,계약상 잔금지급일등)후 2년이내에 기존주택을 처분하시면 위의 양도소득세 계산사례처럼 처리가 가능 할듯 합니다.

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