부동산뱅크 궁금지수대결을 이용해 주셔서 감사합니다. 임대사업에 대해 문의를 하셨는데요. 임대사의 종류에는 매입임대와 건설임대 두 가지 종류가 있습니다. 임대주택관련해서는 법이 많이 바뀌어 헷갈려하는 사람들이 많습니다. 현행 임대주택자로 등록이 되기 위해서는 건설임대의 경우에는 2채 이상, 매입임대의 경우에는 5채 이상을 가지고 있어야 합니다. 일반인들의 경우 매입임대를 통해 임대사업을 많이 하고 있습니다.

임대사업자 등록은 등록신청서, 주민등록증 사본, 임대하려는 주택의 등기부등본 등을 첨부해 현재 주민등록이 돼 있는 거주지 시군구 주택과를 찾으면 됩니다.

임대사업자로 등록될 경우에는 양도소득세 중과 제외, 종부세 합산대상 미포함 등의 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 이런 혜택도 몇 가지 조건이 있는데요. 우선 양도세 중과대상에서 제외되기 위해서는 같은 시(특별시•광역시 포함)군에 소재한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 3억 원 이하 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 합니다.

여기서 주의해야 할 사항은 10년 후 임대주택 매도시점에 해당주택의 공시가격이 3억 원을 넘으면 중과세 제외 대상에서 제외된다는 점도 주의해야 합니다. 양도세 중과대상에서 제외되려면 관할 세무서에 일반사업자 등록 절차를 밟아야 하고 임대를 시작한 날로부터 3개월 이내에 세무서에 주택임대신고를 해야 합니다.

또 종합부동산세 합산 대상에 포함되지 않기 위해서도 임대대상 주택이 같은 시•도에 소재한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 3억 원 이하 주택 5채 이상이라는 조건을 만족시켜야 합니다.

이 경우에도 10년 이상 임대해야 하며, 10년 의무기간을 채우지 않고 해당주택을 임대 외 용도로 사용하거나 매각할 경우에는 그 동안 감면된 종부세액을 모두 추징당하게 됩니다. 단, 종부세의 경우 사업자등록을 한 후 최초 과세기준일에만 각각의 주택 공시가가 3억 원을 넘지 않으면 추후 집값이 올라 3억 원을 초과하더라도 종부세 합산과세대상에 포함되지 않습니다.

양도세와 종부세가 지역에 따라 혜택이 다르게 적용됩니다. 예컨데 종부세의 경우 용인시에 3호, 광주시에 2호 등 5호가 같은 도 소재라면 종부세 합산과세대상에서 제외될 수 있지만 시•군을 기준으로 하는 양도세의 경우 용인시에 2가구 혹은 광주시에 3가구를 더 매입해 같은 시에 5가구 이상을 임대해야 세금 중과를 피할 수 있습니다.

앞으로 임대사업은 저금리와 주택시장의 약보합세의 영향으로 인기가 좋을 것으로 예상됩니다. 따라서 유동인구가 풍부한 역세권을 중심으로 공략을 한다면 안정적인 수익이 예상됩니다.

이상 상담을 마치겠습니다.

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