국토해양부 온나라부동산정보를 통하여 강원도평창군에 있는 아파트중 2009년 실거래가 입력 2분기분의 것을 몇개 추출하였습니다. 강원도 진부면의 성원아파트 와 석미아파트 그리고 대화면의 성도아파트를 선택하였습니다.

해마다 정기적으로 감정평가사들이 세금의 기준, 담보평가 경매평가 등등의 가격평가시 기준점, 공익사업등을 위한 보상평가의 기준이되는 도구 로써 국가의 요청을 받아 평가산정하는 공시가격과 주택공시가격을 통하여 가격을 추계하여 보려하였습니다.

진부면의 성원아파트의 경우는 2009년 아파트실거래가 전유면적39㎡는 2천250만원~3천700만원 으로 거래되었고, 공동주택가격으로 보이는 주택공시가격이 대략 17,000,000원, 공시지가 151000원/㎡ 으로 되어 실거래가격을 주택공시가격으로 나누어 표현한 실거래가와 주택공시가격의 상관도는 실거래가가 주택공시가격의 약1.32배~약2.18배 이며, 전유면적을 평으로 고치면 약11.8평이고 본 상담원 근무지주변의 공동주택에서 최근신축아파트의 공유지분을 묶은 대지지분이라 본상담원은 생각하는 공유면적을 8평이라 하여 전유면적에 더하여 공급면적을 가상으로 만들면 19.8평, 20평형이 나오고 이것으로 주택공시가격을 나누면 약86만원/평 이것에서 공시지가에 3.3058을 곱하여 평당 공시지가로 바꾼 약50만원/평 을 빼면 건축물만의 가격이 36만원/평 이라 다소 정밀도가 떨어지고 계산의 기준이 시가가 아닌 공시지가와 주택공시가격의 비교여서 아마도 시가라기 보다는 보통의 경우 시가보다 낮은 가격에서라고 생각되며,이보다 조금은 시가에 가까운 연산으로 추측하여공시지가 151000원/㎡에 앞에서 산출한 배수를 적용하여 계산하면 199,320원/㎡~329,180원/㎡ 658,912원/평~1088,203원/평 로 되고 이것에 공급면적 19.8평을 곱하면 13,046,459원~ 21,546,424원으로 토지가격이 계산된후 후 아파트실거래가에서 차감하면 건축물만의 가격은 1천246만원~1천546만원 으로 대략적 추산된다 할수 있고, 질의 해당부동산은 전으로 보아 그렇다면 생업의 일부인 전이니 사람이 사는 주거용보다 높은 가치이거나 같은 가치일것으로 생각되어 주거용과 같은 가치로 두고 비교하면 앞선 실거래가격과 주택공시가격의 약1.32배~약2.18배를 사용하여 해당 주소지의 공시지가 24700원/㎡에 각 배수를 곱하면 약32,604원/㎡~53,846원/㎡ 라 계산되며 이것을 평단가으로 바꾸면 약107,782원/평~ 약178,004원/평이 나왔습니다.

진부면 석미아파트 전용면적55㎡ 실거래가 3천200만원~4천650만원 의 주택공시가격을 24,000,000원, 공시지가를 154,000원/㎡이라 보고 계산하면, 실거래가는 주택공시가격의 약1.33배~약1.94배 가 되고 이것을 사용하여 해당부동산의 공시지가 24700원/㎡를 시가로 추산한다면 32,851원/㎡~47,918원/㎡ 108,599원/평~158,407원/평 이됩니다.

대화면 성도아파트 49㎡ 실거래가 2천800만원 주택공시가격 21,000,000원 공시지가 89000원/㎡은 실거래가는 주택공시가격의 약 1.33배로 이를통하여 질의 해당부동산의 공시지가 24700원/㎡ 를 시가의 개념으로 바꾸어보면 32,851원/㎡ 108,599원/평 이됩니다.

앞의 세계산에서 나온 가격을 모두 보아 최하한가에서 최상한가로 나열하여 정리하면 해당부동산은 32,604원/㎡~53,846원/㎡ , 107,782원/평~178,004원/평 이 강원도에서의 지목이 전 인 토지를 주택만큼 중요하게 보고 아파트실거래가와 주택공시가격의 몇배수관련도를 짐작하여 연산한 결과의 적정가격으로 생각됩니다.

답변은 본상담원개인의 어림짐작한 계산법으로 실제 적정가와 다를수 있음을 말씀드립니다.

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